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【摘 要】本文主要从对基准地价内涵的认识出发，对目前基准地价评估思路提出应进行以价定级，界定了土地用途的含义，阐述了基准地价分布的一般规律，提出了基准地价分布特例，对目前基准地价更新周期和方法作了探讨，最后强化了对基准地价作用的认识。通过对当前我国基准地价的理论研究和管理工作现状的思考，以期发挥基准地价作用，提高基准地价评估和管理水平。
【关键词】土地；基准地价；土地管理
中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）对基准地价的定义有明确规定，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均。基准地价是我国城镇地价管理的核心。关于地价理论研究历史悠久，已有许多研究成果[2-6]。但是，目前在具有中国特色社会主义市场经济建设中，对于基准地价的认识，特别是基准地价在实际评估、更新方法、时空分布等仍然有许多新问题值得深入探讨。
1、
2、土地利用条件。基准地价评估的是现状利用条件，而不是土地估价中设定的规划条件对应的。按照土地估价的最高最佳使用原则，土地可以评估为土地现状使用条件下的，也可以按照土地的最佳用途，评估土地在最佳用途即规划用途。基准地价一般采用调查评估基准日近三年的土地交易样点资料，对样点资料进行修正，运用样点地价平均法测算基准地价。调查样点地价对应的是土地过去或现状利用条件下的，修正后也是土地现状利用条件。因此，基准地价内涵的土地利用条件必须对应土地现状利用条件。
但是，按照现行的基准地价评估思路，运用以级定价评估基准地价结果在评估宗地地价时，往往会造成评估的基准地价结果跳级的现象。为了避免出现跳级现象，在评估基准地价时，可以尝试采用“以价定级”的思路，按照地价交易样点修正后的水平，划分土地级别和基准地价，这样高级别土地的基准地价就肯定比低级别土地的基准地价高，既符合一般常理，也符合地价管理工作的实际需要。
对于大多数人口规模在50万以下的单中心城镇，在基准地价评估时，基本上都进行综合定级、分类估价。作者通过多年的理论和实践研究认为，在一般情况下，基准地价分布具有以下规律[7-12]：
（1）同一级别内，不同用途之间，商业用地基准地价高于居住用地基准地价，居住用地基准地价高于工业用地，也就是商业用地基准地价最高，其次是居住用地，工业用地最低。商业用地基准地价修正幅度最大，其次是居住用地，工业用地修正幅度最小。
（2）同一用途不同级别之间，级别越高，基准地价修正幅度越大，基准地价级差越大；级别越低，基准地价修正幅度越小，基准地价级差越小。
（3）不同用途、不同级别之间，商业用地基准地价级差最大，其次是居住用地，工业用地级差最小。同时商业用地基准地价修正幅度最大，其次是居住用地，工业用地修正幅度最小。
参考文献：
国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），2001.
刘卫东.城市地价评估理论与实践.科学出版社.2011.
[3]傅伯杰.土地评价的理论与实践.北京：中国科学出版社，1991.
[4]正峰，杨红，赵文武. 全国城镇土地等别调整更新研究.中国土地科学2009（10）.
[5]蔡维森，郭春华.对土地生态的理论探索.理论导刊，2010（12）.
[6]黄小兰，杨小雄，何杰模.小城镇基准地价更新方法研究.资源开发与市场，2007（6）.
[7]廖富强，周生路，任奎.省域城镇土地等别和基准地价快速更新方法研究——以江苏省为例.地域研究与开发，2008（5）.
[8]王冬青，曹健. 我国城镇基准地价更新问题研究.山东理工大学学报（社会科学版），2007（5）.
[9]夏建国，赵顺权，王永东.小城镇土地估价的问题探讨 .四川农业大学学报，2000（04）.
[10]王春芝，王霞，毛爱华. 对烟台市最新基准地价的思考.资源与产业，2008（2）.
[11]李小波，马仁会. 河北省城镇土地基准地价结构比率分析. 地理学与国土研究，1998（01）.
[12]张健，秦明周. 郑州市商服用地基准地价时空变异研究.国土与自然资源研究，2010（4）.
基金项目：
太原科技大学博士科研基金（W20112003）
【关键词】土地；基准地价；土地管理
中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）对基准地价的定义有明确规定，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均。基准地价是我国城镇地价管理的核心。关于地价理论研究历史悠久，已有许多研究成果[2-6]。但是，目前在具有中国特色社会主义市场经济建设中，对于基准地价的认识，特别是基准地价在实际评估、更新方法、时空分布等仍然有许多新问题值得深入探讨。
一、对基准地价内涵的认识
基准地价内涵主要包括估价基准日所对应的土地权属、土地利用条件。1、
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权属。基准地价概念界定必须是城镇国有建设用地。我国目前的土地所有制统一为公有制，即全民所有，具体包括国家所有和集体所有两种形式。所以从土地权属讲，必须是国家所有的国有土地。集体所有土地只能通过征收经依法批准单向流动变更为国家所有。国有土地使用权可以进行抵押等手段融资，也可以在土地二级市场进行转让交易，而集体土地不能抵押融资。也不能在二级市场进行转让交易。2、土地利用条件。基准地价评估的是现状利用条件，而不是土地估价中设定的规划条件对应的。按照土地估价的最高最佳使用原则，土地可以评估为土地现状使用条件下的，也可以按照土地的最佳用途，评估土地在最佳用途即规划用途。基准地价一般采用调查评估基准日近三年的土地交易样点资料，对样点资料进行修正，运用样点地价平均法测算基准地价。调查样点地价对应的是土地过去或现状利用条件下的，修正后也是土地现状利用条件。因此，基准地价内涵的土地利用条件必须对应土地现状利用条件。
二、基准地价评估思路
现行基准地价评估思路基本上都是采用在城镇土地定级的基础上，分级别和用途调查估价基准日近三年的土地交易样点，并对交易样点资料进行整理分析，通过交易情况、交易时间、容积率等修正，将样点地价修正到基准地价设定内涵的修正地价，运用样点修正地价平均法分别测算不同用途土地的级别基准地价，也就是通常所说的“以级定价”。从理论上和实际管理工作的需要出发，城镇土地定级与城镇土地基准地价具有良好的对应关系，即土地级别越高，土地多因素综合评价的得分值越高，城镇土地的区位条件和土地质量也越好，各种类型的土地和房地产交易也较高，城镇基准地价也就越高。城镇土地定级反映城镇土地质量的内部相对差异，城镇基准地价给出了城镇土地质量和的绝对差异[3]。但是，按照现行的基准地价评估思路，运用以级定价评估基准地价结果在评估宗地地价时，往往会造成评估的基准地价结果跳级的现象。为了避免出现跳级现象，在评估基准地价时，可以尝试采用“以价定级”的思路，按照地价交易样点修正后的水平，划分土地级别和基准地价，这样高级别土地的基准地价就肯定比低级别土地的基准地价高，既符合一般常理，也符合地价管理工作的实际需要。
三、基准地价土地用途的含义
目前全国土地分为三个一级类，即农用地、建设用地和未利用土地。建设用地包括8个二级类，即商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公用设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地。商服用地、工矿仓储用地、住宅用地中的商品房用地属于经营性用地，必须有偿使用，运用招标拍卖挂牌等市场化手段配置土地资源。住宅用地中的经济适用房、廉租房等保障性住房，属于非经营性用地，可以采用划拨等手段无偿使用。公用设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地都是为了满足公共利益需要而使用的土地，属于非经营性用地，也可以采用划拨等手段无偿使用。在基准地价评估时，按照土地用途分类的要求，一般只评估商服用地、工矿仓储用地、住宅用地的基准地价。四、基准地价分布规律
1、基准地价分布的一般规律
对于人口规模在50万以上的多中心城镇而言，在基准地价评估时，尽可能进行分类定级、分类估价，体现不同用途对土地质量要求不同，实现不同用途条件下土地的差别化管理。对于大多数人口规模在50万以下的单中心城镇，在基准地价评估时，基本上都进行综合定级、分类估价。作者通过多年的理论和实践研究认为，在一般情况下，基准地价分布具有以下规律[7-12]：
（1）同一级别内，不同用途之间，商业用地基准地价高于居住用地基准地价，居住用地基准地价高于工业用地，也就是商业用地基准地价最高，其次是居住用地，工业用地最低。商业用地基准地价修正幅度最大，其次是居住用地，工业用地修正幅度最小。
（2）同一用途不同级别之间，级别越高，基准地价修正幅度越大，基准地价级差越大；级别越低，基准地价修正幅度越小，基准地价级差越小。
（3）不同用途、不同级别之间，商业用地基准地价级差最大，其次是居住用地，工业用地级差最小。同时商业用地基准地价修正幅度最大，其次是居住用地，工业用地修正幅度最小。
2、基准地价分布的特例
基准地价一般情况下遵循分布的一般规律。在商业活动不是很活跃的中小规模城镇，经常会出现同一级别、甚至是同一地块，作为商业用地地价低于居住用地的特殊现象。主要原因是由于商业用地需求不足，而且商业开发一次性投资较大，特别是在目前房地产市场上涨过快的情况下，商业开发回收周期比房地产开发回收周期长，开发商不愿长期投入大量资金等诸多原因综合造成的。五、基准地价作用的再认识
自从实行经营性土地招标拍卖挂牌以来，有人认为凡是能收取土地出让金，有偿使用的土地都交给市场，由政府代表土地所有者，采用招标拍卖挂牌等市场化方式配置土地资源，由土地市场确定土地，基准地价的作用在弱化。但是，在今后相当长的时期内，基准地价仍然是政府控制城市土地出让最低价的科学依据，可以为土地一级市场的出让提供底价参考。同时，我国实行二级市场转让备案制度，应用基准地价也可以为二摘自：毕业论文标准格式www.udooo.com
级市场的土地转让提供交易参考，防止土地交易环节的税收流失。因此，在新的地价管理和土地利用管理制度下，不但不能弱化基准地价的作用，而且要加强加准地价反映地价水平的宏观调控作用，加强基准地价在土地交易环节的作用。为了显化土地，保障国有土地资产不流失或者少流失，应强化基准地价“标尺”的作用，基准地价要实时反映土地市场水平，防止低价或变相低价出让土地行为发生，让土地交易在阳光下运行。参考文献：
国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），2001.
刘卫东.城市地价评估理论与实践.科学出版社.2011.
[3]傅伯杰.土地评价的理论与实践.北京：中国科学出版社，1991.
[4]正峰，杨红，赵文武. 全国城镇土地等别调整更新研究.中国土地科学2009（10）.
[5]蔡维森，郭春华.对土地生态的理论探索.理论导刊，2010（12）.
[6]黄小兰，杨小雄，何杰模.小城镇基准地价更新方法研究.资源开发与市场，2007（6）.
[7]廖富强，周生路，任奎.省域城镇土地等别和基准地价快速更新方法研究——以江苏省为例.地域研究与开发，2008（5）.
[8]王冬青，曹健. 我国城镇基准地价更新问题研究.山东理工大学学报（社会科学版），2007（5）.
[9]夏建国，赵顺权，王永东.小城镇土地估价的问题探讨 .四川农业大学学报，2000（04）.
[10]王春芝，王霞，毛爱华. 对烟台市最新基准地价的思考.资源与产业，2008（2）.
[11]李小波，马仁会. 河北省城镇土地基准地价结构比率分析. 地理学与国土研究，1998（01）.
[12]张健，秦明周. 郑州市商服用地基准地价时空变异研究.国土与自然资源研究，2010（4）.
基金项目：
太原科技大学博士科研基金（W20112003）