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我国改革开放三十多年来，随着国民经济的飞速发展和人民生活水平的日益提高，加快住房制度改革和加快居住环境转变成为国人主要诉求和需要。进入21世纪，随着国务院进一步加快推进我国城市化建设和进一步强化住房制度改革，为了抑制房价的过快上涨和让平民百姓也能通过住房改善而更多地享受到我国的“改革红利”，政府通过学习和借鉴新加坡等国的先进经验，制定出了：在我国“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融、培育和规范住房交易市场”的政策导向和市场指南。2013年，我国保障性安居建设在政府的积极倡导和各省市的努力推进下取得长足的进展，但个别省市仍然存在支持和推进力度不够和资金落实不到位，以及配套设施建设滞后、分配管理不规范等理由。因此，日前召开的国务院常务会议上强调：必须进一步加大工作力度，创新体制机制，确保完成年初确定的包括棚户区改造在内的保障性安居工程建设目标，让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居。
一
经过二十多年的发展，我国房地产行业从一个在国民经济发展中处于从属地位的行业成长为国民经济的支柱产业。为规范和加快保障性安居工程建设，2013年9月25日在李克强总理主持召开的国务院常务会议上又明确指出：“保障性安居工程建设是政府硬任务硬承诺。”目前，我国日益发展的房地产行业已经逐步形成并完善了多层次和全方位的供求体系。在需求者中主要分为自购商品住房者和通过政府方建设购写和租赁保障房和廉租房二大群体。房地产供应体系，则主要包含“完全市场化的住宅产品”——即“商品房”和有政策补贴限制的住宅产品——即“保障房”。
在经济适用房的开发过程中，必须注意建筑设计的科学性和实用性，因为建筑设计相对而言随机性较大，需全过程的精心策划和投入。符合建筑规范、规格和标准是建筑设计合格的下限，而建筑设计精品是在设计过程中优化取舍、不断完善的过程。由组织管理到专业管理，由艺术领域到科技和创新领域，由建筑形态到技术措施，由形象思维到逻辑思维，由方案设计到施工管理，整个设计阶段的细化、优化和筛选，是积极主动和极具挑战性的动态管理过程。
而保障房又是一个内涵丰富、品种多样的住房体系。其一是“廉租房”，此类住房由政府从市场上或开发商处收购后租赁给城市中住房最困难的家庭或居民。其二是“公共租赁房”，此类住房由政府从市场上收购后租赁给不符合申请“廉租房”、同时又租不起商品房的城镇居民，如年轻人、大学毕业生、以及个别城市居民家庭。其三是“动迁房”，此类住房是因为市政或旧城改造后置换给市中心多种因素改造地的居民。这些房源大多在郊区和城乡结合部，也有极少部分旧区新建商品房后回迁的。其四是“重大工程配套商品房（小区）”，此类住房主要是因上海市区重大工程建设的需要，居民搬迁至近郊集中配套新建的住宅区。其五是“中低价商品房”，此类住房已在2005年上海市政府提出建设10000万中低价商品房，后终止。其六是“限价房”，此类住房是国家根据国内部分地区房价上涨过快而提出的“限房价和限地价”的“两限”商品房，但因此项政策执行起来有较大难度，所以上海地区基本没有展开。其七是“经济适用房”此类住房最早是我国政府1994年颁发的《中华人民共和国城镇经济适用住房建设管理办法》中指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房只具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅相对于市场比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房理由而修建的普通住房。
二
发展保障性安居工程建设是当前我国各级政府的“硬任务”和“硬指标”。是各级政府在宏观调控大背景下必须向人民兑现的“硬承诺”和“硬实事”，也是我国现阶段推动消费、结构调整和产业升级的有效举措。为此，要在适当增加政府补助金，重点支持保障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施。同时，要加快制定城镇住房保障条例，规范和推动保障性住房建设，管理和运营，稳定人民群众对住有所居的预期。然经济适用房开发成为我国房地产发展的重要抓手相关范文由写论文的好帮手www.udooo.com提供,转载请保留.后，要加快推进公租房和廉租房并轨运转。国家在制定政府和推动发展的前提下，要加强对保障性安居工程进行专项督查，真正推动此项安居工程顺利和圆满的进行。
上海经济适用房的建设随着改革开放的艰难前行，经过了一个曲折发展的过程。二十世纪末为了全面推动房地产这一国民经济支柱产业的发展，上海市人民政府为推动全市“经济适用房”的建设，专门设置了“上海经济适用房管理中心”，但该中心还没真正发挥作用，却在2003年予以撤销。与此同时，上海市人民政府宣布上海不搞“经济适用房”，取而代之的是“配套商品房”和“中低价商品房”。而在2009年上海市人民政府调整房地产业发展的战略，恢复了经济适用房的建设，并提出在未来五年中建造2000万平方米的经济适用房。上海 “南汇航头”、“宝山顾村”、“闵行浦江”等地块成为了上海第一批“经济适用房”建设用地。经过多年的精心规划、认真开发、协调组织和规范施工，该三个“经济适用房”小区目前已初步建设成为了上海城市副中心中百姓的理想和生活、居住和消费地区。
上海“经济适用房”的特点之一是“有限产权”。经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购写经济适用住房时购房占相同地段、质量的普通商品住房市场的一定比例，在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。与此同时，经济适用住房的房地产权利人，同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或擅自转变房屋使用性质和随意转变房屋结构，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。《经济适用住房预（出）售合同》签订后，房地产权利人持选房确认书、身价证明等材料，到经济适用住房所在地的区（县）房地产登记机构申请房地产登记。经过相关部门审核准予登记的房地产登记机构应当在预告登记证明和房地产权证上注明房地产权利人、同住人姓名及其号和产权份额，并注明“经济适用住房（有限产权），5年内不得转让或出租”。《经济适用住房租赁合同》签订后，应当按照申请租赁合同登记。经济适用住房租售转化家庭在支付全部房屋价款后，按照规定房地产登记。上海“经济适用房”的特点之二是“低”。房地产开发企业实施开发建设的经济适用房项目结算应以保本微利为原则。结算由开发建设成本、利润和税金三部分构成。（经济适用房销售基准计算公式为：销售基准=周边房价×折扣系数。）周边房价是按经济适用住房周边一定时期、一定区域内，新建普通商品房的市场平均成交或市场评估确定，具体由市房屋管理部门统计和提供。折扣系数是以上海经济适用住房的开发建设成本为基础，综合考虑保障对象经济承受能力和周边普通商品住房市场成交等因素确定。购房人产权份额按照销售基准与周边房价的比例关系确定。（计算公式为：购房人产权份额=销售基准/（周边房价×90%）。经济适用房单套销售、按销售基准价和上下浮动幅度来确定。单套房的上下浮动幅度、根据楼层、朝向等确定。上下浮动幅度不得超过±10%。以单套销售计算的住房销售总额，应与以销售基准计算的项目价房销售总额相等。
上海“经济适用房”的特点之三是“房型小”。根据上海市的实际情况，申请购写的经济适用房是按人数来确定房型的。上海经济适用房在房型上按照卧室的数量，分为一居室、二居室、三居室；建筑面积分别对应为45平方米、65平方米和85平方米。其中高层住宅的各种户型，建筑面积均略大于多层住宅。单身人士或工人家庭可购写一套一居室；二人家庭原住房建筑面积小或等于15平方米的，可购写一套二居室；三人家庭可购写一套二居室；四人及以上家庭的可购写一套三居室。这种经济适用房的开发特点目前已在全国特大型城市中得到普遍的应用和推广。
三
上海市为了支持和推动以经济适用房为主的保障性住房的建设，在原来每年评选“上海房地产开发企业50强”的同时，评出了“上海房地产开发企业保障性住房建设10强”。上海房地产开发企业50强研究对象为房地产开发规模大、经营绩效高、品牌信誉好、市场占有率高以及持有经营物业多的上海房地产开发经营企业。50强企业综合评价指标体系按上一年度经营业绩、开发后劲、经济实力、社会贡献、企业品牌、科学管理五个方面设计，共有十一项分类指标。参与保障房建设一直是上海房地产企业履行社会责任的重要体现，也首次成为上海房地产开发企业50强研究的重要内容。
上海今年评出的“上海房地产开发企业保障性住房建设10强”是上海城投置地集团有限公司、上海城建置业发展有限公司、绿地控股集团有限公司、上海城开集团晶实置业有限公司、上海中星集团有限公司、上海江海置业有限公司、上海住宅科技投资股份有限公司、农工商房地产集团股份有限公司、上海市浦东新区房地产集团有限公司、上海建工房地产有限公司。保障房建设，一直以来是上海房地产企业履行社会责任的重要载体。从二十世纪九十年始，上海就结合经济发展大力开展旧城改造工作，并将其作为改善市民居住条件和经济适用房开发成为我国房地产发展的重要抓手相关范文由写论文的好帮手www.udooo.com提供,转载请保留.改善生活的重要途径。进入二十一世纪，上海又在全面率先实施廉租房制度，采取实物配租和租金配租的方式改善低收入住房困难家庭的居住条件。2009年起，又推出了共有产权房的试点工作，将保障范围从低收入家庭扩大至中低收入家庭。2010年又根据社会需要出台了公共租赁房制度，将非户籍人口也纳入了保障范围。目前，上海已结合社会发展形成了全覆盖的以廉租房、共有产权房、公共租赁房、动迁安置房等“四位一体”的保障性住房体系。为上海房地产行业健康和稳步发展做出了应有的贡献。
综上所述，和谐社会的人有所居，作为人类存活不可或缺的物质条件，从来就是受到社会生产力的制约。同时，也是社会生产力发展水平的明显标志之一。政府部门组织调动各方面参与经济适用房发展的计划、规划、设计、建造和管理工作，无疑这是一项规模宏大的艰巨任务，有待各级政府、开发单位和广大从业人员扎扎实实的为此作出不懈努力，使得经济型住宅在建筑品质上不断提高，室内外环境更加优美，更多工薪阶层的市民能从市场化的高房价下解放出来。能够真正实实在在地享受到社会主义制度所提供的更加舒适、更加宜人的居住环境，为完成全民共享的“中国梦”贡献力量。
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经过二十多年的发展，我国房地产行业从一个在国民经济发展中处于从属地位的行业成长为国民经济的支柱产业。为规范和加快保障性安居工程建设，2013年9月25日在李克强总理主持召开的国务院常务会议上又明确指出：“保障性安居工程建设是政府硬任务硬承诺。”目前，我国日益发展的房地产行业已经逐步形成并完善了多层次和全方位的供求体系。在需求者中主要分为自购商品住房者和通过政府方建设购写和租赁保障房和廉租房二大群体。房地产供应体系，则主要包含“完全市场化的住宅产品”——即“商品房”和有政策补贴限制的住宅产品——即“保障房”。
在经济适用房的开发过程中，必须注意建筑设计的科学性和实用性，因为建筑设计相对而言随机性较大，需全过程的精心策划和投入。符合建筑规范、规格和标准是建筑设计合格的下限，而建筑设计精品是在设计过程中优化取舍、不断完善的过程。由组织管理到专业管理，由艺术领域到科技和创新领域，由建筑形态到技术措施，由形象思维到逻辑思维，由方案设计到施工管理，整个设计阶段的细化、优化和筛选，是积极主动和极具挑战性的动态管理过程。
而保障房又是一个内涵丰富、品种多样的住房体系。其一是“廉租房”，此类住房由政府从市场上或开发商处收购后租赁给城市中住房最困难的家庭或居民。其二是“公共租赁房”，此类住房由政府从市场上收购后租赁给不符合申请“廉租房”、同时又租不起商品房的城镇居民，如年轻人、大学毕业生、以及个别城市居民家庭。其三是“动迁房”，此类住房是因为市政或旧城改造后置换给市中心多种因素改造地的居民。这些房源大多在郊区和城乡结合部，也有极少部分旧区新建商品房后回迁的。其四是“重大工程配套商品房（小区）”，此类住房主要是因上海市区重大工程建设的需要，居民搬迁至近郊集中配套新建的住宅区。其五是“中低价商品房”，此类住房已在2005年上海市政府提出建设10000万中低价商品房，后终止。其六是“限价房”，此类住房是国家根据国内部分地区房价上涨过快而提出的“限房价和限地价”的“两限”商品房，但因此项政策执行起来有较大难度，所以上海地区基本没有展开。其七是“经济适用房”此类住房最早是我国政府1994年颁发的《中华人民共和国城镇经济适用住房建设管理办法》中指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房只具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅相对于市场比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房理由而修建的普通住房。
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发展保障性安居工程建设是当前我国各级政府的“硬任务”和“硬指标”。是各级政府在宏观调控大背景下必须向人民兑现的“硬承诺”和“硬实事”，也是我国现阶段推动消费、结构调整和产业升级的有效举措。为此，要在适当增加政府补助金，重点支持保障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施。同时，要加快制定城镇住房保障条例，规范和推动保障性住房建设，管理和运营，稳定人民群众对住有所居的预期。然经济适用房开发成为我国房地产发展的重要抓手相关范文由写论文的好帮手www.udooo.com提供,转载请保留.后，要加快推进公租房和廉租房并轨运转。国家在制定政府和推动发展的前提下，要加强对保障性安居工程进行专项督查，真正推动此项安居工程顺利和圆满的进行。
上海经济适用房的建设随着改革开放的艰难前行，经过了一个曲折发展的过程。二十世纪末为了全面推动房地产这一国民经济支柱产业的发展，上海市人民政府为推动全市“经济适用房”的建设，专门设置了“上海经济适用房管理中心”，但该中心还没真正发挥作用，却在2003年予以撤销。与此同时，上海市人民政府宣布上海不搞“经济适用房”，取而代之的是“配套商品房”和“中低价商品房”。而在2009年上海市人民政府调整房地产业发展的战略，恢复了经济适用房的建设，并提出在未来五年中建造2000万平方米的经济适用房。上海 “南汇航头”、“宝山顾村”、“闵行浦江”等地块成为了上海第一批“经济适用房”建设用地。经过多年的精心规划、认真开发、协调组织和规范施工，该三个“经济适用房”小区目前已初步建设成为了上海城市副中心中百姓的理想和生活、居住和消费地区。
上海“经济适用房”的特点之一是“有限产权”。经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购写经济适用住房时购房占相同地段、质量的普通商品住房市场的一定比例，在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。与此同时，经济适用住房的房地产权利人，同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或擅自转变房屋使用性质和随意转变房屋结构，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。《经济适用住房预（出）售合同》签订后，房地产权利人持选房确认书、身价证明等材料，到经济适用住房所在地的区（县）房地产登记机构申请房地产登记。经过相关部门审核准予登记的房地产登记机构应当在预告登记证明和房地产权证上注明房地产权利人、同住人姓名及其号和产权份额，并注明“经济适用住房（有限产权），5年内不得转让或出租”。《经济适用住房租赁合同》签订后，应当按照申请租赁合同登记。经济适用住房租售转化家庭在支付全部房屋价款后，按照规定房地产登记。上海“经济适用房”的特点之二是“低”。房地产开发企业实施开发建设的经济适用房项目结算应以保本微利为原则。结算由开发建设成本、利润和税金三部分构成。（经济适用房销售基准计算公式为：销售基准=周边房价×折扣系数。）周边房价是按经济适用住房周边一定时期、一定区域内，新建普通商品房的市场平均成交或市场评估确定，具体由市房屋管理部门统计和提供。折扣系数是以上海经济适用住房的开发建设成本为基础，综合考虑保障对象经济承受能力和周边普通商品住房市场成交等因素确定。购房人产权份额按照销售基准与周边房价的比例关系确定。（计算公式为：购房人产权份额=销售基准/（周边房价×90%）。经济适用房单套销售、按销售基准价和上下浮动幅度来确定。单套房的上下浮动幅度、根据楼层、朝向等确定。上下浮动幅度不得超过±10%。以单套销售计算的住房销售总额，应与以销售基准计算的项目价房销售总额相等。
上海“经济适用房”的特点之三是“房型小”。根据上海市的实际情况，申请购写的经济适用房是按人数来确定房型的。上海经济适用房在房型上按照卧室的数量，分为一居室、二居室、三居室；建筑面积分别对应为45平方米、65平方米和85平方米。其中高层住宅的各种户型，建筑面积均略大于多层住宅。单身人士或工人家庭可购写一套一居室；二人家庭原住房建筑面积小或等于15平方米的，可购写一套二居室；三人家庭可购写一套二居室；四人及以上家庭的可购写一套三居室。这种经济适用房的开发特点目前已在全国特大型城市中得到普遍的应用和推广。
三
上海市为了支持和推动以经济适用房为主的保障性住房的建设，在原来每年评选“上海房地产开发企业50强”的同时，评出了“上海房地产开发企业保障性住房建设10强”。上海房地产开发企业50强研究对象为房地产开发规模大、经营绩效高、品牌信誉好、市场占有率高以及持有经营物业多的上海房地产开发经营企业。50强企业综合评价指标体系按上一年度经营业绩、开发后劲、经济实力、社会贡献、企业品牌、科学管理五个方面设计，共有十一项分类指标。参与保障房建设一直是上海房地产企业履行社会责任的重要体现，也首次成为上海房地产开发企业50强研究的重要内容。
上海今年评出的“上海房地产开发企业保障性住房建设10强”是上海城投置地集团有限公司、上海城建置业发展有限公司、绿地控股集团有限公司、上海城开集团晶实置业有限公司、上海中星集团有限公司、上海江海置业有限公司、上海住宅科技投资股份有限公司、农工商房地产集团股份有限公司、上海市浦东新区房地产集团有限公司、上海建工房地产有限公司。保障房建设，一直以来是上海房地产企业履行社会责任的重要载体。从二十世纪九十年始，上海就结合经济发展大力开展旧城改造工作，并将其作为改善市民居住条件和经济适用房开发成为我国房地产发展的重要抓手相关范文由写论文的好帮手www.udooo.com提供,转载请保留.改善生活的重要途径。进入二十一世纪，上海又在全面率先实施廉租房制度，采取实物配租和租金配租的方式改善低收入住房困难家庭的居住条件。2009年起，又推出了共有产权房的试点工作，将保障范围从低收入家庭扩大至中低收入家庭。2010年又根据社会需要出台了公共租赁房制度，将非户籍人口也纳入了保障范围。目前，上海已结合社会发展形成了全覆盖的以廉租房、共有产权房、公共租赁房、动迁安置房等“四位一体”的保障性住房体系。为上海房地产行业健康和稳步发展做出了应有的贡献。
综上所述，和谐社会的人有所居，作为人类存活不可或缺的物质条件，从来就是受到社会生产力的制约。同时，也是社会生产力发展水平的明显标志之一。政府部门组织调动各方面参与经济适用房发展的计划、规划、设计、建造和管理工作，无疑这是一项规模宏大的艰巨任务，有待各级政府、开发单位和广大从业人员扎扎实实的为此作出不懈努力，使得经济型住宅在建筑品质上不断提高，室内外环境更加优美，更多工薪阶层的市民能从市场化的高房价下解放出来。能够真正实实在在地享受到社会主义制度所提供的更加舒适、更加宜人的居住环境，为完成全民共享的“中国梦”贡献力量。