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摘 要：随着我国经济水平的发展和进步，各种建设项目如雨后春笋般出现，尤其是房地产项目，发展势头迅猛，伴随着发展目前状况，必须加强工程造价的全过程成本制约和管理，房地产项目管理的好处取决于销售收入和成本的大小。大量的房地产项目投资的特点决定浅讨论房地产成本制约管理的基本理由和对策论文资料由论文网www.udooo.com提供,转载请保留地址.其成本制约和成本管理是必要的，只有这样，才能充分发挥房地产投资和经济效益。
关键词：房地产；成本造价；制约
前言
现今市场经济竞争日益激烈，企业要想存活和发展必须寻找出路，对于建筑工程来说，加强对其的成本造价制约与管理是根本出路。工程造价的制约管理涉及到了工程建设的诸多方面，它与工程建设全过程中每个环节有着紧密的联系，做好工程成本造价的制约管理工作不管是对开发商还是相关企业都有着直接的利害关系。作为房地产工程也不例外，降低工程投资成本，提高投资效益是房地产工程开发的关键。
国内房地产企业经过约二十年的发展，已初步建立了成本管理的内部机制和外部配套体系，开发商通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、询价等方式引入外部竞争，可以将成本制约在一定的范围之内。但不同的企业即使操作相同的开发项目，从横向的成本比较看，仍存在较大的差异。
投资决策阶段对工程造价制约管理的重视度不高
①目前状况分析
在相当长的一段时期，我国工程建设项目普遍存在着盲目投资的现象，造成投资膨胀，工期延长，工程造价也随之增长，主要理由是对其的重视程度不高，缺乏工程建设前期工程造价的有效依据，只能借鉴和参考决策者、专家等相关人员的经验性意见进行工程造价的预算估算工作，这种凭经验对工程造价进行制约与管理没有根据工程的实际情况，具有不确定性，同时还会产生“三超”现象，造成工程造价的不合理预算。
②相应策略
作为造价合理确定和有效制约的初始环节，决策阶段工作质量的好坏对整个造价的高低起着十分重要的作用。投资造价必须从投资决策阶段开始抓起，特别是项目建设标准水平的确定、建设地点的选择，设备的选型标准直接影响着工程造价的高低，因此项目的内容是决定工程造价的基础，直接影响项目后期各个建设阶段工程造价的确定与制约是否合理、科学的理由。具体来说包括项目的可行性研究、投资估算的确定和项目的财务分析。可行性分析是运用现代经济分析策略，在拟建项目计算期内对经济规模、标准水平、建设地址、生产工艺、施工设备、资源设施等诸多因素进行调查、研究、计算和论证，以科学、准确地选择最佳方案。
工程设计阶段对造价制约不严
①目前状况分析
工程设计阶段的工作是工程造价制约管理的关键，对工程造价的影响也很大，但是在这方面存在着“重设计、轻管理”的现象，工程设计方案不规范，没有根据工程的实际情况来设计，设计深度也不高，变更因素多，造成设计预算与实际工程造价出现严重偏差，设计阶段工作的制约不严，严重影响工程的造价制约管理。
②相应策略
设计变更是施工阶段影响工程造价的又一个重要因素。设计变更是工程变更的一部分，因而也关系到进度、质量和投资制约。所以加强设计变更的管理，对确保工程质量、工期和制约造价具有十分重要的作用。
设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小。若在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；若在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。所以要严格制约设计变更，尽可能把变更制约在设计阶段的初期，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准。由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。设计变更发生后，其审查尤为重要。设计变更无论是由哪方提出，均应由监理部门会同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后由设计部门发出通知，并由监理工程师签发后付诸实施。
工程建设招投标不合理
①目前状况分析
工程建设的招投标工作是非常重要的，但是目前房地产建设单位在招投标工作上存在着不合理现象，比如选择那些没有资质、报价最低的施工单位，这会影响工程的质量和工期，导致工程造价失去了良好的制约管理，另外，工程招标文件不够规范，容易给施工单位钻空子而要求增加工程造价。
②相应策略
建设工程在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。工程招投标是制约工程造价的有效手段，通过招投标可以提高建设工程的经济效益，保证建设工程的质量，缩短建设投资的回报周期，通过招投标，投标人经过激烈竞争确定出工程，有利于建设方节约投资、提高经济效率。因此，在招标过程中应把握好以下环节：
Ⅰ工程量清单计价时，对清单质量的要求非常高，也即对清单编制人员提出了较高的要求。要求编制人员必须深入现场，熟读图纸，清单编制不得漏项，不得少算或多算，且对项目特征、工作内容应作详细描述，否则引起调价变化较大。
Ⅱ招标文件是合同的组成部分，内容应全面，科学，且有针对性。对招标文件要实行会审制。重点审查工程招标范围、计价方式、计价原则、结算办法、评分办法等，针对该工程的具体特点，对不适用的一些结算办法、评分办法作适当调整，使之更加科学，合理，公正。同时为避开串通投标，肆意抬高报价，可设定最高限价，即招标制约价，招标制约价的编制可参考国家相关预算定额予以计价，以达到合理制约招投标的目的。
工程实施阶段管理失控
①目前状况分析
房地产工程实施阶段是工程造价制约管理的重点和难点阶段，在这个阶段，由于要受到自然环境、地质条件、施工材料变化、施工组织方案和措施调整等诸多因素的影响，给工程建设带来很多不确定因素，使得施工难度增加，同时，施工现场的签证不明确，签证内容与工程实际不符，合同管理不严格等，造成工程造价制约管理失控。
②相应策略
施工阶段的工程造价制约是实施建设工程全过程造价制约的重要组成部分，采取有效措施加强施工阶段的造价制约，对管好资金，提高投资效益有着重要作用。要做到：
Ⅰ应该结合工程项目的性质和规模、工期、人料机供应情况、运输、地质、气候等技术经济条件，对承包单位编制的施工组织设计进行优化。
Ⅱ加强图纸会审，在施工前及时发现理由和解决理由。提高勘察、设计工作的质量，减少因图纸本身的理由而引起的设计变更。确保工程签证的客观、准确、及时，严格签证的审核，实行监理人员、造价人员对工程量变更进行会签，主要材料必须经过甲方认可。
Ⅲ加强工程质量的监管，做好旁站和隐蔽监督，严格按设计图纸和规范施工，防止施工单位偷工减料。
结束语
成本制约贯穿于项目的全过程，成功的成本制约是全员参与成本过程管理，不是仅依靠成本制约部门的核算，不是靠招标的压价。成本制约管理应该是一种花钱的学问，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么标准投入，投入能否带来效益。
关键词：房地产；成本造价；制约
前言
现今市场经济竞争日益激烈，企业要想存活和发展必须寻找出路，对于建筑工程来说，加强对其的成本造价制约与管理是根本出路。工程造价的制约管理涉及到了工程建设的诸多方面，它与工程建设全过程中每个环节有着紧密的联系，做好工程成本造价的制约管理工作不管是对开发商还是相关企业都有着直接的利害关系。作为房地产工程也不例外，降低工程投资成本，提高投资效益是房地产工程开发的关键。
2 房地产工程成本造价全过程制约管理目前状况及其存在的理由
2.1房地产工程成本造价全过程制约管理目前状况
成本管理，是房地产企业的日渐重要的管理活动之一。可以说，在任何市场竞争环境下，企业的成本管理活动总是会有一定的富裕空间。这并非意味着“成本” 可一压再压，而是说在成本管理的探索活动中，可以不断地发掘出潜在效益。国内房地产企业经过约二十年的发展，已初步建立了成本管理的内部机制和外部配套体系，开发商通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、询价等方式引入外部竞争，可以将成本制约在一定的范围之内。但不同的企业即使操作相同的开发项目，从横向的成本比较看，仍存在较大的差异。
2.2房地产工程成本造价全过程制约管理存在的基本理由及其策略
在房地产工程成本造价全过程制约与管理工作中，存在着诸多理由，这些理由主要是在投资决策、设计、招投标、实施、竣工结算这几个阶段中产生。房地产工程成本造价全过程制约管理存在的理由具体表现在：投资决策阶段对工程造价制约管理的重视度不高
①目前状况分析
在相当长的一段时期，我国工程建设项目普遍存在着盲目投资的现象，造成投资膨胀，工期延长，工程造价也随之增长，主要理由是对其的重视程度不高，缺乏工程建设前期工程造价的有效依据，只能借鉴和参考决策者、专家等相关人员的经验性意见进行工程造价的预算估算工作，这种凭经验对工程造价进行制约与管理没有根据工程的实际情况，具有不确定性，同时还会产生“三超”现象，造成工程造价的不合理预算。
②相应策略
作为造价合理确定和有效制约的初始环节，决策阶段工作质量的好坏对整个造价的高低起着十分重要的作用。投资造价必须从投资决策阶段开始抓起，特别是项目建设标准水平的确定、建设地点的选择，设备的选型标准直接影响着工程造价的高低，因此项目的内容是决定工程造价的基础，直接影响项目后期各个建设阶段工程造价的确定与制约是否合理、科学的理由。具体来说包括项目的可行性研究、投资估算的确定和项目的财务分析。可行性分析是运用现代经济分析策略，在拟建项目计算期内对经济规模、标准水平、建设地址、生产工艺、施工设备、资源设施等诸多因素进行调查、研究、计算和论证，以科学、准确地选择最佳方案。
工程设计阶段对造价制约不严
①目前状况分析
工程设计阶段的工作是工程造价制约管理的关键，对工程造价的影响也很大，但是在这方面存在着“重设计、轻管理”的现象，工程设计方案不规范，没有根据工程的实际情况来设计，设计深度也不高，变更因素多，造成设计预算与实际工程造价出现严重偏差，设计阶段工作的制约不严，严重影响工程的造价制约管理。
②相应策略
设计变更是施工阶段影响工程造价的又一个重要因素。设计变更是工程变更的一部分，因而也关系到进度、质量和投资制约。所以加强设计变更的管理，对确保工程质量、工期和制约造价具有十分重要的作用。
设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小。若在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；若在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。所以要严格制约设计变更，尽可能把变更制约在设计阶段的初期，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准。由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。设计变更发生后，其审查尤为重要。设计变更无论是由哪方提出，均应由监理部门会同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后由设计部门发出通知，并由监理工程师签发后付诸实施。
工程建设招投标不合理
①目前状况分析
工程建设的招投标工作是非常重要的，但是目前房地产建设单位在招投标工作上存在着不合理现象，比如选择那些没有资质、报价最低的施工单位，这会影响工程的质量和工期，导致工程造价失去了良好的制约管理，另外，工程招标文件不够规范，容易给施工单位钻空子而要求增加工程造价。
②相应策略
建设工程在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。工程招投标是制约工程造价的有效手段，通过招投标可以提高建设工程的经济效益，保证建设工程的质量，缩短建设投资的回报周期，通过招投标，投标人经过激烈竞争确定出工程，有利于建设方节约投资、提高经济效率。因此，在招标过程中应把握好以下环节：
Ⅰ工程量清单计价时，对清单质量的要求非常高，也即对清单编制人员提出了较高的要求。要求编制人员必须深入现场，熟读图纸，清单编制不得漏项，不得少算或多算，且对项目特征、工作内容应作详细描述，否则引起调价变化较大。
Ⅱ招标文件是合同的组成部分，内容应全面，科学，且有针对性。对招标文件要实行会审制。重点审查工程招标范围、计价方式、计价原则、结算办法、评分办法等，针对该工程的具体特点，对不适用的一些结算办法、评分办法作适当调整，使之更加科学，合理，公正。同时为避开串通投标，肆意抬高报价，可设定最高限价，即招标制约价，招标制约价的编制可参考国家相关预算定额予以计价，以达到合理制约招投标的目的。
工程实施阶段管理失控
①目前状况分析
房地产工程实施阶段是工程造价制约管理的重点和难点阶段，在这个阶段，由于要受到自然环境、地质条件、施工材料变化、施工组织方案和措施调整等诸多因素的影响，给工程建设带来很多不确定因素，使得施工难度增加，同时，施工现场的签证不明确，签证内容与工程实际不符，合同管理不严格等，造成工程造价制约管理失控。
②相应策略
施工阶段的工程造价制约是实施建设工程全过程造价制约的重要组成部分，采取有效措施加强施工阶段的造价制约，对管好资金，提高投资效益有着重要作用。要做到：
Ⅰ应该结合工程项目的性质和规模、工期、人料机供应情况、运输、地质、气候等技术经济条件，对承包单位编制的施工组织设计进行优化。
Ⅱ加强图纸会审，在施工前及时发现理由和解决理由。提高勘察、设计工作的质量，减少因图纸本身的理由而引起的设计变更。确保工程签证的客观、准确、及时，严格签证的审核，实行监理人员、造价人员对工程量变更进行会签，主要材料必须经过甲方认可。
Ⅲ加强工程质量的监管，做好旁站和隐蔽监督，严格按设计图纸和规范施工，防止施工单位偷工减料。
结束语
成本制约贯穿于项目的全过程，成功的成本制约是全员参与成本过程管理，不是仅依靠成本制约部门的核算，不是靠招标的压价。成本制约管理应该是一种花钱的学问，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么标准投入，投入能否带来效益。