阐述房地产税改革为何启而难动

摘要：为什么房地产税改革在长达十年的时间里“启而难动”？房地产税改革深刻地影响到多方利益，涉及政府、地方政府、房地产开发商、银行、居民纳税人等多个方面，其本质是一次制度转型。政府在房地产税改革中的收益远大于成本，是改革的有力推动者；而地方政府在改革中却得不偿失，因而其对改革的动力严重不足。居民纳税人在房地产税改革决策阶段可能不会产生直接影响，但其决定管理阶段的效率。要推动房地产税改革，目前关键是充分考虑地方政府和纳税人的权利和利益，让其都能真正分享到改革的制度红利。
关键词：房地产税；税制改革；政府；地方政府；居民纳税人
1005—0892（2013）08—0024—10

一、引言及文献回顾

目前国内对房地产税的讨论和主流文献主要集中在：房地产税的税制要素设计、税基评估及征管、评价现行试点方案及其社会、经济效应、研究房地产税对房价、房地产市场等的影响，但上述研究结论及政策倡议大都依据西方成熟完善的财产税（房地产税）的理论与模型，以及房地产税健康运转、历史悠久的市场经济国家的实践经验。但是，与西方发达国家不同的是，我国的房地产税改革是从无到有地引入的全新税种。①而且，这种房地产税对转轨期的我国有着广泛的影响力，主要体现在：一是作为将来地方税体系中的主体税种，房地产税将深刻影响到财政分权、府际关系、“营改增”及地方税制等重大制度建设。二是其课税对象是社会最大的财富——房产和地产，其改革亦深受不动产产权法律制度、土地管理制度及住房制度等的影响制约。三是由于房地产税的税基是以市场价值为基础的评估价值，因此，房地产税也深受房地产市场的市场化健全程度的影响，同时房地产税改革又会反作用于产权法律制度、土地和房产制度以及房地产市场等各方面。四是房地产税将成为我国对自然人和家庭直接征收的“敲门税”，预计将成为个人“税痛之首”，对个人住房征收房产税将从根本上唤醒普通民众纳税人的权利意识和限权意识。所以，实质作用上的房地产税改革，或许将拉开我国基层政府财政制度的序幕，将成为开启我国社会变革的一扇窗口。
从上述基本面分析来看，我国房地产税改革实际上连接了经济领域、政治领域、法律领域以及社会领域的各个方面，发挥着经济社会双转轨改革的助推器作用，带有强烈的制度转型的意味。各方对房地产税的接受远不是当然之事，其利益主体的利益冲突及其协调将决定房地产税改革能否顺利进行，而这正是本文的中心议题，即从政治经济学的角度研究转轨期我国房地产税改革理由。本文接下来提出转轨期房地产税改革的三阶段政治经济学分析框架及各阶段的博弈主体，剖析了政府与地方政府在房地产税改革中的利益冲突难以形成改革合力的具体成因，提出构建‘‘政府一纳税人”怎么写作机制是化解房地产税社会风险的基本前提，并提出可行性倡议。

二、转轨期我国房地产税改革的政治经济学分析框架

各国的税制改革实践证明，不考虑政治制约的改革政策往往达不到改革的真正目的。在转轨期我国房地产税改革的过程中，凡是技术能解决的理由都不是真正的理由，而平衡改革过程中各个利益主体的利益冲突才是推进改革的症结所在。纯粹的经济学分析策略通常只考虑技术与信息等的制约下得到政策的最优解，往往不考虑实施理由，与权力、政府及利益集团等政治因素没有关联。但现实政策的制定和实施既要受制于经济上的技术、信息的影响，又同时深受政治上利益冲突的影响，满足上述双重约束下的政策最优解才有可能被实施，这就需要采取政治经济学的研究范式。在这种研究范式中，最为关注的是在政策制定过程中的政治、制度与经济的相互作用。著名政治经济学家阿伦·德雷掸（Allan Drazen，2003）认为，不一定性和利益冲突是政治经济学的实质。制度变迁的新政治经济学侧重于研究制度变迁带来的制度红利在各个利益集团中的分配理由，而且往往只有强势利益集团的净福利在某一项改革中得到增加，这项改革才有可能被实施。运用新政治经济学分析我国的房地产税改革，核心在于分析房地产税改革在各集团利益冲突影响下的路径选择，从而目前房地产税改革“启而难动”的窘境。

(一)房地产税改革的政治经济学分析框架

研究制度变革的关键在于了解制度变革之前的博弈均衡是如何打破的，博弈参与人在其中的激励及约束机制和他们各自是如何发挥作用的（改革的决策阶段），以及在均衡被打破之后博弈演进的过渡过程和可能进入的新均衡状态（改革的转型阶段），新旧制度转型后其运作效率成为管理阶段的核心理由（改革的管理阶段），而且管理阶段的制度红利将作为预期反馈并影响到决策阶段。因此，本文引入制度转型的三阶段分析框架（见图1）。我国的房地产税改革步履维艰，物业税长达七年始终难以“空转实”，房产税试点改革向全国推广的时间表仍难以清晰规划。从改革进展来看，虽然在沪、渝两市的试点拉开了改革大幕，但现阶段仍处于改革的决策与转型阶段。本文将契合现实的迫切需要，重点研究转轨期我国房地产税改革决策、转型阶段各个利益主体的激励与约束机制，以期找到推

(二)房地产税改革各阶段的博弈主体

我国的房地产税改革属于典型的强制性制度变迁，利益均衡“自上而下”地被打破，利益冲突将更强，制度变革是否成功将受到较强的政治约束。因此，以利益冲突为核心的新政治经济学对分析我国房地产税改革具有极大的实用价值。从制度转型的博弈角度来看，政府、地方政府、房地产开发商、银行和作为不动产拥有者的居民（纳税人）等都是博弈参与人，但是，他们的动机和发挥作用的阶段很不相同。

1.银行是否影响房地产税改革现阶段难以明确

在我国，银行在房地产和房地产税改革为何启而难动由提供海量免费论文范文的www.udooo.com,希望对您的论文写作有帮助.城市建设中发挥着极其重要的作用，银行掌握着全国相当部分的房地产价值，但是，银行对不动产的制约权仅在贷款人无法偿还贷款时才发生作用。不过，银行并不乐意房地产税改革对房价产生负面影响。所以，银行是否会动用所掌握的资源去影响以及如何影响房地产税改革，目前还难以明了。

2.房地产税客观上会抑制房价过快上涨，房地产开发商不会支持改革

具有财产税性质的房地产税确实可以抑制过快增长的房地产。目前，在房价收入比过高的情况下，房价超过经济基本面过快增长，在政府限购、限贷等多种不利因素的协同作用下，开征房地产税的边际影响将很可能会被不成比例地放大。尤其是对空置的房地产（房地产商囤积的存量房地产见表1所示）征收较重的房地产税，将促使释放到市场中的存量房产大幅增加，这将极大地抑制房价上升。预计房地产开发商将和地方政府组成分利联盟，影响制约房地产税改革进程。
已有的研究表明，近年来我国房价飞涨，已不是真实的供求因素所能完全解释，而是投机需求异常严重，普遍存在的“只涨不跌”的预期从侧面说明我国的房地产市场投机风险并不高。究其理由，地方政府对土地财政的依赖导致地方政府有动力支持房地产市场快速上涨，甚至有动力与房地产商合谋推高房价。王学龙和杨文（2012）通过国际对比分析指出，我国的房地产投机明显超过了不依赖土地财政的经济发达国家。而且，实践中地方官员的腐败大都与房地产项目有关。上述理论与实践都表明，房地产开发商和地方政府在房地产税改革过程中将组成分利联盟，采取一致行动。

3.转轨期我国房地产税改革主要在政府和地方政府之间展开博弈

由于目前地方政府收入主要依赖于房地产业的收费、地租及流转环节税收，这直接推动了房价的飞速上涨，导致了一系列的严重理由。例如，普通百姓写不起房或沦为“房奴”、房地产投机泡沫巨大、房地产片面发展占用过多资源导致经济扭曲以及引发“租税替代”效应、“土地财政”引发的暴力拆迁等在内的诸多社会理由。政府出于解决上述主要理由，转变租费为房地产保有环节的房地产税，早在2003年十六届三中全会就提出以统一规范的物业税替代有关收费。无疑，这是增加全社会福利的改革举措。然而，地方政府属于既得利益者，在房地产税改革的政策制定过程中，尽管它可能不具有决策权，但是，在政策制定时，必须考虑地方利益集团是否有支持房地产税改革为何启而难动由提供海量免费论文范文的www.udooo.com,希望对您的论文写作有帮助.、执行改革的激励。实践表明，地方政府对的政策是选择性地执行，未来长期内我国经济是由地方政府主导的。

4.居民纳税人在决策阶段可能不会产生直接影响，但其决定管理阶段的效率

对于居民纳税人而言，房地产税改革是从无到有地引入的全新税种。无论其税制如何设计，对于作为纳税人的个人和家庭而言，都是从无到有地新增税负。然而，对于这么一个涉及到百姓切身利益的税制改革，纳税人在改革中的话语权竟然是完全缺失的。物业税长达七年“空转”，但政府从未向公众公布任何与之相关的试点情况。沪、渝两市进行房产税试点，试点方案出台前也从未公开征求两地公众的意见。在现行“强政府、弱社会”的格局下，我国缺乏真正发挥作用的“用手”机制，“用脚”的机制也是很弱，居民纳税人相对其他几类参与人最没有资源和组织力量去对改革的决策阶段施加影响。但是，居民纳税人对房地产税的态度和纳税意愿，却决定着房地产税征管是否顺利、新制度在转型阶段的走向以及管理阶段的管理效率等。

三、政府与地方政府在房地产税改革中的利益冲突难以形成改革合力

(一)政府推行“以税代租”：房地产税改革的激励机制

1.政府推行房地产税改革的收益巨大

政府推行房地产税改革的动机和获得的收益是相当明确的：（1）房地产税将代替营业税成为地方主体税种，这将有力地支持“营改增”改革。（2）房地产税改革规范了地方财政收入体制，减轻现行地方政府依赖“逆向软预算约束”机制筹集非正式财力。这将从根源上化解地方政府日益严峻的“土地财政”依赖和地方投融资平台风险，推动地方财政体制的可持续发展，反过来从根本上有利于国家财政体制的稳定发展。（3）房地产税改革将为地方公共怎么写作提供财力保障，缓解和改善民生理由。通过赋予地方政府征收房地产税的权力来激励地方政府转变政府职能。（4）通过房地产税来鼓励资源的节约使用，引导住房合理消费；发挥房地产税的房价“稳定器”功能，抑制房地产市场的投机行为。（5）健全税制。建立具有真正财产税性质的税制，有效地调节日益严重的贫富差距，有利于社会的稳定。

2.政府推动房地产税改革的成本可转嫁

从物业税长达七年的“空转”和沪、渝两市试点的情况看，往往只出台相关的政策，而将税制的具体方案设计及开征成本转移给地方政府。相比其他税种，由于房地产税的课税对象及课税环节的特殊性，房地产税的计税依据并不是自动生成，必须依赖评估价值，而基于市场价值评估的计税依据是一项具有～定“客观性”的主观过程，极易引发纳税人的不解和不满。因此，房地产税的前期制度设计和征管成本相当高，而目前房地产登记和产权管理制度尚不健全，尤其是房产、土地、户籍、统计、税务等管理部门之间尚未实现信息共享，相关部门还无法提供具有广泛可接受的房地产评估报告的情况下，开征房地产税的前期制度建设成本是非常巨大的。
另外，我国从计划经济向市场经济转型的特殊转轨经历，也为房地产税的改革增添了许多体制障碍。现行不动产产权法制环境、现行土地制度和土地市场环境、转轨期不规范的住房制度及住房市场环境，都对房地产税改革造成了较大的体制障碍，处理起来都极为棘手，需要相关方面的联动改革。从目前情况看，并没有对地方进行试点改革的前期制度建设成本予以补助等实际行动。可以预见，政府将会利用政治集权等优势，将房地产税的开征成本全部转嫁给地方政府。

(二)地方政府坚持房地产“以租代税”：房地产税改革的约束机制

1.相比预算内的房地产税收入，地方政府更偏好“自由裁量”的预算外收入

作为为地方政府量身打造的地方税，房地产税在我国地方政府层面遇到的障碍是在其他国家所罕见的。因此，这里有必要探讨，为什么由众多异质性个体官员组成的庞大机构和集团的地方政府在房地产税改革方面却采取了高度一致的行动？奥尔森（1995）指出，大集团存在集体行动的基本前提条件是该集体具有一致的集体利益（即集体利益具有相容性），并在集团内存在有效的选择性激励机制。而且，相容性的集体利益必须和集团内多样化的官员自我利益有机融合，才有可能形成真正有效的选择性激励。实际上，在转轨阶段，我国长期存在地方政府的预算外收入成为地方政府集体行动的激励基础。因为，具有“自由裁量权”属性的预算外收入更能够与不同类型的地方政府官员的效用和动机相关联，这使得预算外收入作为集体利益和单个个体官员的自我利益具有极强的相容性。由于地方政府对预算外收入具有几乎完全的自由裁量权，因而对其相当倚重，甚至继续以各种可能的手段将预算内收入向预算外转移等。这是导致作为地方政府规范的预算内收入的房地产税“遭冷遇和排挤”的直接理由。

2.地方政府在房地产税改革中的成本和损失巨大

从长期看，虽然开征房地产税能增加可观的税收收入，但是，这些增加的税收收入能否补偿地方政府各方面的成本和损失是不确定的。地方政府在房地产税改革中的成本和损失主要有：（1）直接成本。政策成本、前期制度建设成本和管理阶段的征管成本等；（2）间接成本。房地产税的开征有可能会影响到地方政府来自土地的收入。开征房地产税，到底在多大程度上影响到现有的“土地财政”收入，这是地方政府首先要考虑的最重要理由。
目前，“土地财政”主要包括：（1）与土地、房地产相关的税收收入；（2）与土地、房地产开发、转让等收费；（3）土地出让和转让收入；（4）土地抵押贷款。占地方政府收入相当部分的土地出让金主要来自“招、拍、挂”等市场化方式供应的经营性用地，对这一部分土地的供需如图2所示。地方政府向市场供地的边际成本曲线为S。由于我国法律规定必须经地方政府征用，农用地才能转为建设用地，而且征用补偿标准也是法定的。因此，一级市场中的土地供应并不是由市场配置资源，因而曲线s缺乏弹性且较为平坦。土地的需求曲线为D，需求曲线和供给曲线相交于初始均衡点E点。此时的地价为PE，供应量为LE除了获得土地出让金外，地方政府还可以将储备的土地抵押融资，其最优选择往往是通过垄断和金融等各种手段来抬高地价。地价提高后，储备土地会相应升值，由此获得的土地抵押融资也相应增加。而且，地价推高房价，与土地及其开发有关税种和收费的基数扩大，由此与土地相关的税收收入和非税收入都会增加。可见，“政府主导下的房地产市场定价”策略会全面提升地方政府的“土地财政”收入水平。
现实中，“土地财政”的确影响着地方政府的供地理念和行动，导致居住用地供给不足、地价上涨。在巨额经济利益的诱惑下，地方政府甚至通过“饿地”策略来抬高地价。以2012年为例，全国商品住宅用地实际供应9.14万公顷，同比减少15.3%，计划完成率仅为81%，是近三年最低水平。而一线大城市的土地供应计划完成率最为糟糕，北京、广州和深圳的计划完成率分别为17.6%、39.7%、11%。但另一方面，地方政府的土地供应量也受城建开发巨额资金需求和调控房价的政治压力双重限制，地方政府也必须出让一定数额的土地。所以，地方政府最终供应量会处于少于LE的L1而相应的土地市场为P1。
如果开征房地产税影响到房地产市场，导致土地需求曲线向下移至D′，土地的成交将下降到P’，地方政府直接损失的土地出让金为阴影面积A，间接损失的土地抵押价值和垄断权力租金的空间则可能更大。由于房地产税是未来各期的收入，而土地出让金及其抵押融资为代表的土地财政是当期政府的收入，因此，对当期政府来说，开征房地产税不是最优的选择。这可以从试点地区试图将房产税对房价和地价的影响制约在最低程度的方案设计中得到印证。

四、政府一纳税人怎么写作机制构建是启动房地产税改革的基本前提

(一)房地产税的特殊属性对政府而言具有极大的社会风险

在我国，房地产税作为引入的全新税种，在众多税种中是最能增强公众和政府“税意识”的税种，它将使目前政府与纳税人较为模糊的关系变得极为清晰。作为直接税，纳税人需自行缴税，而且在其保有房产期间终身需要纳税，因此，其税负承受的明晰性和涉及利益的直接性是其他税种所无法比拟的。房地产税的税基往往是存量价值评估，通常随市场价值变化而变化，并不是真正已兑现的增值或已取得的收入。对于绝大多数个人自住房产的家庭和个人来说，房地产税是必须用其他税后收入来缴纳的，这极易引起纳税人的不满。因此，在所有的税种中，房地产税将成为最能引起纳税人的“税痛”感，是最能增强其“税意识”的一个税种房地产税改革为何启而难动论文资料由论文网www.udooo.com提供,转载请保留地址.。
此外，房地产税还有一些招致公众厌恶的方面。首先，房地产税需要政府组织评估征税，而其他税种的税基自动生成，政府仅规定税率，房地产税的计税依据和税率都是由政府制定，公众完全不能制约其支付的税额。因此，容易产生被“剥削”的感觉。其次，由于房地产不可移动性及不可隐匿性，这决定公众即使不满也不能采取逃税的方式规避，而且其纳税筹划的空间也十分有限。
从根本上讲，对于房地产税，公众最为关注的是纳税后是否可得到其所需的公共怎么写作和房地产升值的回报。可以推测的是，如果房地产税收入再没有用于公共用途，公众支付税收未能享受相应的公共怎么写作，那么房地产税的纳税遵从度会进一步降低，甚至引发集体抗税。房地产税的特殊属性将导致房地产税纳税遵从度较低，容易引发公众的不满甚至抗税运动，房地产税对政府而言具有极大的风险。不可否认，现阶段我国纳税人的权利的确未能得到足够的尊重和有效保护，公众在税制改革方面缺乏应有的话语权，对政府财政收支决策的影响更是微乎其微。如果这种财政机制的缺失对于目前间接税的影响还不是很关键的话，那么对于房地产税改革的顺利实施将构成一个极大的“瓶颈”。

(二)政府一纳税人怎么写作机制是规避房地产税社会风险的有效机制

规避房地产税社会风险的首要条件是将该税设置为实质作用上的受益税。房地产税收入全部用于辖区内的公共怎么写作，这不仅要求政府公开房地产税的全部收支明细情况，而且还必须建立相关制度，使公众有机会和能力参与到房地产税的收支决策过程。纳税人不再只是“税款缴纳者”，而是享有与税收义务相对应的税收权利。对于纳税人而言，最基本权利应该是选举权与对税收收支的监督权。在公民社会中，房地产税改革虽受技术水平等的限制，但更多体现的是清晰的政治含义和成分，具有受益税性质的房地产税的运转，必须依赖于政府一纳税人怎么写作机制的建立与完善。房地产税改革如何体现出受益税性质，将成为对地方政府治理能力的重大考验。
（三）调查研究显示：政府一纳税人怎么写作机制是启动改革的基本前提2010年北京大学一林肯研究院与国家统计局合作开展了一项包括房产税在内的民意调查，从全国范围内看，在受访的2500个家庭中，有42%的家庭表示支持征收房产税，29%的家庭持反对态度，另有29%的家庭表示无所谓。但在两种不同的房产税收入用途的检测设情况下，如果房产税能够降低房价，支持房产税的家庭比例由原来的42%上升到65%。同样，如果房产税收入用于公共设施建设和公共怎么写作，那么支持的家庭将进一步提高到71%。㈣
学者刘路（2010年）和魏涛、张清（2011）等在武汉、南京做的类似民意调查显示，地方政府对当地居民需求的回应是未来房地产税获得公众支持的必要条件，房地产税改革的阻力并不是想像中的那么大，前提是税收收入都能切实用于公共怎么写作。他们的调查显示，未来房地产税纳税人最希望得到的补偿首先是改善居住地的周边环境，其次是社会治安好转和孩子就读好的学校且无需再交赞助费。这和国际社会已开征房地产税的国家和地区的居民意愿是完全相同的。

五、结论与政策倡议

(一)基本结论

房地产税改革长达十年的时间里为何“启而难动”？目前仍处于改革的决策阶段。在现阶段房地产税改革的博弈中，改革的动机“以税代租”，而地方仍然坚持“以租代税”，两者存在巨大的利益冲突，导致其难以形成改革的合力。居民纳税人在决策阶段几乎不产生影响，但其决定着管理阶段的效率和房地产税的实质运转。因此，要推动房地产税改革及房地产税改革的实质运转，目前关键是要让地方政府和居民纳税人能真正分享到改革的制度红利。

(二)政策倡议

根据上述结论，地方政府和居民纳税人要能真正分享改革红利，必须从以下几方面人手：
1.首先应明晰房地产税改革的功能定位，以此统筹改革全局。结合房地产税的税收性质和我国国情，房地产税改革的真正目标并非直接调控房地产市场和供求关系，也不是简单地为政府增加财源，而应该按其基本性质和本质职能，将其定位于为地方政府建立有效的财产税体系，实现其预算内财力与事权相对应，以此来优化现行的财政管理体制，逐渐消除以“土地财政”、隐性债务和各种苛捐杂费为代表的非正式财权支撑的体制外财政运转格局，最终引导地方政府财政行为走向规范，和地方实行规范高效的财政分权体制。短期内，应进一步切实加强土地出让收益的预算管理，增强其收支透明度和规范性。中长期内，应出台适应我国国情、具有真正财产税性质的房地产税制，并逐渐优化，使其成为地方政府获得土地升值收益的最佳渠道。
2.解决地方政府“土地财政”转型阵痛理由。从长期看，由于土地的稀缺性和城市化水平达到极值后等因素，一方面“土地财政”收入呈下降趋势；另一方面，存量房地产和新增房地产会不断升值，可征收的房地产税收入会“水涨船高”。可以预计，这两种发展趋势交叉后，地方政府发展房地产税的积极性会被充分激发起来。如前论证，目前仍有两大因素阻碍地方政府“拥抱”房地产税：一是预算外和非预算收入的自由支配属性；二是土地出让金目前发挥的作用和角色难以替代。因此，要从源头上彻底转变这两个制约因素，从而实现房地产“费改税”和“以税代租”。当然，在当前城市化和民生财政带来巨大收支压力的情况下，要真正替代土地出让金对地方政府的重要性，就需要为其建立财政、金融两大支柱。前者围绕房地产税建设展开改革，后者则需要以市政债券改革为重点，这也是市场经济国家解决地方政府财政困境的基本方式。
3.应明确地方政府对房地产税改革充分的产权激励，赋予其有效剩余制约权和清晰的剩余索取权。考虑到我国是单一制国家体制，地方政府不可能拥有完全的房地产税立法权，但应该可以在统一规定下，根据自身实际情况选择合适的税率和税收优惠等核心剩余制约权。对于房地产税剩余索取权的具体归属，倡议在地方市、县、乡政府之间考虑以属地化原则为主，即由税源所在地的基层财政享有来源于当地的房地产税，但市辖区需与市进行分享，分享比例可由各地根据自己的情况而定，这主要是考虑到市政府在提供地方性公共产品方面发挥着较大作用。
4.加强与法治建设，硬化地方政府的制度约束，有效制约地方政府“无节制的攫取之手”。优化政绩考核体制，以制度约束地方官员的短期预期和行为。将全口径预算管理推行到地方各级政府，全面编制地方政府的资产负债表，尽可能将预算外收支和体制外收支都纳入预算进行有效监管。急需转变目前地方政府在土地一级市场的双垄断格局，逐步实施城乡土地房地产税改革为何启而难动由提供海量免费论文范文的www.udooo.com,希望对您的论文写作有帮助.市场一体化制度变革，最终实现城乡土地“同地、同权、同价”，有效阻塞地方政府财政赤字转移出口。允许土地所有者和潜在的使用者通过市场进行交易，然后，政府征收相应的税收的土地开发模式，是世界通行的规则。推进房地产税改革的前提是，要解决政府垄断供地带来的一系列“政府失灵”理由。
5.建立纳税人参与财政收支决策的公共选择机制。在理论上，实现地方政府的回应居民需求的运作机制，可依赖两个不同的机制——流动（退出或者“用脚”）和选举（呼吁或“以手”）。就当前我国实际，对个人和家庭而言并不存在“用脚”机制，而以参与式预算为代表的预算改革正在某些地区试点且取得较好效果。因此，在房地产税改革过程中，应构建民众广泛参与地方预算和公共产品决策的公共选择机制，各地应因地制宜地创建各种渠道，使民众参与房地产税的治理过程变得可行和以较低的成本实现，包括调查民众意见、用公众会议征集民众在房地产税制和政策制定、执行过程中的所需、所想和所关心的理由、讨论特定理由的公众听证会等。
当然，要确保这些公共选择渠道通畅的一个必要条件是，政府当局的行为必须是公开透明的。因为“看不见的政府”必定是“不负责任的政府”，这要求加快政府财政预算公开与透明改革的进程，要确保地方财政收支决策过程中民众的知情权、参与权、决策权和监督权等得以充分实现。另外，建立责任政府的首要前提是财政问责，因此，要实现基层政府的财政问责机制，强化地方人大和公众等财政利益相关者对政府进行财政问责的约束力，从财政收支结构的合理性、财政支出绩效、财政透明度、财经纪律遵从度和财政风险等五个维度进行全面问责。