论“小产权”房法律制度完善设计

摘要：如何使“小产权”房转变为“大产权”房，这是一个非常重要的问题，因为其不仅涉及到房屋产权是否完整的问题，而且还涉及到我国集体所有制土地管理制度和城乡发展趋势的问题。
关键词：小产权；所有权；集体土地
1005-5312（2012）24-0282-01

一、明确集体土地所有权

由于我国曾经实行城乡土地二元所有结构，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。但是由于我国的土地管理制度的限制，导致集体土地所有权管理主体比较混乱，土地价值没有得到广大农民的重视，农民的切实利益也无法得到保证。根据民法中法律主体的划分，“集体”不属于自然人、法人的类别，也不属于非法人团体。而民事法律制度对于民事主体的构造学说是建立在严格的法理分析和实践效果基础之上的，它能够使得民事主体对于民事权利的支配关系明确肯定，并且清晰透明，这才就符合了法律的公平正义的一般要求。而集体所有制度的权利主体设置并无法满足民法的一般要求，所以需要法律重新赋予集体经济组织一个特殊的法律地位。而在现实生活中，很多地方的村民委员会已经注册了企业法人，本集体经济组织下的村民就成为了企业的股东，在土地开发等经济活动中参与集体的管理与最终的利益分红。

二、明确集体建设用地使用权行使程序

明确了集体土地所有权，在此基础上，还需要建立保障集体土地所有权的程序。集体组织作为一个特殊的法律主体，其选举与运作需要法律加以明确规定，而农民作为集体经济组织的成员，其权利也需要法律程序对其进行明确化，以便于保障其权益，所以明确集体建设用地使用权的行使程序相当重要，其中可以将其具体划分为集体建设用地使用权的议定程序、执行程序和监督程序。对于议定程序，集体经济组织成员对本集体所有土地的征收和建设用地使用权行使享有决定权，并且有权请求村委会召开村民大会，关于土地征收和建设用地使用权等问题的议定均需要三分之二以上的表决才能通过。对于已经通过的决定，则由村委会等管理者负责执行。

三、建立和完善集体建设用地使用权的利益分配制度

我国集体所有土地涉及到全国接近8亿农民的生存问题，所以对于集

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体土地使用权流转制度建立之后，还必须要弥补由于土地的缺失而可能造成农民生活失去保障的问题。既然将农民从土地上脱离出来，那么就要为农民设计一套完善的社会保障制度，使其能够老有所养，老有所居。而保障制度的建立，不可能完全依靠国家来推动和扶持，还需要集体在利用土地使用权获得经济收益的同时，将收益按照一定比例提取出来，为全体村民写社会保险或者设立生活保障基金，只有这样，才能更好地实现农村的城市化转型，在利用集体土地的同时，也使村民们没有后顾之忧。

四、建立土地价值评估机制，完善集体所有土地流转制度

如果集体所有的土地能够进入市场流通，必然会导致在一段时间内，土地供给供大于求，造成土地价值被低估，损害集体经济组织的利益。所以需要建立集体土地价值评估的制度，在国家加强土地规划管理的同时，为集体土地的价值进行较为准备的评估，使集体组织的经济效益最大化。
在建立土地价值评估机制的同时，还需要完善集体所有土地流转制度。在土地二元所有结构下，集体所有的土地要进行非农业建设，或者进入土地交易市场，必须要通过国家征收，然后以国有土地的身份才能进入土地交易市场。如果国家为了公共利益而需要对集体所有土地进行征收的话，也需要提高征地补偿标准，按照土地价值评估机构的评估标准来对集体经济组织进行补偿。

五、建立完善的农村土地登记制度和农村房屋登记制度

土地登记管理制度和房屋登记管理制度的作用，就是通过登记为土地权利交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。2007年11月28日，《土地登记办法》由国土资源部第5次部务会议通过。该办法明确了土地登记的公式效力，统一了土地登记机关，还增加了预告登记和异议登记等新类型，具有很强的进步意义。该办法还未集体建设用地使用权流转制度的实现打好了基础，等集体土地使用权流转制度设立的同时，还应当参照该办法建立相应的集体建设用地登记制度。只有集体建设用地登记制度建立起来了，才能够更加有利于农村土地的流转以及对农村土地的高效利用和管理。同样的，2008年建设部讨论通过的《房屋登记办法》，相较于以前实行的《城市房屋权属登记管理办法》，新增了为集体土地范围内房屋登记的内容，将农村房屋列入了国家登记机关的登记范围。但是其同时还保留了对农村房屋转让登记的身份限制，受让人非集体经济组织成员的，房屋登记机构不予。所以，还需要将来针对集体土地使用权流转制度进行修改和完善。总的来说，变革集体土地使用权流转制度，就要建立国有土地和集体土地统一的交易市场，实现“同地、同权、同价”。与此同时，上述的六项改革措施还只是停留在基本框架的层面上，许多具体的细节性的问题还需要进一步完善。