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摘 要：通过全面分析商业地产行业的产业模式和中国经济发展阶段，指出商业地产既已迎来发展的重要机遇，也是推动中国实体经济发展的重要力量，并通过对商业地产行业过度发展中的行业风险进行全面分析和预警，提出了规避行业风险、保证商业地产行业健康稳定发展的建议。
关键词：商业地产；行业属性；实体经济；风险；对策
1673-291X（2012）22-0010-03
自2003年开始，作为房地产行业内独立于住宅地产的新兴门类，商业地产在中国发展起来；特别是经历了2008年住宅行业的报复性房价迅速上涨以及2010年开始的两轮史无前例的楼市调控政策，商业地产作为房地产行业的避风港和资金转移出口，因其长期的投资回报价值、维持房企稳健发展价值以及对城市建设和实体经济的推动价值，日益受到房地产企业、政府和投资市场的青睐，迎来了发展的高峰。本文拟通过对商业地产对实体经济的推动作用以及爆发式发展过程中可能遭遇的风险进行阐述，以提示商业地产企业和政府客观认识巨大商业机遇中蕴涵的收益点与潜在风险，趋利避害，避免商业地产过度泡沫化发展。
行业属性是形成商业模式的基础，而按照行业的发育程度，商业地产诸多属性中，首要属性是会转移的。在商业地产的发育与扩张阶段，商业地产大量开发、项目存量迅速扩大，商业和地产是商业地产的首要属性；在商业地产的成熟阶段，大量项目建成与运营、不再追求存量扩张，并且金融市场发育成熟，在此阶段，金融是商业地产首要属性。
1.商业属性与地产属性：现阶段商业地产的基本属性。商业地产的商业属性与地产属性既广为人知，又存在种种误解，商业地产开发商对这两种属性的重视与投入程度也往往有所偏重。
现阶段，大多数商业地产商仍然以挖掘商业地产项目的地产属性为主，以“商业
商业属性是指通过组合不同商业功能与商业业态，通过持续的物业经营和调整提升，以获得长期与稳步增长的租金回报。从国外商业地产成熟市场的经验来看，主流的商业地产商都是长期持有商业项目、通过物业的写卖来优化项目组合，获得长期租金汇报的公司。
2.金融属性：商业地产价值挖掘高级阶段的首要属性。金融属性是指商业地产包含的与“融资、投资及资本运营”相关的产业要素。与商业地产金融属性相关的产品包括：“经营收益权”的让渡（而不让渡商业项目产权）、“融物”（包括联营、商品寄卖等）与“账期融资”（以沉淀的货款实现融资功能）、购物卡或购物券以及资产证券化（如房地产信托REITs）等。
商业地产的金融属性与金融市场的发育程度以及宏观政策尺度息息相关，对商业地产金融功能的开发是对商业地产价值的“再挖掘”。从市场实践来看，国内大多数商业地产商仍以“地产和商业”属性开发为主，以万达、龙湖等为代表的国内商业地产开发商开始在“经营收益权”的让渡方面开发金融属性，而以西蒙、西田、凯德等为代表的国外企业在资产证券化方面与发达的金融市场相结合，已经发展出成熟的产业模式。
3.电子商务属性：商业地产企业的“加分”动作。电子商务属性是商业地产的新兴属性，是伴随着电子商务产业的发展和零售行业的激烈竞争而发展起来的。与其他三个属性均有国外成熟的发展经验与路径不同，商业地产电子商务的发展在国内外都尚处于起步阶段。
在电子商务发展的初期，市场对商业地产的未来大多持悲观态度，认为电子商务快捷、高效的反应速度以及优势在赢得以年轻客群为主体的消费者的同时，将成为实体零售行业和商业地产的“品类杀手”，迅速替代成为主流的消费渠道。但随着电子商务的蓬勃发展，商业地产并未出现颓势，反而以“集合功能”、“体验休闲”等优势赢得了广大消费者的青睐，迅速发展起来。从发展趋势来看，电子商务与商业地产开始相互融合，电子商务企业选择开设实体店，贴近线下消费客群；而商业地产企业也开始选择开展线上业务。从实践来看，商业地产的电子商务属性有利于贴近年轻消费客群和商圈意外的客群，能有效促进商业地产与消费市场的融合，这一“选做动作”越来越成为“加分动作”，在新经济时代成为商业地产的重要属性。
从消费来看，快速的城市化率、居民可支配收入水平的提升以及中产阶级群体的成长，都为商业地产的发展提供了巨大的消费基础；而伴随着消费升级而带来的百货等传统商业形态进入的瓶颈期，为商业地产发展产业集合优势，满足居民购物、餐饮、生活怎么写作、文化娱乐等各方面需求上提供了巨大市场机会。
总而言之，从经济、人口和消费等宏观指标分析，当前经济发展和城市化进程都表明，中国商业地产已进入加速发展阶段。2.商业地产是中国经济发展瓶颈、促进实体经济发展的重要推动力量。一般而言，商业地产的综合效益至少包括以下五个方面：带动产业结构调整，有效拉动消费需求，完善城市区域功能，创造大量就业岗位，创造持续巨额税源。这五大收益使商业地产成为推动经济发展和城市功能发育的重要推手。
而在中国现阶段，为应对国际经济危机、立足自身保持经济持续稳定增长，扩大内需是中国经济发展的长期战略方针和基本立足点，也是促进经济均衡发展的根本途径和内在要求。与之相对应，“商业+地产+金融+电子商务”的商业地产四维度和五方面综合效益都是扩大内需的抓手和活跃经济的激活因子，目前在国内找不到第二个像商业地产一样对经济增速和就业作出巨大贡献的产
1.供求失衡风险。随着2010年以来房地产调控的持续深入，房地产企业在整体上加大了商业地产的投资力度；外资基金瞄准人民币升值、中国消费增长以及商业物业升值的三重机会伺机进入；保险资金投入商业地产的政策障碍已全部扫清；诸多零售连锁企业自建物业的趋势全面兴起；因此预计未来二三年，中国商业地产投资额将以年均25%左右的速度增长。
根据中金公司的估算，中国商业物业面积将从2010年的6.1亿平方米增加到2020年的9.1亿平方米，年均复合增长4.1%；其中购物中心面积（含类百货）将从2010年的1.4亿平方米增加到2.5亿平方米，需要净增大约1.1亿平方米的购物中心（相当于1 100个10万平方米的购物中心），年均复合增长6%。这意味着中国人均商业面积约0.9平方米，考虑到中国的城镇人口数量以及商业地产面积分布的不均衡，中国主要城市的人均商业地产面积将大大超过国际上人均商业面积1平方米的市场经验。
2.市场风险。商业地产开发与经营周期长，当遇到经济周期整体上处于下降通道时，会造成相应业态的市场环境恶化，对经营产生重大影响，增加运营风险。具体而言，居民整体收入下降导致消费下滑，进而造成购物中心经营受到影响；旅游业的衰退会造成酒店收入降低；商务产业不振以及企业缩减开支等行为，会对办公楼的租金产生不利影响。
3.资金风险。目前，投资巨大的商业地产投资主要依赖银行贷款以及物业销售回款，除此以外的融资渠道非常有限。因此，当货币政策收紧时，一方面信贷规模萎缩，在建项目的后续投资紧张；另一方面若出现加息，则项目财务成本增加，后期运营负担加重。
4.品牌资源匮乏与同质化竞争风险。根据中国购物中心产业资讯中心的调查，中国国内商业零售品牌约5万个，而根据大连万达集团的调查，能够进入购物中心的品牌数量不超过3 000个，考虑购物中心定位的差异，国内适宜进入购物中心的品牌数量不超过6 000个，而这些品牌中真正的“有价值领军品牌”不超过500个。在品牌资源严重匮乏的情况下，商业地产项目对品牌资源的争夺将造成严重的同质化竞争，降低租金水平，并进一步影响项目的投资回报水平。
5.人才与经营风险。目前中国没有商业地产经营和管理人才的体系化培养渠道，商业地产人才主要依靠企业在实践中培养，另有一部分从业人员由住宅地产或其他行业转入，这都造成了从业人员水平和对商业地产的管理能力参差不齐，行业视野狭窄甚至存在较大偏差。由于缺乏有经验的管理管对，使相当比例的商业地产项目犯下低级错误，广州某购物中心就发生了由于店铺面积不够，无法为餐饮商户卫生证（食品流通许可证），最终导致商户大面积退租的情况。而在“入门”之后的深耕细作阶段，人才和管理团队的水平更加限制了商业项目的价值提升。
四、对策
面对即将到来的供应过剩和人才匮乏，商业地产行业应在谨慎投入与经营提升两个方面采取积极有效措施。具体而言可以包括：
1.公司战略层面：其次是强化自身能力，合理选址、高水平规划建设、不断提升经营和怎么写作水平，有效应对市场环境变化。
2.产品方面：细化项目筛选标准，通过建立模型，将项目的选择标准不断进行量化，优中选优，在资源有限的情况下，确保资金投向市场定位准确、投资回报高的项目。
3.资金方面：合理控制总开发成本，合理安排销售型与自持物业的比例，将资金杠杆和贷款利率控制在合理范围内，维持稳定流，并积极拓展融资渠道，学习国外先进的资产证券化手段，积极探索运用私募、房地产信托（REITs）等金融工具。
4.人才方面：采取灵活的用人策略，吸引高层次人才，形成完整的管理团队；健全公司培养机制，让员工能在指导下从事开发和管理实践，并减少犯错几率。
五、结语
商业地产是具有综合效益、发展潜力巨大的行业，在国家对住宅行业进行严格的宏观调控，同时面临不利的国内外宏观经济形势，迫切需要提高内需的形势下，商业地产行业是中国经济发展瓶颈、促进实体经济发展的重要推动力量。但商业地产行业是资金沉淀大、管理要求高的行业，任何不理智不科学的投资行为都可能造成巨大风险。因此，需要开发企业和政府清醒认识这一行业的机会和风险，采取各种积极措施，促进商业地产行业的健康稳定发展。
参考文献：
大连万达商业地产股份有限公司研究部.中国商业地产白皮书(2011年)[Z]，2011-11.
中国国际金融有限公司研究部.开启商业地产纪元 中国商业房地产前瞻[Z]，2011-09.
[3]中购联购物中心发展委员会.2012年商业地产市场前瞻[Z]，2011-12.
[责任编辑 吴高君]
关键词：商业地产；行业属性；实体经济；风险；对策
1673-291X（2012）22-0010-03
自2003年开始，作为房地产行业内独立于住宅地产的新兴门类，商业地产在中国发展起来；特别是经历了2008年住宅行业的报复性房价迅速上涨以及2010年开始的两轮史无前例的楼市调控政策，商业地产作为房地产行业的避风港和资金转移出口，因其长期的投资回报价值、维持房企稳健发展价值以及对城市建设和实体经济的推动价值，日益受到房地产企业、政府和投资市场的青睐，迎来了发展的高峰。本文拟通过对商业地产对实体经济的推动作用以及爆发式发展过程中可能遭遇的风险进行阐述，以提示商业地产企业和政府客观认识巨大商业机遇中蕴涵的收益点与潜在风险，趋利避害，避免商业地产过度泡沫化发展。
一、商业地产是高度整合的产业模式
商业地产是高度整合的产业模式，从地产概念来看，商业地产泛指全部或部分自持物业产权，以收取租金、获得长期投资回报为目的的地产形态；从产业模式来看，是商业、地产、金融和电子商务等至少四个产业的融合体；商业地产的主流产品是购物中心（酒店、自持写字楼等由于客群相对狭窄，一般属于商业地产行业的配套业态），而依托商业地产这个平台载体，文化、旅游等产业也有空间进行整合，延展出综合产业链条。行业属性是形成商业模式的基础，而按照行业的发育程度，商业地产诸多属性中，首要属性是会转移的。在商业地产的发育与扩张阶段，商业地产大量开发、项目存量迅速扩大，商业和地产是商业地产的首要属性；在商业地产的成熟阶段，大量项目建成与运营、不再追求存量扩张，并且金融市场发育成熟，在此阶段，金融是商业地产首要属性。
1.商业属性与地产属性：现阶段商业地产的基本属性。商业地产的商业属性与地产属性既广为人知，又存在种种误解，商业地产开发商对这两种属性的重视与投入程度也往往有所偏重。
现阶段，大多数商业地产商仍然以挖掘商业地产项目的地产属性为主，以“商业
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地产”为噱头，通过促进住宅、商铺的销售来实现快速资金回报，而同时通过长期持有商业项目以获取稳定租金与资金回报的目标被弱化，这也是当下大量住宅开发企业扎堆转型商业地产的真实目的。商业属性是指通过组合不同商业功能与商业业态，通过持续的物业经营和调整提升，以获得长期与稳步增长的租金回报。从国外商业地产成熟市场的经验来看，主流的商业地产商都是长期持有商业项目、通过物业的写卖来优化项目组合，获得长期租金汇报的公司。
2.金融属性：商业地产价值挖掘高级阶段的首要属性。金融属性是指商业地产包含的与“融资、投资及资本运营”相关的产业要素。与商业地产金融属性相关的产品包括：“经营收益权”的让渡（而不让渡商业项目产权）、“融物”（包括联营、商品寄卖等）与“账期融资”（以沉淀的货款实现融资功能）、购物卡或购物券以及资产证券化（如房地产信托REITs）等。
商业地产的金融属性与金融市场的发育程度以及宏观政策尺度息息相关，对商业地产金融功能的开发是对商业地产价值的“再挖掘”。从市场实践来看，国内大多数商业地产商仍以“地产和商业”属性开发为主，以万达、龙湖等为代表的国内商业地产开发商开始在“经营收益权”的让渡方面开发金融属性，而以西蒙、西田、凯德等为代表的国外企业在资产证券化方面与发达的金融市场相结合，已经发展出成熟的产业模式。
3.电子商务属性：商业地产企业的“加分”动作。电子商务属性是商业地产的新兴属性，是伴随着电子商务产业的发展和零售行业的激烈竞争而发展起来的。与其他三个属性均有国外成熟的发展经验与路径不同，商业地产电子商务的发展在国内外都尚处于起步阶段。
在电子商务发展的初期，市场对商业地产的未来大多持悲观态度，认为电子商务快捷、高效的反应速度以及优势在赢得以年轻客群为主体的消费者的同时，将成为实体零售行业和商业地产的“品类杀手”，迅速替代成为主流的消费渠道。但随着电子商务的蓬勃发展，商业地产并未出现颓势，反而以“集合功能”、“体验休闲”等优势赢得了广大消费者的青睐，迅速发展起来。从发展趋势来看，电子商务与商业地产开始相互融合，电子商务企业选择开设实体店，贴近线下消费客群；而商业地产企业也开始选择开展线上业务。从实践来看，商业地产的电子商务属性有利于贴近年轻消费客群和商圈意外的客群，能有效促进商业地产与消费市场的融合，这一“选做动作”越来越成为“加分动作”，在新经济时代成为商业地产的重要属性。
二、商业地产的发展是中国实体经济发展的重要推动力量
1.中国当前的经济发展阶段匹配了商业地产发展的内在需求。从经济、消费和人口等宏观指标分析，当前经济发展和城市化进程都表明，中国商业地产已进入加速发展阶段。根据国际经验，当城市化率达到50%～70%，将是大城市商业地产发展的黄金阶段，目前中国刚好跨入50%关口；在居住需求得到基本满足、国家采取各种措施调控房地产健康发展的情况下，存量资金巨大的房地产行业向商业地产转型是一个自然与必然的选择。总体来看，中国城市化的水平恰好能使商业地产踏上高速发展期。从消费来看，快速的城市化率、居民可支配收入水平的提升以及中产阶级群体的成长，都为商业地产的发展提供了巨大的消费基础；而伴随着消费升级而带来的百货等传统商业形态进入的瓶颈期，为商业地产发展产业集合优势，满足居民购物、餐饮、生活怎么写作、文化娱乐等各方面需求上提供了巨大市场机会。
总而言之，从经济、人口和消费等宏观指标分析，当前经济发展和城市化进程都表明，中国商业地产已进入加速发展阶段。2.商业地产是中国经济发展瓶颈、促进实体经济发展的重要推动力量。一般而言，商业地产的综合效益至少包括以下五个方面：带动产业结构调整，有效拉动消费需求，完善城市区域功能，创造大量就业岗位，创造持续巨额税源。这五大收益使商业地产成为推动经济发展和城市功能发育的重要推手。
而在中国现阶段，为应对国际经济危机、立足自身保持经济持续稳定增长，扩大内需是中国经济发展的长期战略方针和基本立足点，也是促进经济均衡发展的根本途径和内在要求。与之相对应，“商业+地产+金融+电子商务”的商业地产四维度和五方面综合效益都是扩大内需的抓手和活跃经济的激活因子，目前在国内找不到第二个像商业地产一样对经济增速和就业作出巨大贡献的产
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业，在住宅地产之后，商业地产业将迅速成为中国重要的支柱产业。三、商业地产过度发展的行业风险
商业地产虽然具有推动经济发展的巨大综合效应，但是非理性地大规模进入推高了行业发展风险。以下将对行业风险进行阐述，并提出控制行业风险，促进行业稳健发展的建议。1.供求失衡风险。随着2010年以来房地产调控的持续深入，房地产企业在整体上加大了商业地产的投资力度；外资基金瞄准人民币升值、中国消费增长以及商业物业升值的三重机会伺机进入；保险资金投入商业地产的政策障碍已全部扫清；诸多零售连锁企业自建物业的趋势全面兴起；因此预计未来二三年，中国商业地产投资额将以年均25%左右的速度增长。
根据中金公司的估算，中国商业物业面积将从2010年的6.1亿平方米增加到2020年的9.1亿平方米，年均复合增长4.1%；其中购物中心面积（含类百货）将从2010年的1.4亿平方米增加到2.5亿平方米，需要净增大约1.1亿平方米的购物中心（相当于1 100个10万平方米的购物中心），年均复合增长6%。这意味着中国人均商业面积约0.9平方米，考虑到中国的城镇人口数量以及商业地产面积分布的不均衡，中国主要城市的人均商业地产面积将大大超过国际上人均商业面积1平方米的市场经验。
2.市场风险。商业地产开发与经营周期长，当遇到经济周期整体上处于下降通道时，会造成相应业态的市场环境恶化，对经营产生重大影响，增加运营风险。具体而言，居民整体收入下降导致消费下滑，进而造成购物中心经营受到影响；旅游业的衰退会造成酒店收入降低；商务产业不振以及企业缩减开支等行为，会对办公楼的租金产生不利影响。
3.资金风险。目前，投资巨大的商业地产投资主要依赖银行贷款以及物业销售回款，除此以外的融资渠道非常有限。因此，当货币政策收紧时，一方面信贷规模萎缩，在建项目的后续投资紧张；另一方面若出现加息，则项目财务成本增加，后期运营负担加重。
4.品牌资源匮乏与同质化竞争风险。根据中国购物中心产业资讯中心的调查，中国国内商业零售品牌约5万个，而根据大连万达集团的调查，能够进入购物中心的品牌数量不超过3 000个，考虑购物中心定位的差异，国内适宜进入购物中心的品牌数量不超过6 000个，而这些品牌中真正的“有价值领军品牌”不超过500个。在品牌资源严重匮乏的情况下，商业地产项目对品牌资源的争夺将造成严重的同质化竞争，降低租金水平，并进一步影响项目的投资回报水平。
5.人才与经营风险。目前中国没有商业地产经营和管理人才的体系化培养渠道，商业地产人才主要依靠企业在实践中培养，另有一部分从业人员由住宅地产或其他行业转入，这都造成了从业人员水平和对商业地产的管理能力参差不齐，行业视野狭窄甚至存在较大偏差。由于缺乏有经验的管理管对，使相当比例的商业地产项目犯下低级错误，广州某购物中心就发生了由于店铺面积不够，无法为餐饮商户卫生证（食品流通许可证），最终导致商户大面积退租的情况。而在“入门”之后的深耕细作阶段，人才和管理团队的水平更加限制了商业项目的价值提升。
四、对策
面对即将到来的供应过剩和人才匮乏，商业地产行业应在谨慎投入与经营提升两个方面采取积极有效措施。具体而言可以包括：
1.公司战略层面：其次是强化自身能力，合理选址、高水平规划建设、不断提升经营和怎么写作水平，有效应对市场环境变化。
2.产品方面：细化项目筛选标准，通过建立模型，将项目的选择标准不断进行量化，优中选优，在资源有限的情况下，确保资金投向市场定位准确、投资回报高的项目。
3.资金方面：合理控制总开发成本，合理安排销售型与自持物业的比例，将资金杠杆和贷款利率控制在合理范围内，维持稳定流，并积极拓展融资渠道，学习国外先进的资产证券化手段，积极探索运用私募、房地产信托（REITs）等金融工具。
4.人才方面：采取灵活的用人策略，吸引高层次人才，形成完整的管理团队；健全公司培养机制，让员工能在指导下从事开发和管理实践，并减少犯错几率。
五、结语
商业地产是具有综合效益、发展潜力巨大的行业，在国家对住宅行业进行严格的宏观调控，同时面临不利的国内外宏观经济形势，迫切需要提高内需的形势下，商业地产行业是中国经济发展瓶颈、促进实体经济发展的重要推动力量。但商业地产行业是资金沉淀大、管理要求高的行业，任何不理智不科学的投资行为都可能造成巨大风险。因此，需要开发企业和政府清醒认识这一行业的机会和风险，采取各种积极措施，促进商业地产行业的健康稳定发展。
参考文献：
大连万达商业地产股份有限公司研究部.中国商业地产白皮书(2011年)[Z]，2011-11.
中国国际金融有限公司研究部.开启商业地产纪元 中国商业房地产前瞻[Z]，2011-09.
[3]中购联购物中心发展委员会.2012年商业地产市场前瞻[Z]，2011-12.
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