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[摘 要]：房产税率先在重庆进行试点已逾二年，不论从抑制房价还是调节收入分配角度，房产税的效能都不尽人意。弥高的房价、与目标的背离呼唤着更成熟的房产税体系。而要想达到得以推广至全国的要求，则需要一个更为兼容的房产税体系。该篇将着重以笔者切实生活的重庆地区的改革情况为视角，剖析现有房产税改革上的缺陷，并提出认为相对合理可行的改善意见。
[关键词]：房产税；税收扩大；税收改革；法律制度
我们根据该办法的规定可以看出：首先，现阶段重庆市房产税改革的征税对象仅主要为高档住房，除个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，其他绝大多数的普通住房不需要征税。这似乎更像是一种对于社会有益的“惩罚性”征税。因为，能够拥有高档住房的一般为高收入人群，对其进行房产税的征收，一方面可以抑制其膨胀购房的势头，另一方面也可以适当调节贫富差距。对其个人而言可能是被看作是一种惩罚手段，但对于社会而言则是有些许益处的。其次，重庆市的房产税改革虽然对无户籍、无企业、无工作人员新购第二套（含）以上普通投资性住房要求征税，但现阶段对于其他人的多套普通投资性住房均不征税，征税重心着眼于房屋是普通房还是高端房。最后，个人住房也主要针对新购住房，除了独栋商品住宅外，其他都是针对增量房；而对于独栋商品住宅而言，增量房比存量房的减免税面积也少80%。
房产税改革措施的出台情况，可以传达出政府确实需要加强对房价进行调控的信号，这一政策信号会使人们对未来房价的预期充满希望，那么通过房产税对房价的遏制作用也将会被放大。但这仅仅是房产税改革的短期目标，眼下前的改革方案还是无法有效实现房产税施行的中长期目标——完善房地产税制、调节收入差距。
1.税基过窄，导致房产税影响范围小。重庆房产税征收暂行办法实施后，从税务局发布的数据可以发现，达到重庆房产税征收条件的商品房比例最高为 13.4%，其中 2010 年最低，仅为10.1%。即重庆近九成的商品房，都在房产税征收范围之外，可见房产税征收的覆盖范围是十分之狭窄的。税收是面向社会全体公众进行的收入分配政策。如果这项政策调整面过窄，那么也就没有将其上升到国家政策这个层面上来的必要了。而此问题出现的主要症结有二：一是存量住房除了独立别墅外均未列入征收范围；二是对房价低于平均房价2倍的住房，即使是增量住房也没纳入征税范围。超量拥有的住房无论其价值如何，都属于超额占有社会资源，就应该属于房产税的调整对象。因此无论是存量房还是增量房，无论是高档房还是普通住宅，只要超出生活必需品的范畴，就应该列入房产税的征税范围。只对增量房征税而排除存量房；只对高档房征税，而不涉及一人拥有多套普通住房的情况都有碍于房产税作为财产税作用的发挥。我们可以说，没有将拥有多套普通住房纳入到征税范围中，是此次重庆作为试点进行房产税制度改革在建设上的一大遗憾，因为其在某种程度上，甚至连保障中、低收入群体的购房需求这一最简单的目的都没有实现。
2.房产税意外使得投资资金流向普通住房市场。按照规定计算，建筑面积在80平方米以上，单价在7000元/平方米以下的应税普通住宅，持有一年应缴纳的房产税仅在3 000元以下。而对别墅、高档住宅征收的房产税则高得多，房产税试点并未大范围涉及普通住宅。显而易见，重庆意在通过对高端别墅市场和高档住宅课税，一并抑制高档房消费、调节贫富差距。然而税收政策对市场的投资资金产生了反驱动效应，导致投资资金更多的选择房产税未涉及的普通住房市场，有悖于政府保障正常房产消费的意愿。
2.锁定计税税率和交易的弊端。《实施细则》第五章第七条规定“独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移，变更均属于征税对象，其计税房产交易价和适用税率均不再变动。”计税房产交易价和适用税率不再变动，毫无疑问是锁定了房产税，使得税收对财产性收入的调节作用受到极大的限制。
（三）重庆房产税的免税、计税面积
1.以家庭为单位扣除免税面积——不科学。《实施细则》第七章第十条规定“免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。”以家庭为单位进行免税面积的扣除是不科学的，家庭的规模变数极大，会从制度上引导购房者以分户来达到规避税收的目的。当房产税征税范围扩大后势必会导致检测离婚、户籍人数最小化等社会问题的泛滥。由一个经济制度而引发新的社会问题、社会秩序的混乱，那么我们就应该怀疑这样的制度是否还有继续存在的必要2.以套数计算免税面积——不公平。“套”是一个很宽泛的计量单位，从十几平方米到几百平方米都可以是一套。但不管是国际还是我国在研究居住水平时，都是使用人均拥有住房面积来衡量。按套数计算免税面积，政策导向明显不利于100平方米以下的中小户型住房市场的发展。同时“一个家庭只能享受一套应税住房扣除免税面积”也使人们在购房时更青睐一次到位，直接购入100平方米以上的住房。这与目前国家所倡导的购写中小户型房地产消费理念背道而驰。
2.在追缴欠税的手段上方式不多、投入力度不够。《实施细则》第九章第二十二条至第三十二条均有关于追缴欠款的规定。但当前的追缴手段仍与针对一般税种的欠税追缴手段没有太多的区别。所不同的仅是个人住房房产税的纳税人为个人，在申报方式上为纳税人主动申报。设想如果仅仅通过依靠购房者主动申报的方式征收房产税，势必容易导致有关机关在监管上漏洞百出，偷漏税现象层出不穷。基于此，我们认为可以在总结国内外经验的基础上，增设相应的国家可控强制征收环节，来保障房产税在征收环节上的平稳运行。
1.人数是非常确定的数据，回避了家庭户籍人数的可变性。从制度上避免以分户方式来规避税收情况的发生。
2.防止在套数认定上钻空子，更加公平。按人均面积来计算有利于中小户型住房市场的发展，同时为购房者提供了更多的选择性。购房者选择面积相对较小的自住房，可以将剩余的免税面积嫁接到自己的投资房。初次购写住房者可以在初次置业时选择小户型住房，其免税面积仍可延续至购写改善性住房。
3.证随人走，操作简捷。个人的房产拥有量可以凭借房产证明确的显示出来，其认定更加简单，可以随婚姻、家庭、房屋产权转移情况的变化而变化。同时计算个人房产拥有量可以与其他相关政策的实施相协调，同步进行。因为按人均面积设计免税面积不但适用于房产税，同样也适用于限购令、差别贷款政策。
参考文献：
何杨.存量房房产税征收的效应分析与影响测算.财经大学学报[J]. 2012（03）
田国强.房产税改革的监管及长效机制建立.改革[J].2011（02）
[3]刘俊.房产税的立法基础.改革[J].2011（02）
[4]赵廉慧.房产税的物权法基础.税务研究[J].2011（04）
[5]陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架.税务[J].2011（04）
[6]姚海放.宏观调控抑或税收法治：论房产税改革的目标.法学家[J].2011（03）
[7]崔琛. 我国房产税税制存在的问题及解决的建议[J].商业会计，2011，（05）
[8]John Bone，Karen O’Reilly.No place called home： the causes and social consequences of the UK housing‘bubble’[J].The British Journal of Sociology，2010，（2）
[关键词]：房产税；税收扩大；税收改革；法律制度
一、重庆市房产税改革试点现状概况
2011 年伊始，国家率先将重庆选定为进行房产税改革的试点城市，从而以对部分居民性住房实收房产税为契机进行房产税制的改革。重庆市人民政府根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》并结合本市实际情况，制定出《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，于2011年1月28日起施行。该实施细则明确规定了首批房产税的征收范围、征收对象、纳税人、应纳税额以及应税住房的计税价值的计算依据及其适用的差别税率等。该实施细则同样也推出了相关的税收减免措施。我们根据该办法的规定可以看出：首先，现阶段重庆市房产税改革的征税对象仅主要为高档住房，除个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，其他绝大多数的普通住房不需要征税。这似乎更像是一种对于社会有益的“惩罚性”征税。因为，能够拥有高档住房的一般为高收入人群，对其进行房产税的征收，一方面可以抑制其膨胀购房的势头，另一方面也可以适当调节贫富差距。对其个人而言可能是被看作是一种惩罚手段，但对于社会而言则是有些许益处的。其次，重庆市的房产税改革虽然对无户籍、无企业、无工作人员新购第二套（含）以上普通投资性住房要求征税，但现阶段对于其他人的多套普通投资性住房均不征税，征税重心着眼于房屋是普通房还是高端房。最后，个人住房也主要针对新购住房，除了独栋商品住宅外，其他都是针对增量房；而对于独栋商品住宅而言，增量房比存量房的减免税面积也少80%。
房产税改革措施的出台情况，可以传达出政府确实需要加强对房价进行调控的信号，这一政策信号会使人们对未来房价的预期充满希望，那么通过房产税对房价的遏制作用也将会被放大。但这仅仅是房产税改革的短期目标，眼下前的改革方案还是无法有效实现房产税施行的中长期目标——完善房地产税制、调节收入差距。
二、重庆房产税改革试点可能存在的偏失
(一)重庆房产税征收对象的设计缺陷
根据重庆市《征收房产税改革试点的暂行办法》规定，重庆房产税的征收对象包括三类住房：一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房。从征税对象看重庆房产税的不足之处在于：1.税基过窄，导致房产税影响范围小。重庆房产税征收暂行办法实施后，从税务局发布的数据可以发现，达到重庆房产税征收条件的商品房比例最高为 13.4%，其中 2010 年最低，仅为10.1%。即重庆近九成的商品房，都在房产税征收范围之外，可见房产税征收的覆盖范围是十分之狭窄的。税收是面向社会全体公众进行的收入分配政策。如果这项政策调整面过窄，那么也就没有将其上升到国家政策这个层面上来的必要了。而此问题出现的主要症结有二：一是存量住房除了独立别墅外均未列入征收范围；二是对房价低于平均房价2倍的住房，即使是增量住房也没纳入征税范围。超量拥有的住房无论其价值如何，都属于超额占有社会资源，就应该属于房产税的调整对象。因此无论是存量房还是增量房，无论是高档房还是普通住宅，只要超出生活必需品的范畴，就应该列入房产税的征税范围。只对增量房征税而排除存量房；只对高档房征税，而不涉及一人拥有多套普通住房的情况都有碍于房产税作为财产税作用的发挥。我们可以说，没有将拥有多套普通住房纳入到征税范围中，是此次重庆作为试点进行房产税制度改革在建设上的一大遗憾，因为其在某种程度上，甚至连保障中、低收入群体的购房需求这一最简单的目的都没有实现。
2.房产税意外使得投资资金流向普通住房市场。按照规定计算，建筑面积在80平方米以上，单价在7000元/平方米以下的应税普通住宅，持有一年应缴纳的房产税仅在3 000元以下。而对别墅、高档住宅征收的房产税则高得多，房产税试点并未大范围涉及普通住宅。显而易见，重庆意在通过对高端别墅市场和高档住宅课税，一并抑制高档房消费、调节贫富差距。然而税收政策对市场的投资资金产生了反驱动效应，导致投资资金更多的选择房产税未涉及的普通住房市场，有悖于政府保障正常房产消费的意愿。
(二)重庆房产税的计税方式的缺陷
1.从价计税方式繁琐。《实施细则》第五章第六条规定“应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估价值征税”。 从价计税虽然是国际通行的方法，但在中国市场的特殊环境下相比于从量计税，从价计税繁琐复杂，并且以房产交易价计税是可用技术手段偷逃征税，从具体贯彻落实上有诱发的可能。2.锁定计税税率和交易的弊端。《实施细则》第五章第七条规定“独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移，变更均属于征税对象，其计税房产交易价和适用税率均不再变动。”计税房产交易价和适用税率不再变动，毫无疑问是锁定了房产税，使得税收对财产性收入的调节作用受到极大的限制。
（三）重庆房产税的免税、计税面积
源于：标准论文格式范例www.udooo.com
计算缺陷1.以家庭为单位扣除免税面积——不科学。《实施细则》第七章第十条规定“免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。”以家庭为单位进行免税面积的扣除是不科学的，家庭的规模变数极大，会从制度上引导购房者以分户来达到规避税收的目的。当房产税征税范围扩大后势必会导致检测离婚、户籍人数最小化等社会问题的泛滥。由一个经济制度而引发新的社会问题、社会秩序的混乱，那么我们就应该怀疑这样的制度是否还有继续存在的必要2.以套数计算免税面积——不公平。“套”是一个很宽泛的计量单位，从十几平方米到几百平方米都可以是一套。但不管是国际还是我国在研究居住水平时，都是使用人均拥有住房面积来衡量。按套数计算免税面积，政策导向明显不利于100平方米以下的中小户型住房市场的发展。同时“一个家庭只能享受一套应税住房扣除免税面积”也使人们在购房时更青睐一次到位，直接购入100平方米以上的住房。这与目前国家所倡导的购写中小户型房地产消费理念背道而驰。
(四)重庆房产税的征收管理体系缺陷
1.现有征收方式不利于遏制“炒房热”。《实施细则 》第九章第十四条规定 “个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年征收，不足一年的按月计算应纳税额。”也就是说如果持有期不足一年，按月计算，所征房产税较低，即使持有超一年再转手，被征税收对于炒房者的影响也是微乎其微，无关痛痒的。重庆房产税在规定征税对象时，特别将“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房”纳入征收范围。政府在解释时明确说明此举的意义在于遏制炒房团，但目前的征收方式很难达到预期的效果。要想使房产税发挥防止炒房的“防腐剂”作用，我们建议政府可以考虑尝试采取个人持有房屋时间越长，被征收房产税越低的办法。2.在追缴欠税的手段上方式不多、投入力度不够。《实施细则》第九章第二十二条至第三十二条均有关于追缴欠款的规定。但当前的追缴手段仍与针对一般税种的欠税追缴手段没有太多的区别。所不同的仅是个人住房房产税的纳税人为个人，在申报方式上为纳税人主动申报。设想如果仅仅通过依靠购房者主动申报的方式征收房产税，势必容易导致有关机关在监管上漏洞百出，偷漏税现象层出不穷。基于此，我们认为可以在总结国内外经验的基础上，增设相应的国家可控强制征收环节，来保障房产税在征收环节上的平稳运行。
三、完善对策及建议的初步分析框架
(一)根据房产税的性质界定征税对象
作为财产税的房产税，它所肩负的主要使命应该是调节收入和财富分配，因此为保持税收的相对稳定性，应该将为个人所有的超出生活必需品范围的以财产形式存在的住房纳入征收对象中来，不应区分增量与存量、高档与普通。若政府基于公共利益的考虑，需要对某些性质的住房开辟特殊通道，则大可通过其他减、免技术手段达到目的。(二)采用从量计征代替以估价计征
虽然国际上对个人住房征收房产税通行做法是以评估价值为依据，即比例税率。但基于矛盾的特殊性的哲学原理，结合我国情况，采源于：论文的写法www.udooo.com
用从量计征才是因地制宜。以每个人在房屋产权交易所登记的房产持有量扣除规定的个人应享有的免税面积后的应税面积为征税对象。通过精确到个人的计征方式开征房产税，可以回避以“家庭”、“套”这两个不确定的单位作为计税依据带来的制度性漏洞以及引发的相关社会问题。同时，国家如果想要扩大或缩小个人房产税的征税范围，可以通过调整个人所享有的免税面积来进行征税范围的调整。(三)按人均面积设计免税面积
按照人均面积设计免税面积的优点在于：1.人数是非常确定的数据，回避了家庭户籍人数的可变性。从制度上避免以分户方式来规避税收情况的发生。
2.防止在套数认定上钻空子，更加公平。按人均面积来计算有利于中小户型住房市场的发展，同时为购房者提供了更多的选择性。购房者选择面积相对较小的自住房，可以将剩余的免税面积嫁接到自己的投资房。初次购写住房者可以在初次置业时选择小户型住房，其免税面积仍可延续至购写改善性住房。
3.证随人走，操作简捷。个人的房产拥有量可以凭借房产证明确的显示出来，其认定更加简单，可以随婚姻、家庭、房屋产权转移情况的变化而变化。同时计算个人房产拥有量可以与其他相关政策的实施相协调，同步进行。因为按人均面积设计免税面积不但适用于房产税，同样也适用于限购令、差别贷款政策。
(四)采用累进的定额税率
在设计定额税时可采用差别、累进的定额税率。按照独栋商品住宅、高档住宅、普通住宅设计从高到低的差别定额税率。根据个人所拥有的应税房产面积的差异设计累进的定额税率，使拥有应税房产面积越大者承当更高的税收负担，更能调节财富分配，也使房产税更多的由过多占有社会资源的人来承当。(五)房产税的征收要与房产的产权交易紧密结合
要求个人每年主动申报缴纳房产税操作上存在一定困难，特别是房产税大面积推广后，其税收的征收成本会大幅提高。要鼓励人们主动交纳房产税，可以把房产税的完税记录类比国外信用记录作为产权过户交易的必要条件。如果意图通过房产税肩负起遏制炒房的作用，可以按房产的持有时间在房产产权交易过户时，设计房产税的返还、加成征收。随着持有时间的增加在产权交易过户时，给予一定比例的房产税返还，以鼓励购房者长期持有房产。对于短期内频繁交易的房产，可以在产权交易过户时实行房产税的加成征收。个人拥有应税面积越大适用税率越高的累进定额税率、持有时间越短税率越高的加成征收，可使房产税在遏制炒房、挤压房产泡沫方面发挥更大的作用。参考文献：
何杨.存量房房产税征收的效应分析与影响测算.财经大学学报[J]. 2012（03）
田国强.房产税改革的监管及长效机制建立.改革[J].2011（02）
[3]刘俊.房产税的立法基础.改革[J].2011（02）
[4]赵廉慧.房产税的物权法基础.税务研究[J].2011（04）
[5]陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架.税务[J].2011（04）
[6]姚海放.宏观调控抑或税收法治：论房产税改革的目标.法学家[J].2011（03）
[7]崔琛. 我国房产税税制存在的问题及解决的建议[J].商业会计，2011，（05）
[8]John Bone，Karen O’Reilly.No place called home： the causes and social consequences of the UK housing‘bubble’[J].The British Journal of Sociology，2010，（2）