我国房地产市场对我国经济影响

改革开放后，我国一直实行住房实物分配政策，直到1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化住房制度我国房地产市场对我国经济的影响论文资料由论文网www.udooo.com提供,转载请保留地址.改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。至此，我国的住房制度改革全面展开，房地产交易市场进入全面发展的轨道。近年来，我国房地产市场高速发展，下面从宏观层面进行大致分析。

一、房地产市场与国民经济之间的关系

房地产业、汽车业和金融业并称我国三大支柱产业，房地产业作为我国一种基础性产业，对其他产业的发展具有一定依赖性，这也意味着房地产业的发展程度与其他行业的发展情况存在一个对等的比例关系，即社会财富增量决定房地产市场的发展程度和房价的高低，一旦破坏这个比例，则会造成市场经济的不和谐发展，从而破坏我国市场经济发展结构，阻碍我国经济的健康有序运转。
从投资规模来看，自2003年起，我国房地产业投资额占社会总投资额比例基本保持在20%以上的水平（表1），其中，北京、上海、深圳等一线城市占比高达30%～60%（表2），2011年统计数据显示，北京市房地产业投资额为3241.7亿元，占其地区固定总投资额（5578.9亿元）的比例为58.11%，上海市这一占比也进一步提升至46.55%。而根据国际情况，一个健康的房地产市场，其房地产业的投资额占社会总投资额的比例应保持在10%左右。该庞大的投资规模表明我国社会固定资产投资比例失衡，社会产业结构呈现畸形发展趋势。

二、房地产市场与社会购写能力之间的关系

从社会购写能力来看，中国房价存在泡沫已是既定的事实了，《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价进行对比分析，发现普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中7个城市房价泡沫成分占实际比例在50%以上，11个城市房价泡沫成分占实际比例在30%～50%之间，8个城市房价泡沫成分占实际比例在10%～30%，只有9个城市房价泡沫占实际比例制约在10%以内。
根据世界银行规定，房价与所在地居民收入的上限为5∶1，这也就是说房价最高不能超过居民年收入的5倍，那么按照世界银行的规定，则一套房的售价应相当于一个家庭的平均5年收入额。我们以2011年浙江省为例，其人均可支配收入为30970.68元，家庭平均人数为2.59人，人均住房面积为36.9平方米，则理性房价上限计算为4196.57元/平方米，然而2011年实际房价为9838元/平方米，为理性房价上限的2.34倍。此外我国多个城市的平均房价已超过这一房价收入比的2～3倍，甚至单北京市2010年实际房价就高出理性房价上限的4倍多，如表3所示。由此可见，我国房地产市场泡沫正逐渐增大。这一实际房价与理性房价之比表明了我国房价已经远远超过了社会实际购写能力，并且房价的增长速度也快于居民的人均收入增长速度。

三、房地产市场与居民消费支出之间的关系

从我国居民消费支出来看，2011年我国GDP总额为472881.6亿元，其中，社会消费品零售总额为183918.6亿元，全社会固定资产投资额为311485.1亿元，贸易顺差为10079.2亿元；而2010年我国GDP总额为401512.8亿元，其中，社会消费品零售总额为156998.4亿元，全社会固定资产投资额为251683.8亿元，贸易顺差为12323.5亿元。由此可见，“三驾马车”中社会消费与进出口对我国GDP增长的拉动力呈现减弱趋势，而社会固定资产投资却势头不减，其占GDP的比重保持在60%以上。根据上一部分，我们发现房地产业投资占社会固定资产投资额比例在20%以上，并且呈递增趋势。因此，在社会总财富量不变的情况下，房地产支出的增大，必定挤出一定的民居消费性支出，据《中国青年报》2006年的一项统计显示，在我国贷款写房的人群中，54.1%的人月供占其月收入20%～50%，31.8%的人月供占其月收入的50%以上，然而，国际上，房贷占月收入额的1/3是房贷按揭的一条公认的警戒线，这也客观佐证了我国住房性支出存在对我国消费性支出的挤占。因此，我国房地产市场的畸形发展已经严重影响到我国市场经济的健康有序运转。
参考文献：
[1] 逾三成房贷族月供占收入50%以上成为“房奴”[N].中国青年报，2006-04-17.
[2] 白彦锋.我国房产税改革中的风险理由研究[M].中国财政经济出版社，2011.