金融紧缩政策下商业地产融资模式

【摘要】商业地产是一个资金密集型行业，在商业地产开发过程中需要大量的资金来支持，目前在金融紧缩政策下，商业地产的融资环境正日趋紧张。本文通过对国内商业地产融资模式进行浅析，针对金融紧缩政策下的融资方式做一些探讨。
【关键词】商业地产；融资模式；金融政策
国务院“十二五”计划实施以来，房地产调控进入了关键时期。在土地出让、房地产信贷、交易等政策调整下，银行贷款规模收紧、利率调整、信托融资规范等政策影响，房地产融资难度加大，普遍面临资金链紧张的问题。对于资金需求量大，回收期长的商业地产必须特别注意资金安全，在金融紧缩政策前，资金问题

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几乎已是所有开发商共同需要面对的难题，在金融紧缩的政策下，商业地产企业的压力更大，商业地产的融资环境正日趋紧张。由于融资渠道受限，应积极拓展商业地产多元化融资渠道

1 商业地产融资的定义和特点

1.1 商业地产融资的定义

商业地产,顾名思义, 是作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产融资就是指为了使商业地产项目顺利进行，而在开发，流通及消费过程中，进行筹资，运用和清算等一系列金融活动的总称。

1.2 商业地产融资的特点

商业地产具有商业、地产与金融三重特性，及区别于单纯的商业企业，有区别于传统的房地产。目前商业地产融资的特点就是融资困难，渠道单一，商业地产对企业自身的资金实力和融资能力有很高的要求，尤其是在金融紧缩政策之下。商业地产有高风险，高收益的特征，商业地产的主要收益来源在于租金。商业地产在建设阶段，需要占用大量的资金，投资回收期长，资金周转率慢，会给企业带来很大的资金风险。

2 当前商业地产融资模式浅析

目前，我国商业地产主要是以银行融资为主，商业地产开发周期一般比较长，占用资金较多，风险相对较高，积极发展融资渠道，对商业地产健康发展，用重要的作用。本文将对商业地产各种融资模式进行浅析。

2.1 银行贷款

商业地产最传统的融资渠道就是银行贷款，商业地产有今天的成绩，与银行是分不开的。商业地产是典型的资金密集型行业，目前我国的开发商自有资金不多，主要融资渠道还是依靠银行贷款，资本融资渠道受制于政策。信贷政策收紧，融资渠道受阻，企业就有可能陷入资金困局的风险，这无形中增加了商业地产企业和银行的经营风险。所以在投融资方面，必须改变长期以来单纯依靠银行贷款的筹资模式，走多元化融资道路。

2.2 上市融资

商业地产融资的基本方式之一就是上市融资，上市融资主要是指股票融资，即股份有限公司在正全面交易所挂牌并发行股票进行融资。商业地产企业通过发行股票上市，可以帮助企业迅速获得大量资金，保障开发期间的资金需要，也可以提高企业的知名度。对于综合实力较强的商业地产企业，通过上市融资，能够形成强大的竞争力，但是上市融资一般门槛比较高，审查也较为严格，对于中小型商业地产是可望而不可及的。

2.3 PE(房地产私募投资基金)

PE是一种以融资为目的，以非公开的方式向特定的投资者募集一定的资金，向未上市企业进行的权益性投资，最终通过被投资企业上市、并购或是管理层收购等退出方式获取利益的一类集合投资基金。由于PE相关的法律还不规范，也缺乏合格的人才划分标准，往往会使许多缺乏市场风险识别和预计能力的人参与其中，蕴含了较大的风险，再加上本来房地产私募基金存在的范围有限，流动性不高，因而PE这种融资渠道具有很大的局限性。

2.4 REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts 的简称），即房地产（不动产）投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式，筹集众多投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs 起源于20世纪60年代的美国，逐步扩展到欧洲、澳大利亚及日本、韩国、新加坡等地，自从2005年12月21日，中国第一支REITs（广州城建越秀）在香港成功上市后，国内房地产信托市场呈现快速发展的态势。
REITs作为一种专业的房地产投资金融工具，即为投资者提供了门槛低、流动性高、风险较低、税收优惠、规范投资大型商业物业的投资机会，也对于解决商业地产的融资问题提供了很好的途径。REITs具有流动性强的特点，便于投资者参与或退出投资，对于拥有资金量不大的中小型投资者也可以参与其中，扩大其投资途径。总而言之，REITs是国际通用的一种大型商业物业投资行为，是分散投资风险的有效途径。商业地产通过REITs融资，可以拓宽融资渠道，减少对银行贷款的单纯依赖。随着我国各大城市相继开展试点，REITs运作中的各种问题也将逐步得到解决，REITs融资的优势也将逐步显现。

2.5 商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）

CMBS是指商业地产企业的债权银行将原有的不动产贷款中的商业用房抵押贷款作为资本，发行证券，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行低，对母公司无追索权，能保持商业地产未来增长潜力及资产负债表表外融资等。CMBS是一种证券化的创新融资模式，还处于起步阶段，从操作上来讲CMBS比REITs更易推行，但是我国当前的金融环境决定了CMBS不会有太大的发展。我过的CMBS要成功发展起来，必须要有政府，银行，评级机构等各方面的配合与推动，还有健全的法律制度作为保障。

3 结语：

综上所述，本文认为商业地产应构建多元化融资渠道，在金融紧缩政策下，不能只单纯依靠银行贷款这种传统的模式来融资，现阶段应重点培养商业地产投资信托基金业务，同时也应该完善商业地产投资信托基金法律法规，努力创新金融工具。总之在金融紧缩政策的大环境下，需要摆脱依赖银行信贷的狭窄融资局面，走多元化发展道路，努力创新金融工具，不断丰富融资模式。
参考文献：
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作者简介：
吕焕（1985-），女，西安建筑科技大学 思想政治理论教学研究院 研究生，研究方向技术进步与经济发展