宏观经济调控下房地产业长远发展策略

摘要：本文主要就宏观经济调控对常州市房地产业的影响进行分析，初步探讨常州市应如何正确对待宏观经济调控与房地产业发展之间的关系。研究此课题实际上是试图从常州市的角度，对近年来在国家宏观经济调控的背景下，常州市房地产业应该如何寻求适合自己发展的道路，健康有序发展，从而带动整个常州的经济健康有序发展。
关键词：宏观经济调控；房地产市场；健康发展

一、研究的背景和意义

随着房地产的一路上涨，国家近几年来出台了许多房地产调节政策，本文主要就这几年来房地产领域的宏观经济政策对房地产业的影响进行深入分析，并对当前我国对宏观经济调控背景下常州市房地产业的发展情况进行解析，初步探讨如何正确对待宏观经济调控与房地产业发展之间的关系，以及常州市房地产业应该如何寻求适合自己发展的道路，健康有序发展。
宏观经济政策是政府为了调节市场经济的正常运行而实施的一系列政策的组合。根据市场经济的规律，任何商品和怎么写作的都受到市场价值规律以及供求关系的影响。我们在按照经济规律办事的同时也要看到市场经济也有一定的盲目性，我们必须采取各种手段，诸如财政政策、货币政策、税收政策、行政政策等对常识经济进行干预，以保证市场经济按照合理健康的轨道运行。

二、近年来房地产业的宏观调控政策

2005年，为了抑制房价快速增长，国八条、利率、营业税等相继出台，包括调整住房结构，正确引导居民合理消费需求等，将房地产调控上升到政治高度。 2006年出台的国六条、个人将购写不足5年的住房对外销售全额征收营业税，进一步发挥税收，信贷，土地政策的作用。2007年中国人民银行发出通知，针对已经利用商业银行贷款购写了商品房，又向商业银行申请住房抵押贷款购写第二套房屋的，这些贷款的初次支付比例要大于或等于40%，与此同时贷款利率也要按照中国人民银行公布的基准利率的进行上调。
2008年，我国经济受美国次贷危机的影响，出现了一些大的波动。房地产业也未能幸免。在此背景下，国务院和各级地方政府相继采取了许多经济刺激措施，以保证房地产业的发展。在这些经济刺激措施的强劲带动下，房地产在2009年上半年开始复苏，2009年6月份开始大幅上涨，甚至出现上涨相对过快的势头。针对房地产市场可能出现的不确定性，国务院在2010年4月份发出了治理房地产市场的十条意见，即“新国十条”。主要内容包括：确立政

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府问责制；要求开发商一次性公开全部房源；商业银行暂停发放购写第三套及以上住房贷款；对某些不符合条件的居民暂停发放购写住房贷款等。但是这些政策并没有对过快上涨的房地产形成太大的大打击力，为此，国务院在2011年推出了比“新国十条”更为严格的“新国八条”，主要内容包括：采取限价或者限购方式降低房地产市场的需求；要进一步加快保障房的建设力度；研究开征房地产税等等。
总体来看，国家出台如此之多的房地产调控政策说明如今的房地产行业已经热过了头，这些宏观调控政策在遏制房价的恶性上涨，抑制房地产投机方面还是起到了一定的作用的，运用土地、金融、税收等多种手段，千方百计增加供应，遏制不合理的住房需求。同时，不断强调政策落实，强化地方政府在调控中的主要责任。在房地产市场的平稳增长方面,也发挥了应有的功能,防止了房地产市场的大起大落的风险。但我们也应该看到,国家的宏观经济政策虽然发挥了一定的作用，但房价依然在上涨，这种局面没有得到根本改观。

三、近年来常州市房地产业发展的现状

2010年，经济普查相关资料显示，常州市房地产业法人单位1113家，比2004年第一次经济普查增加407家，房地产法人单位由房地产开发企业、物业管理企业、相似度检测怎么写作企业和其他房地产活动企业组成。年末房地产法人单位共有从业人员25071人，比2004年第一次经济普查增加10402人，实现主营业务收入309.5亿元，是2004年第一次经济普查的3.7倍，实现营业利润3

2.4亿元，比2004年第一次经济普查增长176.9%。

常州市2008年受美国次贷危机所引起的全球经济波动的影响，各种投资和经济活动一片低迷，房地产市场也不例外。但是随着国家和江苏省、常州市等出台一系列刺激经济复苏的政策出台，常州市房地产市场在2009年上半年开始逐渐复苏，到2009年6月份更是出现了大幅上涨的现象，常州市2009年全年的销售额是上年的2倍，充分发挥了房地产业对其他产业的带动作用。
与长三角重点城市相比，常州房地产市场总体较为健康、合理，2009年常州商品住宅均价是7000元/平方米，如果写一套90平方米的普通商品住宅，总价在65万元左右。2009年常州人均可支配收入已经达到24000元，房价收入之比约为9.0，虽然高于世界银行提出的合理区间（3～6），但是这个指标是低于全国平均水平的。

四、常州市房地产市场发展存在的问题

近几年以来，常州市房地产行业总体发展态势良好，房地产投机行为得到初步遏制，这将有利于房地产行业进一步走向规范和成熟，但运行过程中也存在一些不容忽视的问题，值得引起重视和关注。

(一)企业规模不大，没有形成一定的行业集中

众所周知，房地产业最大的特征就是资金需求量大。目前，国家在房地产领域的宏观调控政策越来越严格，市场上房地产企业也面临巨大的生存压力，因此单纯依靠规模小的房地产企业小打小闹必然不能在残酷的市场竞争中取得优势。因此房地产企业一定要形成一定的行业集中，形成大的企业集团。目前正是我国房地产企业不断整合的时期，大的房地产企业集团正在不断形成，而小的缺乏竞争力的房地产企业正加速消失。截止目前，常州市共有各类房地产开发企业近500家，但是具有一级和二级开发资质的房地产企业企业很少。

(二)房地产企业融资过度依赖银行

房地产的开发需要大量的资金作为后盾，因此资金对任何一家房地产企业都是至关重要的。目前房地产企业的融资途径主要有自有资金、商业银行贷款、在证券市场发行股票以及民间融资等。按中国人民银行的规定，房地产企业企业应至少拥有30%的自有开发资金。但是目前常州市的房地产企业大都自有资金不足，剩余的开发资金又没有好的来源途径，只能是依赖银行贷款，造成资金利用成本很大，对房地产的后期开发形成许多不确定的风险。如果中国人民银行一旦调高金融机构的存款准备金率即收缩信贷规模并上调贷款利率，将对房地产企业的资金链构成莫大的威胁。

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