谈成本管理房地产开发企业加强成本管理对策

【摘要】房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此房地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，通过建立有效的目标成本管理体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。本文探讨了房地产开发企业加强成本管理的对策。
【关键词】房地产；开发企业；成本管理；对策
房地产项目开发成本的控制是从项目开发的全过程出发，最大限度利用房地产企业的有利资源，从整体、开发全过程降低项目的开发成本，从而提高房地产业的经济效益。对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争， 扩大利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

一、房地产开发企业成本构成

1、土地征用与拆迁补偿费用。一般情况下，房地产开发企业可以通过协议出让、拍卖出让与招标出让三种方式获得土地所有权，而同时，企业项目开发也会因土地的获取与使用等而发生包含土地征用费、土地出让金与拆迁安置费在内的土地征用与拆迁补偿费用；
2、前期工程费用。在工程开发的前期所进行的规划、设计、可行性研究、地质勘查与三通一平等都会发生相应的成本费用，这部分费用则属于前期的工程费用；同时，包含征地管理、人防费与商品房交易费在内的各种行政性费用也属于前期工程费用的范畴；
3、基础设施费用。所谓基础设施费用主要包含开发工程之内的道路、供电、供水、供气、排洪、排污、照明、通讯、环卫、安保以及绿化等工程建设所需要的成本费用；
4、建筑安装费用。建筑安装费用顾名思义，是指建筑工程施工建筑过程中所涉及的材料、设备、人工及安装等不同的费用；
5、配套设施费用。现代建筑工程的开发过程中，除了要配备基本的变电站、调压室和停车场等配套设施之外，还需要同时配备如学校、医院、商业市场以及派出所等各种公共性的设施，而这些配套设施建设所发生的费用则包含在房地产开发企业的成本费用之中；

二、房地产开发企业的成本管理对策

1、立项阶段的成本控制

立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制，着重于以下几点：市场调研时，通过投资成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研，如通过全面采盘，组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等，进而把握投资决策，找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括：资源配置是否充分、合理；市场定位是否明确、恰当；投资成本、费用是否经济、可行；投资回报是否符合利润目标要求；投资风险能否有效控制。项目立项时，通过《可行性研究报告》，进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告，各方专家意见等后，编写《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还应重点包括以下内容：成本费用分析及估算；成本控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；投资风险评估及相应的对策；项目综合评价意见。

2、做好项目在设计阶段的成本管理

（1）优化设计方案，有效控制工程造价
在整个项目总投资中，设计费用所占

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比例往往不到1%，但它整个工程项目的75%都会受到它的影响。因此，在工程设计阶段严格控制工程造价才有可能对整个项目的工程造价进行有效的控制。因为方案设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对项目的质量、安全、工期、市场销售、资金投入、资金回笼及项目的利润等均有重大影响，因此我们必须克服重施工、轻设计的观念，应从方案设计开始控制工程造价。
（2）对工程项目实行限额设计
在项目建设过程中，可根据可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准，来确定初步设计阶段的限额设计工程量，按设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量来确定某些无法通过可行性研究来确定的工程量。设计施工图时，各专业设计人员必须强化自身工程造价的意识，严格根据限额设计所分解的投资额和控制工程量，以及确保使用功能的前提下进行设计，目的是将工程造价和工程量控制在限额内，同时作为业主要通过设计合同明确设计要求，通过对建筑经济指标比如单位面积的造价、含钢量、混凝土含量等加以要求和限制，以增强设计人员的责任感和紧迫性。

3、施工阶段

（1）结合施工组织及施工工艺，控制工程成本
开发单位的成本管理人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。“多问”，就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向专业人员和工程师进行咨询核实。定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场。由于新工艺、新材料的不断涌现，工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。
（2）严格控制材料用量，合理确定材料
工程材料费一般要占工程总成本的60%左右，显然材料费的高低直接影响工程总成本。应建立起企业自身的信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的信息，保证相关人员可随时随地的调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的是市场的平均价，详细的管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，尽量寻找物美价廉的产品。
（3）做好反索赔工作
许多开发商把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；交叉作业中，一方因现场清理不及时防碍了另一方正常的工作程序，或因泼水等情况损坏了工程成品；使用了非业主指定的产品等等，对此开发商均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片、照片等原始资料。

4、做好工程竣工结算的审查控制

工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送图纸、 变更单、 签证单、 结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。
成本控制是房地产开发管理中一个关健的中心点，在整个开发项目的土地竞写、决策、设计、招投标、施工、竣工结算等阶段，都需要抓好成本控制和管理工作，这对于开发项目提高投资效益和增强管理水平，有着至关重要的作用，同时它也是保持企业持续、稳定、健康发展的有效途径。优胜劣汰是市场竞争的基本法则，房地产开发企业要想生存、要想求得大发展，只有苦练内功、降低成本、增强竞争力，才能使房地产企业管理更完善、更科学，才能在激烈的市场竞争中处于领先地步。
参考文献：
梁爽. 房地产开发项目现代成本管理策略浅析[J]. 黑龙江科技信息， 2009，（35）
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[3]吴小琴. 房地产开发企业项目管理存在的问题及对策[J]. 中国科技信息， 2009，（1 9）