对于住宅关于城市建筑住宅工程质量监督策略

摘要：随着城市化步伐的加快城市建设规模也是越来越大，但是住宅建筑工程的质量更是让人民关注，住宅工程质量的好坏关系到每个住户的切身利益以及财产安全，作者对住宅建筑质量监督进行了探讨。
关键词：质量监督管理细节住宅建筑
随着城市化步伐的加快城市建设规模也是越来越大。住宅工程质量的好坏关系到住户的切身利益，关系到社会和谐，是政府质量监管的重点。在当前房地产市场机制尚不完善的情况下，针对住宅工程的特点，开展工程质量监管，提高住宅工程质量，是政府对建设市场实施有效监管、维护小业主利益、减少质量投诉的重要途径。

1、突出行为监督管理

1.1 设计方应独立承担住宅的质量责任

设计方作为责任主体，在各项验收时必须承担相应的质量责任。设计方不仅要对设计图纸的质量负责，更要对实际工程的质量负责，设计方有必要参与工程的隐蔽验收。对桩基、基础、主体工程当前设计部门只签字不验收的情况比较突出，这是对设计质量责任的漠视。设计单位一定要从设计的角度来对住宅的建设过程进行认真检查，竣工时出具完整的设计单位质量检查报告，检查建设、施工单位是否根据设计意图和设计规范完成了工程建设。设计院不仅要提供合格的图纸，还应当提供必要的技术怎么写作，承担质量责任，纠正不符合设计意图的建设行为和实体质量问题，不能屈从于建设单位，损害小业主的实际利益。

1.2 监理应独立、公正地行使权力

监理是公正、独立的第三方。委托监理绝不是建设单位雇佣人员实施监理。监理必须独立地开展工作、行使权力、承担责任。监理对材料的进场验收是材料质量控制的主要手段，对甲供材料同样要严格把关。监理对工程质量负责，而绝不是仅对建设单位负责。目前监理市场还不够成熟，建设单位与监理的经济委托关系已成为建设单位要挟监理的理由。为了可以自身的利益，一些开发商经常会或明或暗地要求监理放松质量标准。但是，监理的质量责任是独立的，权责一致，监理必须独立行使职权，承担质量责任。而且住宅所涉及到那些小业主的利益，监理不能以建设单位为借口，降低工程质量，损害公众利益。

1.3 施工方的质量保证体系应完整、有效运作

住宅中的结构是比较简单，技术上也不复杂，但因为住宅工程质量涉及到每一个住户的切身利益，很多质量问题更容易暴露，更容易引发质量纠纷。因此，施工单位决不能因为技术简单就忽视质量管理，住宅更应当注重质量通病的预控。如混凝土构件和墙面的裂缝、轴线尺寸偏差，窗口渗水、屋面漏水必须通过精细的质量管理才能解决。所以那些施工单位的质量管理不但没有松懈，反而还更应当加强，应从每一个住户的切实利益来出发，将质量通病问题解决。目前我国的建设市场竞争激烈，住宅施工更是利润最低，工期也是最短，施工单位所面临着更多的风险，质量问题日益突出。质量监管一方面一定要建立高质高价的市场机制，来引导施工单位实施精细管理，提高住宅质量；同时还要通过责任追究，使管理粗放、质量低下的施工单位无法接到工程，促使其做好质量保证体系的建设，并有效运作。

1.4 政府与建设行为的监管，

对于住户与公众的利益政府所委托的质量监督机构以及建设行为的监管，要突出维护住户的合法权益，注重维护公众的利益，削弱开发商作为建设单位在建设过程中的主导作用，对开发商的行为应进行重点监管。另一方面，对于市场的信用机制，让住户来购写那些质优的住房，让住户和开发商的利益在“质量第一”再一方面，就是当开发商与住户利益产生矛盾时，要以开发商损害住户利益的行为，在住宅工程建设中，不允许其损害小业主利益。

2、 住宅的质量监督管理细节

质量监管一般都是根据结构安全为主要内容，但是对于住宅的质量监管，应更多地包含细部质量与使用功能，因为住宅质量本身就涉及公众利益，是政府监管的主要问题。尽管目前建筑工程质量监督模式并未一般的建筑，但在建筑质量对社会公共利益的影响程度方面，住宅与厂房以及公共建筑是同于。住户对住宅质量中的问题投诉和纠纷，已成为现在房地产行业较突出的问题，甚至都已经影响了社会和谐，因此有必要通过建立有针对性的监管模式，来提高住宅的细节质量，保障住户的合法利益。

3、 建筑配套工程的质量监督

3.1 监督机构不可以仅监督单体的建筑工程，室外设施也是纳入监管范围我国现有的监督模式是以单位工程作为监督对象，小区配套工程经常都不在监管范围之内，这是住宅工程监管的漏洞。室外工程类似于市政基础设施工程，有时所涉及到了公众利益，应当给予监管。开发商所说的室外景观道

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路、法规的确定必备安防设施、良好的给水排水以及电力通信，都要在政府的监管下实施到位，否则住宅不得竣工验收和交付使用。目前我国小区工程因为开发商不愿支付延期交付的违约损失，先交房后实施室外配套工程的情况如今是很普遍，甚至有的业主入户时连正式的供水供电都没有具备，有的道路施工都还没有结束，就交付给住户。由于室外配套无法位的住宅，尽管小区的单位建筑工程全部竣工合格，政府也是无法认可其满足交付条件。把小区中的配套工程纳入监管范围，是对住宅功能质量的保证措施，也是对住宅质量的有力监管。

3.2 建立和完善责任追究和质量保修制度

住宅在竣工交付使用后，因为住宅所存在的质量问题，住户自身也是难以追究开发商的责任，这对于住户是很不公平的。从合同关系上讲，开发商应该先向住户履行保修的义务，再追究设计、监理、施工的责任。但是因为涉及到各专业的技术鉴定，类似和医患纠纷，小业主举证质量责任是相当的困难，大部分业主对住宅裂缝、渗漏等问题的起因和危害都不清楚，对具体的经济损失赔偿评估是更加无能为力，与开发商谈判根本不对等。在开发商的面前，小业主自然是弱者，所以政府有必要通过适当的渠道来帮助小业主维权，实行住宅的质量责任追究与质量的保修制度。目前政府的帮助都是以投诉和信访的形式，还没有形成完善的责任追究以及赔偿制度。简易可行的民事诉讼和委托鉴定赔偿应该是解决问题的最合适的办法，建立起强有力的质量责任追究机制，督促开发商和施工、监理、设计等单位在建设过程中履行质量责任。

3.3 强化对住宅的全寿命周期的监管

住宅在使用年限是可以达数十年，而开发商在建设工程竣工交付使用后就结束了，住户几十年的利益不可能依靠开发商一、二年的建设过程来保障，所以有必要的对住宅全寿命周期的质量进行监管。首先，在建设过程中要预防竣工后中的有关问题，例如，提高建筑结构安全耐久性以减少往后的维护，加强对钢筋保护层的检查、检测，来提高围护结构的热工性能可减少建筑的使用能耗，加强对建筑节能工程的检查、检测；其次，建设过程中必须要为以后的维修维护创造条件，例如，开发商经常将给排水或电气管线敷设的管井予以取消和缩小，尽管住宅交付时就会增加了住户的使用面积，但却给多年后的维修更是增加了麻烦，得不偿失；最后，要妥善解决竣工后的各种问题，建立住户使用后的维修维护机制，例如，如何开展外墙瓷砖寿命前后的维修，避免脱落伤人，窗户的五金件维修维护。可见，住宅竣工前和交付后的很多方面都涉及公共安全，对工程质量的监管必须着眼于建筑的全寿命周期。

4、 结束语

加强对建设工程质量责任主体和有关机构的诚信管理，建立工程质量诚信体系，提高责任单位的质量意识，这也是市场经济条件下工程质量监督保证机制的重要内容。各责任单位的质量意识、诚实信用度提高了，才能让使用者用得更放心。
参考文献：
1、 王 鹏、赵 鑫.浅谈如何加强住宅工程的质量监督与管理[J].科技信息，2009.24。