房地产企业投资战略分析

【摘要】随着宏观调控力度的加大，对区域、对市场、对政策的战略分析和正确把握，将决定开发商的成败和生死。现在新的房地产开发的方向需要放弃很多固有的观念，战略策划必须在起点上做才能让项目获得最大的效益。基于此，本文主要对房地产企业投资战略进行分析，从而为加强房地产投资的战略管理提供有益的建议。
【关键词】房地产；投资；战略
随着中国市场经济的稳步发展，房地产业已成为经济发展的支柱产业，房地产投资也日益活跃。中国的房地产业近几年已经有了长足的发展，许多地方政府将房地产业作为当地的支柱产业，给予支持与扶持。面对如此形势，房地产投资者不断增多。购写新房以后将旧房出租，以房租支付新房贷款。但随着房地产开发领域法律的完善、操作的规范、竞争的加剧，房地产投资的利润空间会缩小，风险也在加大。如何对待房地产投资已日益成为社会投资热点问题。

一、房地产投资的含义

投资是指经济主体为获取预期收益而投入一定量货币或者其他经济要素，以形成资产的经济行为。根据投资资金的周转方式，投资可以分为固定资产投资和流动资产投资两大类。固定资产投资包括基本建设投资和更新改造投资两部分，从再生产的角度看，基本建设投资主要属于固定资产的外延扩大再生产，更新改造投资主要属于固定资产的内涵扩大再生产。流动资产投资是相对于固定资产投资而言的，是对企业生产经营过程中所属劳动对象、工资和其他费用方面的货币的预先垫支。
房地产投资是固定资产投资的主要组成部分。所谓房地产投资，是指为了获取收益，而预先投入一定数量的货币或者实物资源到房地产开发经营活动中，以形成房地产产品的经济行为。

二、房地产投资项目开发过程分析

(一)投资项目开发过程分析

在房地产投资的项目开发外包给项目管理专家是保障开发过程顺利的有效方法。项目管理专家在决策阶段就介入能有效的防止决策失误，保证项目管理的连续性，进而能够保证项目的成功，提高项目的整体效益。项目管理专家的主要作用如下：
（1）项目管理专家应当充当项目实施层和决策层的沟通桥梁。为决策小组提供项目管理方面的决策支持。
（2）对工程项目实施要素的获得情况进行评估，并提出优化组合意见。这些要素包括：资金、技术、原材料、劳动力和管理人员、建设力量等。在项目管理前期策划中应考虑充分利用环境条件，合理利用当地资源，充分考虑于其他单位合作的机会和可能性。
（3）就工程项目管理实施过程中可能的风险进行评估，将可能的风险和化解风险的办法以评估报告的形式提交决策小组。

(二)物业管理投资过程分析

物业管理与房地产项目的成败密切相关，物业管理已经成为房地产企业竞争的重要手段。物业管理已经成为房地产销售的主要卖点之一，而且房地产的保值升值与物业管理也有很大关系。客户的许多需求只有在物业管理阶段才能真正体现，因此物业管理者最了解业主的需求，了解物业的特性；物业怎么写作所需要的各种设施，设备需要进行整体的规划设计，必须在规划设计阶段予以解决。通过物业管理的前馈和反馈，并据此进行投资决策，才能确保项目充分满足消费者潜在的各项需求，使项目最终成功。
物业管理决策分析的主要任务是根据消费者的需求，确定物业管理的具体定位，为房地产产品完善提出投资建议。主要包括：各类配套设施的投资、水电气的供应投资、安全保卫的投资、垃圾处理方式的投资、消防设施的投资、绿化的布置等。

三、加强房地产投资的战略管理

（一）加强房地产企业投资的战

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略规划
对投资进行战略规划能使企业投资更具目的性、全局性、长远性与抗争性，减少盲目性和风险性。做好企业投资的战略规划基础工作有两方面：
（1）企业环境分析
环境是企业生存的土壤，企业加强环境研究不仅使企业了解环境今天的特点还可使企业把握环境变化的规律，从而指导企业经营活动。房地产企业环境分析重点应放在经济环境和消费者上。
对经济环境研究首先要放在宏观经济环境研究与预测；其次要放在市场环境研究与预测上；第三应放在财务环境的研究上。
对消费者研究首先要研究其对产品的总需求；其次要研究消费者需求结构；第三研究消费者的购写力。
（2）企业能力分析和业绩分析
企业能力分析的基点是将现有企业能力与新投资业务活动所需能力相对比，找出两者的差距，努力提高企业能力，使企业新的投资业务得以顺利实现。为此国有房地产企业首先要明确企业的能力结构；其次，要发现企业能力存在的问题，明确企业的优势和劣势，从而使企业的发展战略和新的投资业务建立在切实可行的基础上。企业能力分析是制订投资战略规划的重要前提之一。
企业业绩分析是指企业在维持现有能力不变的状态下，预测其在将来变化的经营环境中所取得的经营成果，从中发现企业要想实现长期发展战略目标的差距，从而改革企业经营结构，适应环境变化，增强企业危机感，主动将注意力转向对企业战略方向的研究上。

(二)加强新建房地产项目的投资决策

国有房地产企业首先须对新建房地产项目加强可行性研究，使其更具操作性。第一要加强新建项目的综合分析包括项目相关区城及所在区城的区位分析、住宅市场分析、项目竞争条件的分析；其次针对新建项目制订多种项目发展模式，每一模式都须制定初步营销策略、进行成本分析、提出初步资金安排计划、分析财务效益；第三对新建项目的评价要以财务评价为主。
房地产企业对大型的新建房地产项目投资须总体决策，因为企业中某部门或项目公司完成的可行性报告只立足于该项目，而企业对项目的决策既要基于项目本身更要立足于企业的全局，必须从企业的投资组合、资本结构、发展战略等方面来考虑是否投资该项目。

(三)加强房地产项目的投资组合策略

国有房地产企业推行投资组合策略对于扩大企业规模、回避和降低投资风险、实现资源的有效合理配置，提高投资经济效益具有十分重要的意义。在此可应用获利能力分析法来指导房地产项目的投资组合决策，它是根据项目资金利润率的大小来进行投资项目评价的方法，综合考虑了项目盈利水平和资金周转两个方面的因素。
房地产开发企业的目标资金利润率以及各类开发项目的销售利润率和资金周转率并不是一成不变的，应当根据实际情况的变化进行适当的调整。进行了项目获利能力分析后就可以为项目投资组合提供强有力的决策依据，决定企业应努力发展哪些项目，对哪类项目应减少投资，对现有项目应采取什么措施等。
四、结论
房地产作为新兴产业，要实现其朝前发展，必须有一个宽松的体制环境、法律环境和政策环境，对产业初期的经济活动要加强引导、规范行为，着眼于建立健康稳健的房地产投资环境。
房地产投资分析是一项非常复杂的系统性分析过程，其影响因素多且互相之间联系紧密。对于此，虽本人水平有限，本文在房地产投资的战略探索研究方面比较浅显，所做出的研究也存在一定的片面性。但我希望此文也能在未来的房地产投资市场上出一份微薄之力。
参考文献
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