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摘 要 本文将从实践中遇到借名购写经济适用房纠纷入手阐述借名购写经济适用房中所遇到的法律理由，对提出法律理由进行研究，提出自己的观点。
关键词 经济适用房 借名写房 借名人 背房人
作者简介：武鲁华，北京市通州区人民检察院。
1009-0592（2013）10-100-03
所谓经济适用房是指目前涉及房屋写卖并且由政府开发制定的保障性住房包括限价房和经济适用房经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的相对同期市场来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
2.规避法律或者政策。借名写房往往是事实购房人借登记购房人之名钻法律或政策的空子，这是借名写房最常见的情形。购写房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购写，而登记购房人具有资格购写。有些人不具备购写经济适用住房的条件又想写这样的房屋，就只能借他人名义写房。
2.背房人不按照借名合同过户登记，借名人要求背房人过户登记确认其所有权。借名合同中双方约定所有权之归属并能证明出资之事实。
3.背房人因房屋登记在自己的名下，将房屋转卖获取利益。背房人为了获取利益直接将在自己名下的经济适用房因已经符合上市成交，于是转卖给他人。作为借名人要求返还房屋借款。
（三）所涉及的借名购写经济适用房法律理由之论文资料由论文网www.udooo.com提供,转载请保留地址.法律纠纷以及实践中的处理结果
1.对于借名购写经济适用房在审判实践中对房屋所有权归属，在实践借名购写经济适用房实践中判决归属于背房人所有，但是对于房屋出资款的返回存在不同的争议。在实践中处理不同，有的观点认为返还借名人出资人出资款即可，另一种观点认为，除了出资款的返还还应当基于公平原则，返还房屋上涨差额，还有认为应当基于信赖利益及双方过错按照房屋市场返还房屋出资款。
但笔者认为借名经济适用房可以过户给借名人所有有，依据经济适用房但是依据《经济适用房管理规定》在取得两证的情形满五年是可以上市交易的。虽然双方签订借名协议无效但是其可以依据出资房屋归借名人所有，但是过户时应依照经济适用房出售的相关规定补交收益差价。具体理由下文阐述。
2.另外一种情况就是房屋由借名人居住，背房人要求其腾退房屋。此种情况已经确定房屋不能过户，此时背房人要求借名人腾退房屋。因为经济适用房的购写需要确定具备一定的资格条件，并且借名人要求过户，但是借名人因经济适用房的性质但是不能故户。在实践审判中出现了，房屋在背房人名下，但是因为借名人长期居住和依据出资。由借名人居住。借名人不用腾退。
如果借名人本身具备购写经济适用房的资格，协议并不违背国家的法律、行政法规的强制性规定，并且其行为亦不符合合同无效的其他情形，并不存在损害国家、集体或者第三人利益的情形，合同有效。比如说父母具有购写经济适用房登记在了子女的名下，或者其他情形。在此处又存在以下几个理由是说双方签订协议时双方都应具备购房条件，还是说应以双方产生纠纷要求确认协议之效力时。协议是否具备效力应当以协议订立之时是否具备资格为准。无效的民事法律行为是自始无效，自成立之初即不具备民事法律行为生效要件，借名人自始就不具备购写经济适用房资格，违反了法律的强制性规定，订立时就不具备了协议生效的条件，所以合同自成立时就无效。所以应当以借名之初是否都具备有借名购写经济适用房资格为准。而非以涉诉产生纠纷时为准。
借名购写经济适用房协议大多数情况是由于经济适用房具有优惠条件，而借名人自身不具备购房资格，借名他人名义写房享受优惠条件，此种情况下签订的协议违反法律的强制性规定，所签订协议当然无效。在借名人具备购写经济适用房资格，但是如果借名人和背房人存在其他致使合同无效的情形，所签订借名购写经济适用房协议亦无效。
1.借名人和背房人签订了借名协议的情形下。认定借名协议有效的情况下，经济适用房所有权归借名人。认定借名购写经济适用房协议有效的情况下，双方应当依照协议履行权利和义务，按照协议之约定进行房屋过户。但是如果按照2008年4月经济适用房管理办法的规定可以看出经济适用房在五年内是不能上市交易的。此时如果涉案房屋并不符合上市交易之条件亦无法过户，无法确认出资人归实际出资人。但是双方协议生效，可以按照过错承担协议不能履行的责任。
2.双方协议无效的情形下所有权之确认。在实践中多遇依据《北京市高级人民法院关于审理房屋写卖合同纠纷案件适用法律若干理由的指导意见（试行）》第十六条借名人违反相关政策、借名购写经济适用房法律理由之相关范文由写论文的好帮手{#GetFullDomain}提供,转载请保留.法规的规定，借名购写经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
但是笔者认为在经济适用房具备过户条件，即取得双证五年后可以上市交易条件下，经济适用房是可以过户给借名人。但是基于公平原则以及应对借名人的惩罚，借名人应对背房人一定补偿。
首先，从过错程度考虑，对于非法利益保护的过错。在经济适用房借名协议的无效的情况下，无论房屋最终归其所有都是对于不法利益的保护。其实借名人背房人房屋的取得对其双方都是非法利益。从双方的过错考虑，借名协议的无效，双方都有过错。违反国家政策借名购写经济适用房，过错不仅在借名人一方，背房人亦有过错。同时，在借名协议无效的情形下，借名人出资，而背房人将经济适用房归其所有，违背当时真实的意思表示，实际作为出资人现在不过户，不给付对价主观过错程度更甚于借名人。
其次，基于公平原则的考虑。对于借名人长期对房屋形成占有和制约，而仅因为借名人的资格，对其长期居住的房屋不具备权利，有失公平。并且其出资已是客观事实。
再次，从现有法律考虑，房屋已经具备性质变更的条件。房屋五年具备了上市交易的条件，房屋可以过户到借名人的名下，其过户到借名人名下房屋性质不再是经济适用房，而是商品房。借名人是在出资购写商品房，现在过户并不违背国家法律、法规。
最后，政策性考虑。房屋确认归背房人所有，背房人将其经济适用房名额让给借名人，实际是已经违反政策。背房人应当失去拥有保障性住房的资格，房屋确认归其所有，背房人依然享有的是保障性住房，但是如果房屋过户给借名人，房屋性质是商品性住房，此时背房人已不再具备购写保障性住房的条件，并且借名人多数也不具备购写保障性住房的条件。并且在实践审判中存在很多的情况背房人之所以借名给借名人是因为自己当时并不需要保障性住房，保障性并非名至实归。
综上，在具备上市条件的情况下房屋可以过户给借名人。此仅是个观点。在实践中审判多数是房屋归其背房人所有，此情形下射击房屋升值款的返回。
1.缔约过失认定与仅对信赖利益赔偿的不合理性。合同中过错责任的赔偿范围一般分为期待利益和信赖利益。期待利益是指当事人在订立合同时期望通过合同履行获得的各种利益的总和，信赖利益是指无过错的一方当事人信赖合同完满履行，在订立和履行合同中支出的费用和代价。对于期待利益的保护可使合同在被违反的情况下达到合同被履行的状态，保护期待利益可替代合同的履行。而保护信赖利益旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还，从而使当事人恢复到合同订立之前的良好状态。
一种观点，经济适用房写卖合同无效是双方违背先合同义务而造成的，双方应根据自身的过错承担缔约过失责任。由于缔约过失责任仅限于对信赖利益的保护，目的是把双方当事人恢复到履行前的状态。在缔约过失责任承担中，双方的期待利益一般不给予保护。因此，在这些判决中，对于房屋的升值部分通常不进行考虑。
我们认为对于缔约过失的认定和仅对信赖利益进行赔偿均是不正确的。
关于合同无效后的处理，我过合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
此外，我国《合同法》第42条又规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）检测借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚检测情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”我国合同法对合同被确定无效后，过错方要承担相应责任，这是毋庸置疑的，而对于责任的具体分担留给了司法实践者。
《合同法》第42条与58条都是关于合同中的责任承担理由，第42条规定的是缔约过失的责任承担，第58条规定的是合同无效的责任承担。由于这两条有很多相似性和密切联系性，因此，很多人把两条规定混在一起来看待，通称为缔约过失责任。该观点认为，合同无效必定是由缔约过失行为引起的，一旦合同被宣告无效后，也必定承担缔约过失责任。经济适用房写卖合同被确定为无效合同后，也要承担缔约过失责任。我国合同法对缔约过失的承担范围没有明确的规定，但一般认为，缔约过失责任的范围限于信赖利益损失。《合同法》第42条与58条应该是两个独立的法条，若两者都是规定由缔约过失而产生的责任承担理由，立法者又何必分开订立呢？应当说缔约过失责任仅是合同无效责任的一种情形，换据话说合同无效不必定由缔约过失而引起。具体到经济适用房写卖合同的案例中，在多数情况下写卖双方对合同的标的有清醒的认识，不会存在《合同法》第42条中恶意磋商、隐瞒事实等情况。若说双方违背诚实信用原则，也很勉强。因此，经济适用房写卖合同无效中的责任承担理由应适用《合同法》第58条的规定，而非《合同法》第42条的规定，同时，基于缔约过失而来的信赖利益损失赔偿也就失去了法律依据。2.房屋升值分配的合理性及分配比例。经济适用房写卖合同中，房屋的价值依附于房屋之上，写卖双方签订合同后，双方首先形成了债权债务关系。一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，写房所付购房款便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的写受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为写受人。在经济适用房写卖合同中，双方都应知道或应知道我国政府关于经济适用房的限制性规定和经济适用房的不可写卖，双方均应承担过错责任。作为经济适用房的出卖方，更应对经济适用房相关政策有清晰的了解，应承担主要责任。
由经济适用房写卖合同行为产生的债权行为仅是物权行为的理由行为，两者截然分开，各自独立。因房屋写卖合同无效，写受人无法享受房屋升值带来的利益，并且此种损失主要由出卖人的行为产生。故经济适用房写卖合同被确定无效后，被写受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然这一赔偿是基于自身资金的孳息而非基于对房屋的所有权。
3.将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则。“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”如果经济房写卖合同无效的后果主要是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求写受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的写受人来承担，这无疑有悖于法律基本的公平原则。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿写受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以在经济适用房的限制交易期届满后再以更高的出售，从而获得更高的利润回报。事实上，不少出卖人就是本着这个目的，才申请法院确认经济适用房写卖合同无效的。
4.将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利经济适用房建设的顺利推进。经济适用房是项民生工程，关系到千家万户低收入家庭的住房大事，所以，法律要保障这项工程的顺利开展。当前房屋升值是普遍现象，很多人想从这项民生工程中牟利。这种行为不仅损害了国家利益，也侵害了困难家庭的住房权利。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。一些人并不具备经济适用房申请资格，为了赚取房屋差价，往往利用虚检测信息骗取经济适用房购写资格。若经济适用房出卖方在房屋出卖中仍享受到房屋升值利益，必定助长这种风气的盛行，进而影响经济适用房制度的推进。
正是基于以上考虑，判决经济适用房写卖合同无效并判定由借名购写经济适用房法律理由之由优秀论文网站www.udooo.com提供,助您写好论文.出卖人对写收人就房屋升值部分的损失承担主要赔偿责任。在审判实践中，对房屋升值部分的处理方式有一定的分歧。
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关键词 经济适用房 借名写房 借名人 背房人
作者简介：武鲁华，北京市通州区人民检察院。
1009-0592（2013）10-100-03
所谓经济适用房是指目前涉及房屋写卖并且由政府开发制定的保障性住房包括限价房和经济适用房经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的相对同期市场来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
一、借名购写经济适用房的理由及法律实践中产生的纠纷时实践中处理结果
(一)借名购写经济适用房理由
1.贪图便宜享受优惠。购房人的身份不同决定了在购房时能否享受优惠，事实购房人直接购写无法享受一定的优惠，而登记购房人去购房可以享受一定的优惠。2.规避法律或者政策。借名写房往往是事实购房人借登记购房人之名钻法律或政策的空子，这是借名写房最常见的情形。购写房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购写，而登记购房人具有资格购写。有些人不具备购写经济适用住房的条件又想写这样的房屋，就只能借他人名义写房。
(二)借名购写经济适用房常见纠纷
1.背房人即登记购房人不认借名写房之事，要求借名人腾退房屋。双方当初约定，先借名待时机成熟便过户更名手续。但在现实中，比如房价猛涨，登记购房人觉得有利可图，后悔不该出借机会，吃亏上当，要求房屋实际所有权归属于自己要求接名人腾退房屋。借名写房在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律理由。此时作为其借名人要求确认房屋所有权，因为其实际出资以及双方之间的协议约定。2.背房人不按照借名合同过户登记，借名人要求背房人过户登记确认其所有权。借名合同中双方约定所有权之归属并能证明出资之事实。
3.背房人因房屋登记在自己的名下，将房屋转卖获取利益。背房人为了获取利益直接将在自己名下的经济适用房因已经符合上市成交，于是转卖给他人。作为借名人要求返还房屋借款。
（三）所涉及的借名购写经济适用房法律理由之论文资料由论文网www.udooo.com提供,转载请保留地址.法律纠纷以及实践中的处理结果
1.对于借名购写经济适用房在审判实践中对房屋所有权归属，在实践借名购写经济适用房实践中判决归属于背房人所有，但是对于房屋出资款的返回存在不同的争议。在实践中处理不同，有的观点认为返还借名人出资人出资款即可，另一种观点认为，除了出资款的返还还应当基于公平原则，返还房屋上涨差额，还有认为应当基于信赖利益及双方过错按照房屋市场返还房屋出资款。
但笔者认为借名经济适用房可以过户给借名人所有有，依据经济适用房但是依据《经济适用房管理规定》在取得两证的情形满五年是可以上市交易的。虽然双方签订借名协议无效但是其可以依据出资房屋归借名人所有，但是过户时应依照经济适用房出售的相关规定补交收益差价。具体理由下文阐述。
2.另外一种情况就是房屋由借名人居住，背房人要求其腾退房屋。此种情况已经确定房屋不能过户，此时背房人要求借名人腾退房屋。因为经济适用房的购写需要确定具备一定的资格条件，并且借名人要求过户，但是借名人因经济适用房的性质但是不能故户。在实践审判中出现了，房屋在背房人名下，但是因为借名人长期居住和依据出资。由借名人居住。借名人不用腾退。
二、借名购写经济适用房所涉及之法律理由
(一)借名购写经济适用房协议之效力
借名购写经济适用房在借名人和背房人之间的法律关系，有人认为双方其实是一种委托关系，只不过是一种隐性的委托，由受委托人以自己的名义写作技巧委托人处理委托事情。借名合同其实质是委托合同。另一种观点是借名合同是无名合同的一种，双方之间并不形成委托关系。笔者认为借名协议并不构成委托关系，委托合同显著的特征之一在于受委托人写作技巧委托人处理委托事务，是典型的提供劳务的合同。而借名协议，其实是借名人借名而已，借用背房人之名购房。不属于委托合同，所以其不适用法律有关委托合同权利义务的规定。借名购写经济适用房协议之效力，应当依据合同法的有关规定。依照《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依照《经济适用房办法》购写经济适用房需要达到一定的资格条件，经济适用房上市交易亦需要一定的条件。如果借名人本身具备购写经济适用房的资格，协议并不违背国家的法律、行政法规的强制性规定，并且其行为亦不符合合同无效的其他情形，并不存在损害国家、集体或者第三人利益的情形，合同有效。比如说父母具有购写经济适用房登记在了子女的名下，或者其他情形。在此处又存在以下几个理由是说双方签订协议时双方都应具备购房条件，还是说应以双方产生纠纷要求确认协议之效力时。协议是否具备效力应当以协议订立之时是否具备资格为准。无效的民事法律行为是自始无效，自成立之初即不具备民事法律行为生效要件，借名人自始就不具备购写经济适用房资格，违反了法律的强制性规定，订立时就不具备了协议生效的条件，所以合同自成立时就无效。所以应当以借名之初是否都具备有借名购写经济适用房资格为准。而非以涉诉产生纠纷时为准。
借名购写经济适用房协议大多数情况是由于经济适用房具有优惠条件，而借名人自身不具备购房资格，借名他人名义写房享受优惠条件，此种情况下签订的协议违反法律的强制性规定，所签订协议当然无效。在借名人具备购写经济适用房资格，但是如果借名人和背房人存在其他致使合同无效的情形，所签订借名购写经济适用房协议亦无效。
(二)借名购写经济适用房房屋所有权之确认
《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依照物权法的规定房屋所有权登记生效主义即以登记生效为准，但是实际出资人已经做出要取得相应物权的意思表示且已完成了实际的出资义务，在不违反法律、法规禁止性规定的前提下，可以确定房屋所有权由实际出资人享有，在实践中，因为出资、继承及婚姻等纠纷经常出现真检测房主。借名购房有存在协议和无借协议的情形，在此两种情况下如何认定房屋所有权。1.借名人和背房人签订了借名协议的情形下。认定借名协议有效的情况下，经济适用房所有权归借名人。认定借名购写经济适用房协议有效的情况下，双方应当依照协议履行权利和义务，按照协议之约定进行房屋过户。但是如果按照2008年4月经济适用房管理办法的规定可以看出经济适用房在五年内是不能上市交易的。此时如果涉案房屋并不符合上市交易之条件亦无法过户，无法确认出资人归实际出资人。但是双方协议生效，可以按照过错承担协议不能履行的责任。
2.双方协议无效的情形下所有权之确认。在实践中多遇依据《北京市高级人民法院关于审理房屋写卖合同纠纷案件适用法律若干理由的指导意见（试行）》第十六条借名人违反相关政策、借名购写经济适用房法律理由之相关范文由写论文的好帮手{#GetFullDomain}提供,转载请保留.法规的规定，借名购写经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
但是笔者认为在经济适用房具备过户条件，即取得双证五年后可以上市交易条件下，经济适用房是可以过户给借名人。但是基于公平原则以及应对借名人的惩罚，借名人应对背房人一定补偿。
首先，从过错程度考虑，对于非法利益保护的过错。在经济适用房借名协议的无效的情况下，无论房屋最终归其所有都是对于不法利益的保护。其实借名人背房人房屋的取得对其双方都是非法利益。从双方的过错考虑，借名协议的无效，双方都有过错。违反国家政策借名购写经济适用房，过错不仅在借名人一方，背房人亦有过错。同时，在借名协议无效的情形下，借名人出资，而背房人将经济适用房归其所有，违背当时真实的意思表示，实际作为出资人现在不过户，不给付对价主观过错程度更甚于借名人。
其次，基于公平原则的考虑。对于借名人长期对房屋形成占有和制约，而仅因为借名人的资格，对其长期居住的房屋不具备权利，有失公平。并且其出资已是客观事实。
再次，从现有法律考虑，房屋已经具备性质变更的条件。房屋五年具备了上市交易的条件，房屋可以过户到借名人的名下，其过户到借名人名下房屋性质不再是经济适用房，而是商品房。借名人是在出资购写商品房，现在过户并不违背国家法律、法规。
最后，政策性考虑。房屋确认归背房人所有，背房人将其经济适用房名额让给借名人，实际是已经违反政策。背房人应当失去拥有保障性住房的资格，房屋确认归其所有，背房人依然享有的是保障性住房，但是如果房屋过户给借名人，房屋性质是商品性住房，此时背房人已不再具备购写保障性住房的条件，并且借名人多数也不具备购写保障性住房的条件。并且在实践审判中存在很多的情况背房人之所以借名给借名人是因为自己当时并不需要保障性住房，保障性并非名至实归。
综上，在具备上市条件的情况下房屋可以过户给借名人。此仅是个观点。在实践中审判多数是房屋归其背房人所有，此情形下射击房屋升值款的返回。
(三)房屋不能过户情形下升值部分的处理
房屋确认给借名人必定涉及房屋升值部分的处理，如果经济适用房具备上市条件下被转让，受让人善意取得亦涉及房屋款的返回。房屋确认，必定要牵涉到责任承担的理由。如何确定写卖双方的责任承担比例，房屋上涨的收益由谁来享受，是一个具有探索性的课题。应以合同法原则、规则为前提，以创建共序良俗的社会风气为考虑因素，大胆尝试，勇于创新，对写卖双方的责任承担和房屋升值利益的分配做了有益的探索。1.缔约过失认定与仅对信赖利益赔偿的不合理性。合同中过错责任的赔偿范围一般分为期待利益和信赖利益。期待利益是指当事人在订立合同时期望通过合同履行获得的各种利益的总和，信赖利益是指无过错的一方当事人信赖合同完满履行，在订立和履行合同中支出的费用和代价。对于期待利益的保护可使合同在被违反的情况下达到合同被履行的状态，保护期待利益可替代合同的履行。而保护信赖利益旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还，从而使当事人恢复到合同订立之前的良好状态。
一种观点，经济适用房写卖合同无效是双方违背先合同义务而造成的，双方应根据自身的过错承担缔约过失责任。由于缔约过失责任仅限于对信赖利益的保护，目的是把双方当事人恢复到履行前的状态。在缔约过失责任承担中，双方的期待利益一般不给予保护。因此，在这些判决中，对于房屋的升值部分通常不进行考虑。
我们认为对于缔约过失的认定和仅对信赖利益进行赔偿均是不正确的。
关于合同无效后的处理，我过合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
此外，我国《合同法》第42条又规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）检测借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚检测情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”我国合同法对合同被确定无效后，过错方要承担相应责任，这是毋庸置疑的，而对于责任的具体分担留给了司法实践者。
《合同法》第42条与58条都是关于合同中的责任承担理由，第42条规定的是缔约过失的责任承担，第58条规定的是合同无效的责任承担。由于这两条有很多相似性和密切联系性，因此，很多人把两条规定混在一起来看待，通称为缔约过失责任。该观点认为，合同无效必定是由缔约过失行为引起的，一旦合同被宣告无效后，也必定承担缔约过失责任。经济适用房写卖合同被确定为无效合同后，也要承担缔约过失责任。我国合同法对缔约过失的承担范围没有明确的规定，但一般认为，缔约过失责任的范围限于信赖利益损失。《合同法》第42条与58条应该是两个独立的法条，若两者都是规定由缔约过失而产生的责任承担理由，立法者又何必分开订立呢？应当说缔约过失责任仅是合同无效责任的一种情形，换据话说合同无效不必定由缔约过失而引起。具体到经济适用房写卖合同的案例中，在多数情况下写卖双方对合同的标的有清醒的认识，不会存在《合同法》第42条中恶意磋商、隐瞒事实等情况。若说双方违背诚实信用原则，也很勉强。因此，经济适用房写卖合同无效中的责任承担理由应适用《合同法》第58条的规定，而非《合同法》第42条的规定，同时，基于缔约过失而来的信赖利益损失赔偿也就失去了法律依据。2.房屋升值分配的合理性及分配比例。经济适用房写卖合同中，房屋的价值依附于房屋之上，写卖双方签订合同后，双方首先形成了债权债务关系。一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，写房所付购房款便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的写受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为写受人。在经济适用房写卖合同中，双方都应知道或应知道我国政府关于经济适用房的限制性规定和经济适用房的不可写卖，双方均应承担过错责任。作为经济适用房的出卖方，更应对经济适用房相关政策有清晰的了解，应承担主要责任。
由经济适用房写卖合同行为产生的债权行为仅是物权行为的理由行为，两者截然分开，各自独立。因房屋写卖合同无效，写受人无法享受房屋升值带来的利益，并且此种损失主要由出卖人的行为产生。故经济适用房写卖合同被确定无效后，被写受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然这一赔偿是基于自身资金的孳息而非基于对房屋的所有权。
3.将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则。“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”如果经济房写卖合同无效的后果主要是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求写受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的写受人来承担，这无疑有悖于法律基本的公平原则。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿写受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以在经济适用房的限制交易期届满后再以更高的出售，从而获得更高的利润回报。事实上，不少出卖人就是本着这个目的，才申请法院确认经济适用房写卖合同无效的。
4.将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利经济适用房建设的顺利推进。经济适用房是项民生工程，关系到千家万户低收入家庭的住房大事，所以，法律要保障这项工程的顺利开展。当前房屋升值是普遍现象，很多人想从这项民生工程中牟利。这种行为不仅损害了国家利益，也侵害了困难家庭的住房权利。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。一些人并不具备经济适用房申请资格，为了赚取房屋差价，往往利用虚检测信息骗取经济适用房购写资格。若经济适用房出卖方在房屋出卖中仍享受到房屋升值利益，必定助长这种风气的盛行，进而影响经济适用房制度的推进。
正是基于以上考虑，判决经济适用房写卖合同无效并判定由借名购写经济适用房法律理由之由优秀论文网站www.udooo.com提供,助您写好论文.出卖人对写收人就房屋升值部分的损失承担主要赔偿责任。在审判实践中，对房屋升值部分的处理方式有一定的分歧。
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