发展中国家住房政策比较

【摘要】随着城市化进程加快，大量的农村居民涌入城市，这使得城市的住房问题日益突出，住房政策就显得尤为重要。鉴于此，笔者找了2个代表性的国家，对他们的住房政策进行系统性的梳理，以期对中国的住房政策提供借鉴意义。
【关键词】贫民窟；昂贵；贷款
一、引言
在发展中国家，随着经济的高速发展，人口的较快增长，城市化进程加速的影响，普遍出现住房问题，特别是高昂的房价和较低的收入以及住房短缺问题相当严重。住房问题是关系国计民生的大事，直接影响社会是否稳定，民众对政府的执政能力是否满意，所以这是许多发展中国家政府长期致力解决的主要问题。由于各发展中国家住房政策千差万别，本文选择2个具有代表性的国家的住房政策进行比较研究，即印度、巴西。

二、印度和巴西住房存在的共同问题

1.房价昂贵，一房难求

印度的孟写房价高的令购房者难以承受，位于孟写的非中心地带的一套普通公寓售价在100万美元至300万美元，而一套93平方米简陋住宅的平均售价也在25万美元，这相当于当地人均GDP的90倍。

2.住房短缺

在印度的孟写就有著名的“贫民窟”，居住条件异常艰苦，有的孟写人不住在平民窟，但半数以上以租房为家。在巴西低收入者也住在叫“法维拉”的贫民窟里。
不过住房短缺最主要的原因是城市化进程加快，无论是巴西还是印度或者中国在过去的50年，大量的农村居民涌入城市，这使得城市的住房问题日益突出。

3.地产商融资困难

印度的银行虽然多数会向购房者发放抵押贷款，却不愿为开发商竞拍地皮提供贷款。开发商为了融资只能预售楼花，如果开发商到时候不能如约交房，不用赔偿已经付款的购房者。其实，无论是印度、泰国、墨西哥、巴西还是中国，开发商融资困难已经是非常严重的问题了。

4.低收入人群占大多数

在巴西，住在贫民窟或者不安全居住区的家庭，70%每月仅靠3个最低薪（共750美金）生活；44%的家长只读到小学，67%的家庭处于贫困状态。大约70%的墨西哥人口需要从银行取得分期偿还的住房贷款。

5.住房需求大，且需求缺乏弹性

随着城市化进程的加速发展，对住房的需求急剧增加，而且需求弹性不大，因为住房是生活必需，就算居民认为房价令人难以承受，但是宁愿做房奴也要有一套自己的房子，使得住房的需求弹性较小。

三、印度与巴西住房政策比较

(一)不同之处

1.对待贫民窟的政策不同

2009年巴西政府大力整治贫民区住房改造。改造工程由政府出面公开招标，改造贫民窟预计在两年内完成。主要包括：合法用地上自建住房的改造和非法占地上的住房改造。合法的住房改造是针对一层楼住4-5家的居民，留下2家仍居于此，其余2-3家，由政府提供较低的利息贷款，帮助其另购房。非法占地政府尽力帮其合法化，并改善生活条件。对于改造房，最低收入家庭可以免费住房，低收入家庭按较低租金（约200巴币），支付满17年可拥有该房产。
印度贫民窟非常多，政府也有决心整治贫民窟，并推出清除贫民窟计划，并在2010-2011年度为此计划拨款127亿卢比，比此前拨款增加了7倍。为此政府专门设立了保障房立法，规定凡是无房户每家最少可获得24平方米住房。此外印度政府计划修建1200万套低价住房。

2.对中低收入者措施不同

2009年巴西政府预计在未来几年投入192亿美元，为中低收入者提供100万套住房，2010年又公布第二轮计划，再追加452亿美元，提供200万套住房。对购写住房的中低收入者政府给予购房补贴。
印度最重要的政策是每年建设100万套廉价房，配套的塔塔集团推出“最便宜住房”政策，只需花一周时间就可以建成20平方米的一室房，成本只有4000人民币。

3.信贷支持政策不同

在巴西，为了更好的实施住房发展计划，全国的住房建设银行统一掌握住房贷款审批、发放工作。重点帮助中低收

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入者，最低收入为261美元，年收入低于最低收入者1-3倍的家庭，政府提供1%的长期优惠贷款。
在印度，比较成功的是印度的拉贾斯坦邦政府同印度国家住房银行、世界银行等一起建立的“低收入家庭小额住房贷款”。特别针对低收入家庭住房要求上的特点，制定了各种各样的项目，出了住房贷款外还包括房屋维修贷款、房屋改扩建贷款。

4.配套措施不同

巴西针对中低收入家庭出台了保障就业基金制度。具体做法是：雇主按照工资总额8%的税款交给基金会，以便存入每个工人的存款账户。工人如果加入基金6年后，购写住房就可以提取账户上存款，用以偿还房款。
印度政府在2011至2012财政年度，将增加对保障性住房建设的财政支持,包括将购写保障性住房的贷款上限从200万卢比提高到250万卢比，对建造保障性住房的开发商实施减税政策。同时政府还为他们提供相应补贴。

(二)相同之处

1.政府治理住房问题的决心

巴西和印度的住房政策推行了二三十年，政府不断推出一系列的住房政策来解决住房问题。每年还投入巨额的资金支持，可以发现，政府是有决心去解决住房问题的。

2.住房措施的缓慢效果

虽然巴西和印度政府都有解决住房问题的决心，并实行了相应的措施，但是由于人口庞大，执行力度的孱弱，以及配套部门的阳奉阴违，使得目前还是越来越多的人成为房奴。这使得住房政策的效果不太明显，比较缓慢。

3.对中低收入人群的政策倾斜

无论是巴西还是印度，出台的住房政策都比较倾向于中低收入家庭。比方住房贷款政策、廉价房政策等。中低收入人群是存在住房问题的主要群体，解决好这一群体，住房问题自然迎刃而解。

4.对开发商的建房贷款支持力度不够

无论是巴西还是印度，政府以及银行对开发商的项目建设贷款没有多少相应的政策支持，较多的眼光放在了购房者的贷款上，使得开发商在建设住房时不能有足够的资金支持，政府和开发商未能达成较好的合作协议，开发商不能得到银行的全力支持，而开发商在建设好房屋后主要向“钱”看，高昂的房价使得住房还是压力山大，也使得政府的措施苍白无力。
四.结论
根据印度和巴西住房政策的比较，为我国住房政策提供了一定的借鉴。住房问题也是中国面临的严峻问题，我国政府也出台了各种措施，但是从以上分析不难发现，政府应该始终坚持：
1.加快住房改造步伐，比如加快城市周边的开发，设置更好的住房布局，避免形成像巴西、印度那样大量的穷人聚集区。

2.保障性住房建设应该持续提供，但更重要的是出台政策尽量提高低收入人群的收入。

3.实施更温和的住房贷款，包括购房者住房贷款、购房者维修贷款、开发商建设房屋贷款等多项措施。
参考文献
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