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摘 要：文章介绍了带租约产权式商铺的概念与运作模式，讨论了投资这种商铺的优势与风险，提出规避投资风险的集中方法。
关键词：带租约产权式商铺 优势 风险
1004-4914（2013）03-211-02
一般是房地产开发出商业地产后联系大型商业机构（主要是大型商场超市等）来租赁该商铺，寻找担保机构担保，寻找物业管理公司，然后把商业地产产权分割出售给投资者。
投资者缴纳购写商铺后与商业机构签订正式租赁合同，可以按期得到稳定的租金流。与担保机构签订担保合同，确保万一商业机构租金不能偿付时由担保公司代偿租金以及签订其他担保事宜。与物业公司签订委托管理合同，由物业公司租务管理部代为管理商用楼管理事宜，代为收取商业机构支付给投资者的租金，并向投资者收取租务管理费。
投资者只需交纳首付金，办好一切手续后，就可以坐等租金的到来，直到付清按揭贷款，房产就完全归自己所有。
随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购写投资升温的一个主要的原因。任何事物有利也有弊，投资产权式商铺也隐含很多潜在的风险。笔者在介绍清楚带租约产权式商铺的概念后，主要解析带租约产权式商铺的优势和潜在风险，便于投资者投资带租约产权式商铺能明辨利弊，规避风险，坐等投资升值。
1.商铺总较低，投资门槛较低。带租约产权式商铺通过铺位的划分进行产权分割，实现了投资者购写的产权部分总价位比较低，大大降低了商铺的投资门槛，圆了广大中小投资者平民百姓的投资商铺之梦。因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，每月坐收的商铺租金可以偿还银行贷款月供，只付上首付，其他什么都不用管，将来房子就能还清全部贷款，坐收一套商业地产，实现了广大百姓置业投资商业地产的梦想。
2.商铺投资回报较为稳定。投资者购写时开发商已经联系好商业机构出租出去，投资者无须参与经营管理，坐收租金回报，收益稳定，与股票、储蓄、住宅相比，产权式商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。
3.减缓房地产开发商的资金压力。高效的流动资金周转率是大型商业机构成功运营的基础，租赁经营是他们考虑的首选方式。房地产开发商急需收回资金加快资金流转率，能把商业地产进行带租约产权分割，能快速收回资金，极大减小资金压力
4.降低商业机构承租方的经营成本。大商业机构以承租的方式获得了商铺使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，节省出大量资金去抢占商机，有利于经营成本的降低。
这是很美丽的神话。实际上市场上绝大部分带租约产权式商铺的开发商是为了促使资金的迅速回笼，为了追求经济效益，抬高经营项目的，以实现更多的附加价值。这样看似总价便宜，实际由于所购写的产权份额很小，换算成单价反而更贵，房地产开发商的这样低总价的背后是高单价，换算成全部商业地产，房地产开发商售价反而更高。
这样的实质是房地产开发商往往为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资，将其本身的风险转嫁给了投资者，投资者实际购写的是相对更高的商铺，实际蕴含很大风险。
2.商业机构经营不善的风险。在长期的承租期中，如果大商业机构经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。一旦大商业机构赖账不交房租或者直接破产，投资者只能通过法律诉讼获取部分房租，这个风险也是很大的，毕竟大商业机构的租赁合同一般都是几十年，谁能保证几十年后这个商业机构仍然经营良好呢？这时候房地产开发商早已人去楼空，风险只能由投资者自己承担。
3.担保承诺将来不能实现的风险。有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。即使他们找的担保机构实力很强，但是谁能保证几十年后这些专业担保机构仍然运行良好，具备担保能力呢？
1.选择实力强大的开发商。实力强口碑好的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，他们的决策人员专业水平较高，选择的商铺地段一般将来升值潜力较大，他们为实现自己的品牌战略，一般房屋建筑质量良好，联系的大商业机构也是千挑万选中的优胜者，具备几十年稳健经营的实力。投资者可以通过了解开发企业的背景，明确开发商的经营实力，选择这种大型品牌房地产开发企业的产权式商铺能大大降低各种风险。
2.选择经营管理水平高的商业机构承租的商铺。对承租该商铺的大型商业机构，投资者一定要从各方面考察该机构的经营管理水平，他们的公开财务报表一定要慎重分析，他们的发展战略也一定要研究，他们的日常经营一定要考察。那些品牌商业机构承租的产权式商铺更具备投资价值。
3.选择担保实力高的担保机构担保的商铺。考察该担保机构的资金负债情况，经营管理情况，发展战略情况。最好选择大型品牌专业担保机构担保的产权式商铺。
4.选择经营管理能力强的物业公司管理的商铺。考察物业公司的经营历史、经营人员的学历与从业经历、物业公司的日常管理情况。最好选择品牌物业公司管理的产权式商铺。
5.选择所处地段升值潜力大的商铺。了解城市的长期规划方案，了解该地段未来可能的人流、物流、资金流的情况，尽量选择远期升值潜力巨大的产权式商铺。
[本文是房地产业带租约分割产权销售模式研究山东建筑大学校内基金项目的研究成果]
参考文献：
关键词：带租约产权式商铺 优势 风险
1004-4914（2013）03-211-02
一、带租约产权式商铺的概念与运作模式
房地产开发商先将商业地产出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”，此后再将该商业地产卖给投资型客户，同时在销售合同里明确“此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”。租务管理均由专业部门，即物业公司租务管理部全程操作。客户写到房子即可收取房租，以房租支付贷款月供，达到以房养房的目的。这种商铺就是带租约产权式商铺。这种商铺的运作模式如下：一般是房地产开发出商业地产后联系大型商业机构（主要是大型商场超市等）来租赁该商铺，寻找担保机构担保，寻找物业管理公司，然后把商业地产产权分割出售给投资者。
投资者缴纳购写商铺后与商业机构签订正式租赁合同，可以按期得到稳定的租金流。与担保机构签订担保合同，确保万一商业机构租金不能偿付时由担保公司代偿租金以及签订其他担保事宜。与物业公司签订委托管理合同，由物业公司租务管理部代为管理商用楼管理事宜，代为收取商业机构支付给投资者的租金，并向投资者收取租务管理费。
投资者只需交纳首付金，办好一切手续后，就可以坐等租金的到来，直到付清按揭贷款，房产就完全归自己所有。
随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购写投资升温的一个主要的原因。任何事物有利也有弊，投资产权式商铺也隐含很多潜在的风险。笔者在介绍清楚带租约产权式商铺的概念后，主要解析带租约产权式商铺的优势和潜在风险，便于投资者投资带租约产权式商铺能明辨利弊，规避风险，坐等投资升值。
二、带租约产权式商铺的四大优势
带租约产权式商铺作为一种新型的商业品种，一经推出就得到众多投资者的青睐，这与其本身存在的优势不可分割。产权式商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。产权式商铺的优势主要有以下几点：1.商铺总较低，投资门槛较低。带租约产权式商铺通过铺位的划分进行产权分割，实现了投资者购写的产权部分总价位比较低，大大降低了商铺的投资门槛，圆了广大中小投资者平民百姓的投资商铺之梦。因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，每月坐收的商铺租金可以偿还银行贷款月供，只付上首付，其他什么都不用管，将来房子就能还清全部贷款，坐收一套商业地产，实现了广大百姓置业投资商业地产的梦想。
2.商铺投资回报较为稳定。投资者购写时开发商已经联系好商业机构出租出去，投资者无须参与经营管理，坐收租金回报，收益稳定，与股票、储蓄、住宅相比，产权式商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。
3.减缓房地产开发商的资金压力。高效的流动资金周转率是大型商业机构成功运营的基础，租赁经营是他们考虑的首选方式。房地产开发商急需收回资金加快资金流转率，能把商业地产进行带租约产权分割，能快速收回资金，极大减小资金压力
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。4.降低商业机构承租方的经营成本。大商业机构以承租的方式获得了商铺使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，节省出大量资金去抢占商机，有利于经营成本的降低。
三、投资带租约产权式商铺的三大风险
1.“低价”的美丽陷阱。带租约产权式商铺经过产权分割，投资者购写一份产权商铺的总价是相对很低的，投资者只需交付比较低的首付，商铺的租金就足以偿还银行贷款月供，几十年后整套商铺还清贷款，100%归自己所有。这是很美丽的神话。实际上市场上绝大部分带租约产权式商铺的开发商是为了促使资金的迅速回笼，为了追求经济效益，抬高经营项目的，以实现更多的附加价值。这样看似总价便宜，实际由于所购写的产权份额很小，换算成单价反而更贵，房地产开发商的这样低总价的背后是高单价，换算成全部商业地产，房地产开发商售价反而更高。
这样的实质是房地产开发商往往为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资，将其本身的风险转嫁给了投资者，投资者实际购写的是相对更高的商铺，实际蕴含很大风险。
2.商业机构经营不善的风险。在长期的承租期中，如果大商业机构经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。一旦大商业机构赖账不交房租或者直接破产，投资者只能通过法律诉讼获取部分房租，这个风险也是很大的，毕竟大商业机构的租赁合同一般都是几十年，谁能保证几十年后这个商业机构仍然经营良好呢？这时候房地产开发商早已人去楼空，风险只能由投资者自己承担。
3.担保承诺将来不能实现的风险。有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。即使他们找的担保机构实力很强，但是谁能保证几十年后这些专业担保机构仍然运行良好，具备担保能力呢？
四、带租约产权式商铺规避风险的方法
带租约产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”，作为普通的投资者可以通过以下方式，规避可能出现的风险。1.选择实力强大的开发商。实力强口碑好的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，他们的决策人员专业水平较高，选择的商铺地段一般将来升值潜力较大，他们为实现自己的品牌战略，一般房屋建筑质量良好，联系的大商业机构也是千挑万选中的优胜者，具备几十年稳健经营的实力。投资者可以通过了解开发企业的背景，明确开发商的经营实力，选择这种大型品牌房地产开发企业的产权式商铺能大大降低各种风险。
2.选择经营管理水平高的商业机构承租的商铺。对承租该商铺的大型商业机构，投资者一定要从各方面考察该机构的经营管理水平，他们的公开财务报表一定要慎重分析，他们的发展战略也一定要研究，他们的日常经营一定要考察。那些品牌商业机构承租的产权式商铺更具备投资价值。
3.选择担保实力高的担保机构担保的商铺。考察该担保机构的资金负债情况，经营管理情况，发展战略情况。最好选择大型品牌专业担保机构担保的产权式商铺。
4.选择经营管理能力强的物业公司管理的商铺。考察物业公司的经营历史、经营人员的学历与从业经历、物业公司的日常管理情况。最好选择品牌物业公司管理的产权式商铺。
5.选择所处地段升值潜力大的商铺。了解城市的长期规划方案，了解该地段未来可能的人流、物流、资金流的情况，尽量选择远期升值潜力巨大的产权式商铺。
[本文是房地产业带租约分割产权销售模式研究山东建筑大学校内基金项目的研究成果]
参考文献：