本站原创按照城镇土地估价规程及国土资发[2001]174号文件的要求，基准地价原则上应每三年更新一次。秦皇岛市上轮土地级别和基准地价更新的基准日为2008年1月1日，已不能准确反映城区的现实状况，难以适应当前的土地管理工作需要。因此，为保证基准地价成果和宗地评估标准的现实性、合理性，满足进行城市土地管理的要求，从2011年8月开始，秦皇岛市对基准地价进行了更新调整，该成果已于2012年5月1日发布实施。
一、秦皇岛市城区基准地价更新前后对比
1.秦皇岛市城区基准地价更新成果比较（见表1）。
2.秦皇岛市城区基准地价更新前后基准地价内涵比较（见表2、表3）。
二、秦皇岛市城区基准地价更新成果特点分析
影响土地的因素多而复杂，这些因素间相互作用、相互影响。在一定区域内，一个或几个因素发生变化，就会导致这一区域内的土地级别和基准地价发生很大变化。在进行基准地价更新时可以基于上一轮更新的数据，收集影响土地质量的主要因素因子，对土地级别和基准地价进行更新，达到快速掌握动态市场地价的目的，同时达到实时快速调整土地级别和基准地价实时更新的目的，从而避免了因重新对土地进行大规模的定级和估价而引起的大量人力、物力及财力的浪费，同时也保证了土地市场的稳定性。与上一轮基准地价更新成果相比，本轮基准地价有以下几个特点。1.基准地价定级范围扩大
根据上次定级估价范围，参考秦皇岛市土地利用总体规划和城市总体规划，结合秦皇岛市区发展情况，本次土地定级估价与基准地价更新工作的范围为海港区、北源于：科技论文www.udooo.com
戴河区、山海关区、经济技术开发区，覆盖土地总面积约512平方公里，比上一轮的351平方公里有所扩大。定级范围在城区扩展最多，主要是向北方有所扩展，增加了秦皇岛市区范围内京沈高速公路以北区域，为今后该区域的土地管理和土地市场的发展打下基础。2.平均容积率提高
本次基准地价设定的平均容积率为商业1.5，住宅2.0，旅游用地和工业用地的容积率没有界定。上轮基准地价设定的平均容积率统一设定为1.0。土地是稀缺资源，是经济社会发展的重要动力。随着经济和城市建设的快速发展，土地供需矛盾日益突出。近几年，秦皇岛市政府高度重视大力推进城市的节约集约用地，宗地的规划容积率不断提高。容积率大小代表着土地上可建建筑物的面积大小，平均容积率的提高，意味着一些区域内的住宅楼和商业楼要向空中发展。所建楼以高层为主，这也符合城市发展的要求，同时还可以提高容积率修正的准确性。
3.增加了旅游用地，取消休疗用地
根据秦皇岛市城市特点及旅游立市发展定位，在商业、住宅、工业三种土地用途的基础上，深入分析旅游用地内涵，确定旅游用地利用特征，增加了旅游用地基准地价。根据土地利用分类，休疗用地可以根据实际情况分别归类到居住或商业用地范围内。作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市的旅游产业经过 30年的发展，已经摆脱了最初景点旅游、门票经济的狭隘羁绊，从城市整体功能和形象、旅游接待设施、旅游产品档次直至客源结构，都有了大幅度调整、改善和提升。2010年国家分别启动了怎么写作业综合改革试点和旅游综合改革试点工作，秦皇岛市北戴河区和北戴河新区被国家确定为以旅游为龙头的怎么写作业综合改革试点区域，秦皇岛被确定为国家首批旅游综合改革试点城市。市委十届六次全会通过《秦皇岛市委秦皇岛市人民政府关于实施旅游立市战略加快旅游产业发展的决定》，确立了“旅游立市”的发展战略。2011年全市共接待国内外游客2127.6万人次，实现旅游总收入17
2.8亿元，相当于全市GDP的16.2%。
在旅游产业用地规模和需求量不断扩大的城市发展背景下，在秦皇岛市城市土地级别与基准地价评估过程中增加对旅游用地的评估内容，为解决旅游项目和旅游资源用地管理，促进旅游产业健康、快速发展提供重要的基础资料。4.建立了划拨土地使用权权益及其修正体系
当前条件下，划拨土地使用权确定主要涉及国企改革中的土地资产处置及其他划拨土地使用权入市补交出让金两方面的应用。特别是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确按照市场价补交土地出让金的原则后，国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》具体出台了不同形式补交土地出让金的操作办法，而划拨土地使用权权益是确定补交土地出让金额的重要前提和依据。划拨土地使用权权益可以在政府宏观控制地价、征收土地使用税、明确土地出让金数额等方面发挥重要作用。同时，由划拨土地使用权权益评估得到的划拨土地宗地，在土地收购储备、划拨土地收回、抵押、转让、清产核资等方面，也可以发挥巨大作用。如何合理确定划拨土地使用权权益，成为土地管理工作亟待解决的问题。以前，秦皇岛市政府一般直接以标定地价的40%确定土地出让金标准，而从理论上讲，出让金本质上是土地中属于国家政府收益的部分，是城市土地绝对地租与部分级差地租的资本化。故单纯以一个固定的比例系数来确定土地出让金无法体现土地级差地租的不同。因此，本次秦皇岛市区基准地价更新工作，在对划拨土地使用权权益进行科学分析的基础上，探索性地将划拨土地使用权权益的评估加入到评估体系中。
5.级别界限的确定充分考虑了房价、租金、样点地价的空间分布规律
土地级别反映了城镇内部土地质量的地域差异，采用多因素综合评判法进行定级的准确程度很大程度上取决于定级因素选择的准确性，以及定级因素资料调查的完备性，而实际工作中难免存在偏差。因此，再利用定级软件初步划分土地级别后，必须进行适当调整。土地和房地产的高低是土地级别高低的直观反映，因此可以利用地价和房价的空间分布规律对土地级别进行验证。在土地定级过程中采用了房价及样点地价的空间分布规律，利用房价、租金和样点地价等直线图与土地级别界限进行比较，对土地级别进行调整，使土地级别更具合理性。
通过对基准地价更新成果进行分析，更新后的基准地价成果体现了秦皇岛市土地市场及地价水平的变化，符合城市发展方向和社会经济发展水平，较全面地体现了秦皇岛市土地市场及地价水平的特征。
参考文献：
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