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1009-4202（2013）01-000-02
摘 要 近几年来，我国房地产行业除了受金融危机的较大影响，还受到国家关于土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的调控，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化。因此，我国房地产业面对如此严峻的市场形势，更应该在企业的经营管理中注重各相关成本的节约控制，减少企业的成本支出，同时关注流的管理问题。将成本控制与流管理相结合，才能更有利于企业长期性的发展。本文通过分析房地产企业的成本控制及流管理方面存在的问题，提出了一些企业可以借鉴的改进建议。
关键词 成本控制 流管理 房地产企业
一、引言
我国经济受到全球金融危机的影响，很多企业都因此遇到了前所未有的危机，其中具有资本密集型、高风险特点的房地产企业受经济危机的影响更为明显。另一方面随着国家陆续采取的一系列针对房地产的宏观调控措施，加之房地产企业之间的竞争加剧，企业需要更加重视成本控制，提高企业成本管理水平，加强对企业流的管理，才能在激烈的市场竞争中更好的发展。
第一，在成本控制方面，成本控制是指企业根据前期预先制定的成本管理目标，由成本控制者在相关的职权范围内，在生产耗费发生之前以及成本控制过程中，对各种影响成本的条件与因素采取一定的预防和调节措施，保证最终成本管理目标得以实现的管理行为。房地产企业在项目开发中的特点是：开发时间周期长、面临的风险较大，需要的资金量大。所以科学组织和实施成本控制，可以保证房地产企业改善经营管理，使企业在市场竞争中不断地进步。第二，在流管理方面，流管理是指开发企业对有关项目的流入和流出进行的动态跟踪、控制以及优化的活动，主要目的是为了提高项目资金的使用效率和项目资金的安全度，以实现企业的收益最大化目标。房地产行业的特点决定了在项目的开发建设过程中合理、安全并高效的筹集与利用资金，这是每一个房地产企业在开发经营管理过程中不容忽视的问题。
第二，房地产企业的特点决定了其一般都具有较高的资产负债率，我国房地产企业资金的重要来源是筹资成本相对较高的银行贷款或者其他金融机构筹资。如果企业不根据开发项目的成本和相关进度对进行合理安排，由于资本成本较高，其相应资金的时间价值对成本的影响也会相应的大幅上升。这就要求企业在进行融资时，应充分利用不同的筹资渠道，来节约借款利息。这样不仅可以使成本控制与经营活动流量相结合，也保证了筹资活动的流量管理和成本控制的有机结合。
四、结论
随着国家对房地产行业相关宏观调控政策的推进与全球金融危机的影响，房地产企业更应该强化企业的成本控制和流的管理工作，这是企业实现发展和提高竞争力的重要途径。房地产企业的流管理与成本控制是企业全方位、全过程的管理。在项目开发过程中，大量的成本支出需要充足的予以支持。做好成本管理及成本进度安排，也就是从实质上控制了最主要的流出。所以说，企业的成本控制和流的管理是密不可分的，因此必须从企业的全局出发，从企业长远发展和项目开发的前提出发，正确处理好成本控制与流管理的关系，在项目整个过程中使流管理和成本控制有效结合，从而全面提升企业管理水平，促进企业实现发展目标。
参考文献：
刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨.商业经济.2009（12）.
段珺.房地产开发企业成本的管理与控制初探.商业会计.2009（07）.
[3]郑瑛.房地产企业资金管理与成本控制探析.改革开放.2012（02）.
摘 要 近几年来，我国房地产行业除了受金融危机的较大影响，还受到国家关于土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的调控，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化。因此，我国房地产业面对如此严峻的市场形势，更应该在企业的经营管理中注重各相关成本的节约控制，减少企业的成本支出，同时关注流的管理问题。将成本控制与流管理相结合，才能更有利于企业长期性的发展。本文通过分析房地产企业的成本控制及流管理方面存在的问题，提出了一些企业可以借鉴的改进建议。
关键词 成本控制 流管理 房地产企业
一、引言
我国经济受到全球金融危机的影响，很多企业都因此遇到了前所未有的危机，其中具有资本密集型、高风险特点的房地产企业受经济危机的影响更为明显。另一方面随着国家陆续采取的一系列针对房地产的宏观调控措施，加之房地产企业之间的竞争加剧，企业需要更加重视成本控制，提高企业成本管理水平，加强对企业流的管理，才能在激烈的市场竞争中更好的发展。
第一，在成本控制方面，成本控制是指企业根据前期预先制定的成本管理目标，由成本控制者在相关的职权范围内，在生产耗费发生之前以及成本控制过程中，对各种影响成本的条件与因素采取一定的预防和调节措施，保证最终成本管理目标得以实现的管理行为。房地产企业在项目开发中的特点是：开发时间周期长、面临的风险较大，需要的资金量大。所以科学组织和实施成本控制，可以保证房地产企业改善经营管理，使企业在市场竞争中不断地进步。第二，在流管理方面，流管理是指开发企业对有关项目的流入和流出进行的动态跟踪、控制以及优化的活动，主要目的是为了提高项目资金的使用效率和项目资金的安全度，以实现企业的收益最大化目标。房地产行业的特点决定了在项目的开发建设过程中合理、安全并高效的筹集与利用资金，这是每一个房地产企业在开发经营管理过程中不容忽视的问题。
二、我国房地产企业成本控制与流管理中存在的问题
(一)房地产开发企业对于前期工作重视程度不足
我国当前的房地产企业管理者一般都是对企业在施工阶段管理较为严格，对成本控制及流管理方面的重视较多。但是在前期工作中，包括可行性研究、招投标以及设计的过程中，相关的成本控制及流管理的意识还相对不足，大多数房地产企业对前期相关工作没有形成有效的成本控制及流管理，往往导致企业在这些环节的成本大幅上升，最终造成了企业成本管理的失控。摘自：学术论文翻译www.udooo.com
(二)成本控制与流管理不匹配
首先，从企业自身来讲，每个房地产项目从其项目筹划开始到竣工验收交房的整个过程周期很长，受到相关的影响因素也较多，如人工、建筑材料和房地产市场行情等的很多因素是不可控的。这些因素导致成本不断上升，而宏观调控的影响却使得房价不断下降，这样就会造成房地产开发企业在资金的配置方面和成本需求很难做到完全匹配。另外，房地产企业受到国家相关政策的影响较大。这表现在如果国家加强对房地产行业的信贷管理，企业最初预估的预算及资金来源就必然会受到限制，流的管理安排出现缺口，往往最终会导致企业出现不可预估的财务风险和经营风险。(三)企业在日常工作中缺乏规范的成本控制体系
企业的市场竞争力受到各方面的影响，成本控制及流管理的好坏同样影响着企业的发展，所以在成本控制的各个方面，企业都需要通过比较先进的成本控制体系来进行。但是我国目前大多数的企业在成本控制的理念还只是停留在企业支出最大限度地降低及收入最大限度地提高上面。这种片面追求眼前的低成本观念不是科学的成本控制体系中应有的，反而会导致对市场研究以及对产品定位的忽视。因此，可以说我国目前的很多房地产企业中的成本控制缺少一定的体系性和科学性，也没有将成本控制体系和相应的流管理相结合，企业就不能充分地对自身的成本进行全面的控制。(四)企业缺少成本控制及管理结合的全局观念
企业内部的不同部门会因为专业不同，使得企业在成本和资金管理方面出现分歧，这也是由于管理者缺乏有力的全局观造成的。例如，企业的工程部门或营销部门在忽视企业全局性定位资金的情况下，片面强调项目的品质，而专业部门则同时强调金额与进度。这样就不利于企业统一的资金安排，同时也对企业的内部合作与团结造成影响，从而影响企业的可持续发展。三、完善成本控制与流管理的对策建议
(一)提高企业管理者对前期相关财务工作的重视程度
对于房地产行业来讲，设计阶段是对于企业的建设项目成本进行控制的一个关键阶段。工程的设计过程虽然只是一个前期工作，但也是对建筑项目进行全面规划和具体描述的实施意见进行汇集的过程。在开发项目的决策阶段，企业需要做好前期的相关研究，对拟开发项目的市场定位和品质进行估计，对项目成本进行初步测算并体现于项目规划与设计过程中，另外管理者还要对企业前期的管理工作有足够的重视，合理规划的使用，做到预算和成本有机的结合。(二)根据项目进度进行同步的成本控制和管理
房地产企业要在项目的整个实施过程中进行成本控制和流管理，这需要从进度和额度两个方面来进行。在进度方面，企业应编制项目的支出预算，并能保证其顺畅运行。按照合理的工程进度以及合同约定的付款时间等要求，结合企业整体的资金状况和项目的开发周期，编制月度及年度的流量预算表，来对企业日常收支进行动态的控制。在额度方面，企业应督促承包单位按照设计的要求与施工规范进行施工，合理安排施工顺序，使工程成本的全过程都处于有效的控制之下。财务部门要关注流量预算表的执行，特别要注意支出的管理，保证企业的资金正常流转及相对的平衡。(三)要完善企业的成本控制体系
在信息技术高速发展的时代，电子计算机为企业的成本控制提供了新的手段。如果房地产企业在整个项目过程中建立起一套综合性很强的成本管理信息系统，并将其与企业的 ERP系统合理的结合，这样就能够使企业管理人员得到更多方面的相关成本信息，并能够减少人力与物力的投入以降低企业成本，及时的做出正确的决策。另外，工程的监理和检查的部门也要和相关的部门一起参与到企业的成本控制工作中，从而实现全面的成本控制。(四)在企业中树立流管理及成本控制的全局观念
第一，房地产企业需要树立全局观念，加强财务、工程、成本等各部门的有效沟通和配源于：党校毕业论文范文www.udooo.com
合。对于财务部门来说，不仅要考虑到企业自身在运营过程中需要的各项的管理，更要考虑企业当前项目以及未来项目所需要的资金，有序的进行流的管理工作，对于工程和成本等部门来说，应该结合企业的发展规划，对项目的定位、品质以及进度等方面做出安排，在成本开支方面保证项目的开发进度、销售进度与企业的流量处于均衡的状态；对于施工单位来说，对其工程进度也要加强督促，这样缩短工程周期也就缩短了的占用时间。第二，房地产企业的特点决定了其一般都具有较高的资产负债率，我国房地产企业资金的重要来源是筹资成本相对较高的银行贷款或者其他金融机构筹资。如果企业不根据开发项目的成本和相关进度对进行合理安排，由于资本成本较高，其相应资金的时间价值对成本的影响也会相应的大幅上升。这就要求企业在进行融资时，应充分利用不同的筹资渠道，来节约借款利息。这样不仅可以使成本控制与经营活动流量相结合，也保证了筹资活动的流量管理和成本控制的有机结合。
四、结论
随着国家对房地产行业相关宏观调控政策的推进与全球金融危机的影响，房地产企业更应该强化企业的成本控制和流的管理工作，这是企业实现发展和提高竞争力的重要途径。房地产企业的流管理与成本控制是企业全方位、全过程的管理。在项目开发过程中，大量的成本支出需要充足的予以支持。做好成本管理及成本进度安排，也就是从实质上控制了最主要的流出。所以说，企业的成本控制和流的管理是密不可分的，因此必须从企业的全局出发，从企业长远发展和项目开发的前提出发，正确处理好成本控制与流管理的关系，在项目整个过程中使流管理和成本控制有效结合，从而全面提升企业管理水平，促进企业实现发展目标。
参考文献：
刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨.商业经济.2009（12）.
段珺.房地产开发企业成本的管理与控制初探.商业会计.2009（07）.
[3]郑瑛.房地产企业资金管理与成本控制探析.改革开放.2012（02）.