项期咨询阶段地下室建设方案经济比选查抄袭率

摘要：地下室的建设成本一般大于同等功能的地上建筑，地下室建设的必要性及建设规模都是前期工程咨询阶段需要研究的重要内容，其方案的选择应该综合考虑建筑功能、使用需求、工程造价及经济效益等因素。
关键词：前期咨询 地下室 建设方案 经济比选
1工程概况
项目为某事业单位业务用房，规划用地面积约10000m2，规划设计要求容积率不大于1.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于30%，建筑限高不大于24米。根据使用功能需求测算，需要层高6米的训练用房约2000 m2，层高9米的业务用房约2000 m2，综合用房约6000 m2，及其他设备辅助用房等。
最初的建筑方案考虑到功能板块的合理分区，将层高6米的训练用房与其他一些有净高要求的设备用房共同设置在地下，地上为建筑高度23.9米的综合楼及9.6米的训练楼各1栋。该方案地下室建筑面积约2400 m2，地上建筑面积约8500 m2，总建筑面积约10900 m2，项目建议书阶段，建筑安装工程费估算金额约7330万元，超出了投资计划。因此要考虑地下室的建设是否必要，是否有优化可能。
2方案比选

2.1三种设置方案

原方案地下室为层高6m的训练用房及其他一些有净高要求的设备用房，可选的三种方案:
表1 三种建筑方案技术指标比较

建筑高度地上23.9m及9.6m各1栋地上23.9m及1

4.6m各1栋地上23.9m及17.6m各1栋≤24

由上表可见，如建筑总面积不变，则方案三的容积率不符合规划要求，方案

二、方案三的2栋地上建筑的方案效果及采光都会有不同程度的影响。

2.2造价比较

地下室的建筑安装工程费用主要包括土建工程、室内装修工程与安装工程，三个方案的主要差异为土建工程，各项费用估算情况见表2：
表2 三个方案土建部分建筑安装工程费比较

1.随着地下室埋深的增加，对基坑围护措施的要求越高，通常埋深越深造价越大，不仅是采取的围护方案会不同，工期及施工难度也会相应增加。
2.由于上海市的土方外运距离较远，土方工程的费用，较一般地区高，地下室埋深的增加，会引起土方工程量

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的相应增加。
3．而半地下室及全部地上建筑的方案较全地下而言，会引起外墙及外立面的变化，根据其外立面材料的选择档次不同，但一般会大于地下室的外墙处理费用。

2.3方案优化

原方案地下室建筑面积占总建筑面积的22%，建筑安装工程费占整个项目的35.6%，对造价的影响相当大。此外根据容积率，地上可建面积为10000 m2，而原方案总建筑面积10900 m2，如全部建在地上，则需对功能进一步优化，提高建筑空间利用率，适当降低总建筑面积。
经过对平面布局的重新调整，对部分公共空间实现共享，优化设备及辅助用房的使用，总建筑面积可控制在10000 m2内。为了避免因建筑高度提升、密度增加可能带来的影响，优化后的方案虽然仍旧采用地上两栋楼的布局，但对建筑外形做了适当调整，美化了建筑效果；并且将次要及辅助用房布置在采光可能受影响的区域，将不利因素降至最低。
优化后的方案全部为地上建筑，总建筑面积10000 m2，容积率1.0，建筑密度38%，绿化率30%。优化后的方案建筑面积减少8.2%，建筑安装工程费减少2

6.1%，

由于本项目地上部分为两栋不同用途的建筑，其层高、跨度及装修标准等都会存在一定差异，在项目建议书阶段，要更为准确的估算投资，还应根据其不同的特征，对各个分项费用进一步细化测算。
3结语
随着土地资源的日益稀缺，越来越多的项目会配建地下室，有用于功能用房的，有用作停车库的，且不同地区由于工程地质条件的差异，地下室造价相差较大，地下室建设的必要性需要综合考虑各因素，以上方案仅是提供了一种比选思路。
而从对节约土地价值的角度来思考，可能会得出不同的结果：
本项目土地取得费用为45万元/亩，即675元/ m2，按照容积率1.0计算，每增加1 m2地下建筑面积，理论上可以减少用地面积1 m2，由于地下室的造价远大于土地费用，所以从项目本身的投资来看是不经济的。
但是由于同一区域的商住用地，楼面已经超过10000元/ m2，每减少用地面积1 m2，就可以增加几万元的土地价值，则地下室的建设就有价值了。
综上所述，项目前期咨询阶段对地下室建设方案的比选，要结合项目所在区位进行分析，综合考虑项目自身的资金情况及外部效益，但前提都是要提高建筑及土地的利用效率。
参考文献：
(1)建设项目经济评价方法与参数（第三版），中国计划出版社，2006年8月.
(2)任时夏，吴召南，彭金宝等编著，公益性公共建筑项目建设前期工程咨询实务，人民交通出版社，2009年1月.
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。