对于基于整合视角对我国房地产税改革

摘要：当前我国房地产税有11个税种，其中流转环节10个，保有环节只有房产税，属典型的“重流转、轻保有”。为扭转这种不合理的状况，我国在上海、重庆两地先行试点开征房产税，但收效甚微。本文基于整合的视角，按照“目前状况——理由——策略”的思路展开研究，以期为我国的房地税改革提供一定的借鉴。
关键词：房地产税 改革 整合视角 我国
1998年以来，房地产税改革一直受到广泛关注，国家“十二五”规划纲要明确提出，要研究推进房地产税改革。为此，理论界和实务界从不同的角度对此进行了研究，本文主要基于整合的视角对我国房地产税改革进行探讨。

一、基本目前状况

在我国，房地产税是指一切与房地产经济运转过程有直接关系的税收，既包括直接以房地产为征税对象的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等，也包括间接以房地产为征税对象的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税和个人所得税等（见表1）。各环节具体征税情况如下：

(一)流转环节：包括开发和交易两个环节

1.开发环节。该环节征收的税主要有城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等。另外，在此环节中还存在大量的费用支出，包括拍卖佣金、招投标费、城市建设配套费、建筑工程许可费以及施工许可报建费等。
2.交易环节。该环节征收的税主要有营业税、城市维护建设税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税和个人所得税等。

(二)保有环节

目前，在我国保有环节征收的只有一种税——房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，税率为从价计征1.2%和从租计征12%。房产税属于地方税，征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内经营性房屋或出租的房屋，各地对居住用房均采取免税政策。

二、存在理由

(一)税种多，税负重

由表1可知，当前我国房地产税有11个税种，最高税率已达25%，且土地增值税为超额累进税率。另外，原有房地产税掺杂了个人所得税、企业所得税和土地增值税等，致使税制不清，征收困难。过多的税费，不仅推高了房地产的成本和，而且还导致国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用。

(二)重流转，轻保有

当前，房地产税11个税种中有8个税种为流转税，房屋保有环节成本几乎为零。同时只对经营性房产征税，免税范围较大，这不仅使我国房地产市场的投资性需求增加，推动房价的非理性上涨，而且阻碍了土地有偿使用市场的建立和发展。此外，开发商也会将流转环节产生的税负转嫁到消费者身上。这些本应由卖方支付的税收，却在交易过程中转嫁给了写方，推高了房价，从而使国家的调控政策发生偏离，最终无法发挥作用。

(三)个别税种设置偏颇，房地产税制体系设置不尽合理

如城镇土地使用税以其土地占用面积征收定额税率，但不同地区集体土地、商业土地的差别难以显现，容易导致地方政府乘机掠夺农民的合法土地出让金，导致城镇土地和农村土地“同地不同价”的现象出现。

三、解决策略

为扭转这种不利局面，2011年我国在上海和重庆两市开展房产税改革试点，虽取得了一定成绩，但结果仍差强人意。综合考虑我国基本国情及国家的宏观经济目标，并借鉴国外的经验与教训，为完善我国的房地产税制建设，对于房地产税的改革，笔者提出如下倡议：

(一)规范和简化流转环节税制

1.规范税外费，逐步变费为税。清理房地产行业收费，科学界定税、费的内涵，清理各种不合法、不合理的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担；同时，将种类繁多的费用规范化，逐步纳入到房地产税体系中，杜绝乱收费现象。
2.削减税种，避开重复征税。房地产流转环节的税有10种，重复征税现象严重，本着“简税制、宽税基、低税率”的原则，应削减流转环节税种，以减轻纳税人的税负和降低征税成本。

(二)加强保有环节房产税征管

1.扩大房产税征收范围。房产税的征收范围应逐步扩大到所有由国家和集体制约的房产。目前我国房产税的征税区域仅限于城镇，不包括农村。我国农村目前存在大量的非生产用住房，不利于国家农业的发展和税收制度的完善，所以征税范围应进一步扩大至农村，实现城乡税制一体化，消除房地产二元税制，以确保国家税收制度的公平合理。但对学校、公园、宗教的房产应免税。
同时，城镇的征税范围应由原来的只对经营用房产征税扩大至对自有居住用的房产也要征税。特别是对于高档乃至豪华的房产更应该增加必要的税收调节措施，从而进一步缩小贫富基于整合视角对我国房地产税改革的深思由提供海量免费论文范文的www.udooo.com,希望对您的论文写作有帮助.差距。
另外，把存量房纳入征税范围，增设“空置住宅税”。沪渝两地试点房产税的税制方案是对增量房征税，而对大部分存量房不征税，无法真实体现纳税人的实际支付能力。同时，目前我国存在大量空置房，这使得房地产市场的调节政策难以有效发挥作用。基于此，可以借鉴国外相关经验，设置“空置住宅税”为地方税种，针对空置住房超过规定期限的住宅所有人征税，税率也根据空置年限的不同而逐年递增。这样会增加投资炒房者保有房产的成本，打击减少非法囤房行为，可有效遏制投机性购房，起到遏制房价的作用。
2.税基优选评估价，慎用交易价。沪渝两地都是以房产的市场交易为计税依据的，这种税基的设定会导致阴阳合同的出现。而以房产评估价值为计税依据并配以一套合理的受到严格监督的价值评估程序，对房产价值定期进行评估，则可以保证税收是基于房产的真实价值，能在一定程度上减缓房价上升的趋势。
3.提高税率，采用阶梯税率。上海2011年针对居民新购第二套住房的房产税税率分0.4%和0.6%两档，而国际上实施房产税的国家中，房产税税率一般在1%至3%之间，明显偏低。因此要使房产税成为地方主要税源，应提高税率。同时，要结合我国实际，按照房屋的性质采用不同的比例税率，倡议普通住宅税率1%，拥有多套而闲置的房屋、豪宅和高档公寓可以按照面积或单价施行

1.5%-3%的阶梯税率。

(三)完善房地产税征管的其他措施

1.做好加减法，加快税种整合。对房地产税收体系应进行有增有减的改革。首先，将现行房产税和城镇土地使用税合一；其次，在普遍开征房产税的同时，对房地产开发和交易环节的个别税种如营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税要进行调减，比如土地增值税由于和所得税的计税依据重叠，征收成本较高，实践效果不理想，可以取消；最后，条件成熟时，对房地产开发交易环节和持有环节的税种整合为物业税或房产税，并开征房产税的辅助税种——遗产税和赠予税。
2.开征土地“持有税”，减少土地囤积。地价过高是造成房价居高不下的重要因素，所以从减缓地价上升的角度，还可以提出一种方案，征收“土地持有税”。在我国目前土地资源紧张的情况下，仍有一些开发商在利益的驱动下大量囤积土地，推动了地价的上升。为了提高土地使用效率，加快房产开发进度，保证土地供给，地方政府可以对房地产开发商征收“土地持有税”，即按照其占有土地的当年市场评估价值的一定比例征税，征收日期从取得土地起到商品房出售完止。受到相关税收的制约，房地产开发企业将迫于持有成本压力，减少囤地而加快房产开发速度，同时开发商为了加快售房速度采取的降价、打折等促销手段也将有助于降低房价。
参考文献：
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4.体富，金亮.关于开征物业税的几个理论理由[J].税务研究，2010，（6）.

5.岳树民.我国房地产市场调控政策与房地产课税[J].涉外税务，2010，（7）.

作者简介：
蔡旺清，男，硕士，贺州学院经济与管理学院讲师。研究方向：财务管理、风险投资。
蔡旺，男，硕士，广西百色学院经济管理系讲师。研究方向：工商管理、财务管理。