阐述集团公司房产开发成本制约下财务内控

1009-4202（2013）11-000-02
摘 要 由于房产开发存在着施工周期长、施工规模大等特点，便导致企业资金长期处于W（施工阶段）环节上，而在空间维度上的资金需求则主要来自于外源性资金供给。应对这一客观现实需要，除了努力拓宽融资渠道外，还需要在财务内控上下工夫。在成本制约下开展财务内控工作，可采取遵循经济目标下的财务内控策略选择，但应对人工经费、生态改善经费做出合理预算，进而为具体的支付和划拨提供有力保障。
关键词 房产开发 集团公司 成本制约 财务内控
随着国家对房地产市场宏观调控日益增强，使得房产开发企业在融资上面对着极大的挑战。从房产开发特征来看，其项目资金仍然遵循资本循环逻辑，即G—W—G`的路径。然而，由于存在着施工周期长、施工规模大等特点，便导致企业资金长期处于W（施工阶段）环节上，而在空间维度上的资金需求则主要来自于外源性资金供给。应对这一客观现实需要，除了努力拓宽融资渠道外，还需要在财务内控上下工夫。
梳理现阶段的文献可知，诸多作者都在各自的视角下对财务内控理由进行了讨论，其讨论结果也具有一定的实践指导性。但严格来说，大多数的讨论都聚焦于资金内控领域，而忽略了财务内控的目的导向。这样一来，理由讨论往往陷入到了一种形而上的境地。为此，本文将成本制约目的纳入到财务内控之中，就完成了理由讨论的落地效应。
鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。

一、对房产开发成本制约的目标定位

针对集团公司房产开发而言，所实施的成本制约一定具有内在目的性。这种目的性主要来自于两个方面，即多区域的项目同时施工对资金的需求，以及外部融资环境的萎缩目前状况。可见，上述两个方面从内部和外部影响因素影响下，获取了公司在实施成本制约上的强烈偏好。但这时也存在一个价值判断理由，那就是如何建立起成本制约与项目质量之间的平衡态势。或许这样来问，如何建立起集团公司房产开发中的经济效益与社会效益之间的平衡。这一经常讨论的二元选择理由，则成为成本制约目标定位的前提。
基于上述讨论，成本制约的目标定位可从以下三个方面展开：
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在经济目标定位下来考察成本制约，应是集团公司的主要着眼点。将房产开发成本项目解构为人工成本、材料成本、能耗成本、其它成本等可知，该目标下的成本制约就是建立起全过程的成本管理机制，并根据项目负责制将成本制约压力层层转嫁。实践表明，因房产开发周期和规模的因素影响，使得在围绕经济目标的成本制约仍处于信息不对称和信息不完美的干扰下。前者，将导致成本制约缺位，而后者将出现成本制约效果不佳的状况。因此，这是解题部分需要讨论的理由。

(二)社会目标定位

集团公司房产开发中的社会目标涵盖了内外两大领域，对内体现为对施工人员的人本关怀，对外则体现为建筑设计的人性化要求和建筑质量的合规性。这两大社会目标似乎与成本制约没有联系，实则不然，上述两个方面就为经济目标的履行，建立起严格的价值取向。涉及到对施工人员人本关怀的方面，其中一点就是为其创造出较好的施工环境，并提供相应的津贴补助；针对建筑设计和质量方面，则需要在项目设计和施工监理中下工夫。可见，这些都围绕着成本制约来展开的。

(三)生态目标定位

在当前大力发展生态文明的背景下，集团公司在房产开发领域也应引入生态目标。从具体的实施来看，生态目标包括：施工过程中的环境保护和废弃物的处理等方面。不能将生态目标割裂的进行看待，应将实现生态目标与增强组织合法性的关联性进行考察，就能明确集团公司来达成这一目标的价值。而履行环境保护职责和有效处理废弃物等，都存在着成本生成。因此，这里必定也就面对着成本制约理由。

二、目标管理下的财务内控目前状况反思

以上从三个方面所建立起的成本制约目的，实则为财务内控提供了路径指向。在对财务内控目前状况进行反思前，还需要厘清财务管理与成本制约之间的关系。一般而言，集团公司主要从工程技术领域来寻求成本制约的策略，诸如提高成材率、强化员工岗位技能培训等。但工程技术在一定时间段内是相对稳定的，从而也使得成本制约效果在一个时期也是难以提升的。针对这一事实，便需要引入财务管理中的资金约束机制，来推动成本制约活动的开展。因此，财务管理与成本制约是同一事物的两个侧面，即它们都针对节约集团公司的资本而产生作用，只是财务管理的对象是价值层面的资本（资金），而成本制约的对象是实物层面的资本（资产）。
由此，在成本制约中所建立起的三个目标，就为财务内控活动引入目标管理需要。然而，现实中的财务内控却未能充分满足这些目标定位，从而需要对其进行反思。

(一)针对工具理性的反思

所谓“工具理性”就是集团公司一味追求经济效益，而在实施成本制约时严格依照经济目标而展开。这就使得财务内控无论在资金预算和配置上，都建立起刚性的约束机制。似乎这正是财务内控所追求的，实则不然，针对项目设计、质量监管，以及房产项目竣工后的销售，都应建立起优质的工作品质。从而，这些关键环节上的资金投入数量需求较大，针对这些环节的财务内控则不能只关注资金节约，而需要关注因此而为公司创造的衍生价值。

(二)针对弱人文性的反思

这里存在着一个哲学拷问，即集团公司存在的目的是什么。有人或许会说，那就是盈利。那么获得盈利的目的又是什么呢。如果仍以获得更多的盈利为答案，则将陷入循环推论的怪圈。笔者认为，集团公司的存在除了法律上所赋予的经济行为能力外，还应承担对等的社会责任。这种责任不仅需要从对员工的关怀上得到体现，还需要对社会公众负责的态度上得到体现。不难看出，经济效益与社会效益之间形成了共生效应，从而也是财务内控需要关注的方面。以上两个方面的反思，就在批判集团公司现阶段财务内控机制的同时，为其今后优化措施提供了价值取向。

三、反思引导下的财务内控优化路径

根据上文所述并在反思引导下，财务内控的优化路径可从以下四个方面进行构建。

(一)经济目标下的财务内控路径

前面已经指出，经济目标作为传统价值取向，是集团公司财务内控的主要路径指向。根据项目资本循环逻辑来看，财务内控主要涉及到原料采购、施工、项目竣工销售阶段。其中的资金使用范围包括：人工费用、原材料采购费用，以及项目营销等费用上。因此，在获取最大化利润的目标驱动下，资金内控则需要降低信息不对称的影响。为此，可以通过额定资金数量，授权项目负责人进行资金监管工作。同时，并设计出相应的绩效奖励办法来配合。

(二)社会目标下的财务内控路径

社会目标的达成可以从内部和外部两个方面来实施，其中对于内部社会目标的达成关注的较少。目前，针对企业的责任已经有了国际标准，而包括改善员工工作环境和提升员工福利待遇的职责履行，则构成了企业责任的重要组成部分。不难理解，随着集团公司履行了这些责任，将激发出一线员工的工作热情，从而提高全员生产率。因此，针对上述两个方面的经费支出，应给予具体的比例来划拨，从而在财务内控上也应采取柔性化策略。

(三)生态目标下的财务内控路径

实践表明，房产开发过程中会发生大量的废弃物，其中的土石在输送过程中将导致周边环境受到影响。从而，就需要通过优化财务内控来达成生态目标。从作业环节来看，输送环节属于企业自营物流环节。此时，就需要在资金的集团公司房产开发成本制约下财务内控相关论文由www.udooo.com收集配置上，着重改善运输条件，并针对运输过程中所导致的路面缺损及时给予弥补，并对外部环境所造成的粉尘污染即使给予降解。可见，这两个方面都面对着经费投入，从而就需要财务内控给予柔性化管理。

(四)三项目标融合下的内控路径

不可否认，在社会目标和生态目标下所进行的财务内控优化措施，在许多文献中并没有涉及。而涉及最多的便是，根据经济目标来进行财务内控的优化策略选择。因此，这不能不说是本文的创新之处，也是笔者在工作实践中的体会使然。那么如何建立起三项目标融合下的内控路径呢。对此，可采取遵循经济目标下的财务内控策略选择，但应对人工经费、生态改善经费做出合理预算，进而为具体的支付和划拨提供有力保障。
综上所述，以上便构成笔者对文章主题的讨论。诚然，对于本文主题的讨论还可以从其它方面展开，但笔者仍在独特的视角下进行了有益的研究。

四、实证分析

由于制度的不完善，房地产开发中曾出现过“空手套白狼”的暴利阶段，开发商可以在土地款项未付清的情况下将写到的地块抵押，再以抵押贷款进行后期开发的。但随着制度的健全，“以地养楼”的情况被禁止，资金成为房地产开发的“高门槛”，动辄上亿且须付清的土地成本成为房地产开发中硬性指标。有业内人士告诉编辑，土地成本及税、费等皆为硬性成本，如果强制压低开发利润，那么只能从建安、营销成本入手，这么做将威胁到房屋。
另一威胁新政落实的是房地产开发周期带来的风险。众所周知，房地产开发多为分期开发，与其他产业投入即有收获不同，房地产开发耗时更长、需要投入的资金更大，这注定其利润不高并有很大的风险性。如果时机不对，在土地高峰期出手写地，那么收入囊中的土地储备将拉高开发成本。国内资深经济学专家，现任北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹在接受乐居采访中提出“地产久期”概念，该概念中就有提出在房地产开发中资金投入越久，其风险越大。在房地产开发的过程中由于各方面的影响其预估利润往往与最终得到的实际利润有很大出入，以已有条件来推断房企在经过数年而最终获得的实际利润显然是“不靠谱”的，“一刀切”的利润制约在时间所带来的种种变化面前显得无从下手。
通过以上实证材料的阐述不难知晓，借助财务内控来推动房产开发成本，将为开发商应对房产开发周期长、规模大等理由建立起优化机制，从而确保集团公司的利润率的稳定性。再者，开发商自觉履行严格的资金内控，必将通过成本制约途径来让利给消费者。不难看出，后者作为集团公司房产开发的正外部性，将借助社会效益的实现而提升自己的组织合法性。并又在组织合法性的支撑下，得到政府及社会公众的好感。这样一来，便能建立起与社会环境的植根性，而增进未来房产开发项目的社会声誉度。由此，这应作为大型房产开发公司管理层需要认真深思的理由。
五、结论
目前大多数的讨论都聚焦于资金内控领域，而忽略了财务内控的目的导向。然而，针对集团公司房产开发来说，所实施的成本制约一定具有内在目的性。在成本制约下开展财务内控工作，可采取遵循经济目标下的财务内控策略选择，但应对人工经费、生态改善经费做出合理预算，进而为具体的支付和划拨提供有力保障。具体为，可以通过额定资金数量，授权项目负责人进行资金监管工作，并设计出相应的绩效奖励办法来配合；针对人工经费支出，应给予具体的比例来划拨，从而在财务内控上也应采取柔性化策略；保障生态环境保护的经费支出。
这里需要强调，作为集团公司房产开发的正外部性，将借助社会效益的实现而提升自己的组织合法性。并又在组织合法性的支撑下，得到政府及社会公众的好感。这样一来，便能建立起与社会环境的植根性，而增进未来房产开发项目的社会声誉度。最后，全文权当抛砖引玉之用。
参考文献：
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