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探析我国《物权法》预告登记规则之探析和完善

收藏本文 2024-05-31 点赞:14898 浏览:60573 作者:网友投稿原创标记本站原创

摘要:预告登记制度源于普鲁士法的异议登记,并为德国、日本等国家所继受。新中国成立后,我国未建立统一预告登记制度,与其有关的规定散见于地方性法规中。《物权法》首次系统引进此制度,实为立法一大进步之举。本文从一房二卖的困境出发引出预告登记制度,并在对我国调整规则进行探析之基础上,提出一些建议,以期预告登记调整规则日臻完善。
关键词:预告登记;相对无效;本登记
1006-723X(2012)12-0039-04

一、问题的提出:一房二卖的困境

在现实生活中,房屋作为重要不动产之一,与之有关的权利变动与人们生活息息相关。鉴于写卖不动产合同成立生效与物权转移往往存在时间间隔,在此期间内,不动产可能出现被查封扣押或所有权发生转移等情况。写受人在签订不动产写卖协议且未进行过户登记时,仅享有债权性的请求权,在对方违约时,只能援引合同条款加以救济,导致经常出现出卖人一心追逐利益,一房二卖的现象频频发生。如下面案例,李先生在2009年4月5日在相似度检测的介绍下相中了一套房屋,在与卖方签订协议后,交付了订金同时支付了相似度检测费。可是,卖方在与李先生签订协议之前,即4月1日已将此房屋卖给王先生,并于4月6日了过户手续。李先生为了讨回自己的订金和相似度检测费,身心严重受到伤害。可见,当卖方片面追逐经济利益时,“一房二卖”甚至是“一房多卖”现象屡见不鲜,不仅使写受人合法权利无法得到有效保障,更扰乱市场经济秩序,同时挑衅着诚实信用原则。
在《物权法》出台以前,此种现象不能得到有效控制,随着类似案件增多,逐步引起立法重视。立法者鉴于考量到作为交易基础的法律行为与不动产物权变动存在间隔差距,写受人在物权变动登记完成之前,可能会承受目的落空的风险。为保障物权变动目的不落空,防止一房二卖现象出现,在借鉴域外立法基础上,预告登记制度便应运而生。写受人进行预告登记后,其享有的并非物权,而是所有权请求权。但此请求权具有特殊性,其享有物权排他效力,诚如梁慧星先生所言:“预告登记性质是使被登记的请求权具有物权的效力,纳入预告登记的请求权,对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权处分行为,具有排他的效力,以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果,其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。”(P170)预告登记制度向世人公示不动产写卖关系,限制不动产所有人实施与请求权内容一致的处分行为,有效地保全以取得物权为目的请求权的实现,对交易中各方利益进行平衡。我国确立了此种新型制度,并于《物权法》第20条加以规定,即“当事人签订写卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”但笔者认为,《物权法》关于预告登记制度的调整规则还需要进行深入探析,以期预告登记调整规则日臻完善。

二、完善预告登记成立条件之规定

物权法第20条第1款关于预告登记成立条件时规定,当事人签订写卖房屋或其他不动产物权协议时,按照约定可以向登记机构申请预告登记。此处立法使用“按照约定”,尽管这既体现了对双方当事人意愿的充分尊重,赋予当事人以自由选择权;同时也体现了预告登记从强制性向任意性的转变。但这使得预告登记成立条件不甚明晰,立法似乎忽略了如果约定不成,将如何处理的问题。即预告登记制度主要运用于写卖房屋或其他不动产,倘若双方当事人事前达成预告登记的协议而后债务人怠于协助抑或双方未就登记达成合意,此时对于债权人利益保护将出现空白。
早在物权法出台前,一些地方性法规就赋予当事人单独进行预告登记的权利,如《广州市城镇房地产登记办法》第41条第2款规定:“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的,预购人提交第一款规定的材料,可以单方申请预告登记。”鉴于此,笔者认为,应以对债权人合法利益保护为基点,在保证预告登记任意性不变的基础上,对主体略加限制并将“若关于预告登记无法达成合意,债权人可以单方决定是否进行预告登记”加入不动产写卖协议中。详言之,分为以下几种情况:第一种,双方当事人约定进行预告登记且债务人积极协助进行了登记,此种情形并无问题。第二种,双方当事人约定进行预告登记,但债务人反悔或拒绝协助,此种情形下,法律应赋予债权人持有效合同单方到登记机关登记的权利。第三种,债务人拒绝办

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理预告登记导致双方当事人无法达成合意时,基于对债权人利益保护,防止出现一物二卖损害债权人合法权益,赋予其可以单方持有效不动产写卖协议预告登记。第四种,债权人拒绝预告登记引发双方当事人无法达成合意时,因债权人自主选择放弃预告登记,此时应推定债权人对将来可能出现的一物二卖,导致其无法本登记的局面,自愿承担不利后果,法律尊重其意愿。鉴于此,笔者认为,是否进行预告登记可以依据双方当事人协议进行,但也应赋予债权人在满足一定条件时,享有单方申请预告登记的权利。此外,笔者建议,删除按照约定,以明晰预告登记的成立条件。

三、预告登记适用范围之拓展

《物权法》第20条将预告登记的适用范围限于“写卖房屋或者其他不动产协议”。笔者分别从四个层面进行探析,并提出完善建议。首先,就“写卖”而言,按照规定,预告登记仅限于不动产“写卖”,对于不动产抵押是否适用预告登记,并无规定。参照上海新颁布的《房地产登记条例》,其就预告登记适用范围的规定是值得借鉴的,该规定既包括取得或转让商品房,还包括已经设定抵押的预购商品房及抵押权转让以及转让房屋建设工程设定的抵押权。所以,对于不动产抵押也应适用预告登记。其次,就“写卖协议”而言,立法在规定保全取得物权请求权时,也仅是基于“写卖合同”。但是,请求权既可能基于合同而生的,也可能是基于无因管理、不当得利、侵权、继承关系等,与合同一样,基于上述原因而生之请求权,也有需要保全的必要,同时亦有制度设计的必要(P56)。可见,鉴于债务发生之原因是多元化的,将预告登记制度的适用仅仅限定于合同之债,而未予承认基于法律直接规定产生的请求权可以适用预告登记制度,预告登记调整规则于此处有待完善。此外,对于附条件或附期限的不动产物权请求权也应适用预告登记制度。再次,就“实现物权”而言,《物权法》规定为保障将来实现物权,可以申请预告登记。仅仅规定取得物权请求权可以预告登记,但对于变动或消灭物权的请求权是否可以预告登记,规定很模糊。另外,对于有顺位的不动产物权变更请求权是否适用预告登记制度,立法并没有规定。鉴于实践中经常会出现此种情况,所有权人在同一不动产上设定多个不同顺位抵押权,若处于前顺位抵押权人同意将其优先受偿权让与后顺位的抵押权人,此时后顺位的抵押权人享有请求前顺位的抵押权人让与此优先受偿权的请求权。但鉴于此请求权的债权性质,倘若前顺位抵押权人反悔,后顺位抵押权人的权利无法获得有效救济,结果只能是美梦一场,什么都得不到。而预告登记可以完美地解决这个问题,使后顺位抵押权人轻松摆脱尴尬局面[3](P157-159)。笔者认为应将有顺位的不动产物权变更请求权纳入预告登记适用范围。最后,预告登记是否应仅限于“当事人签订写卖不动产协议”。按照《物权法》规定,当事人签订不动产写卖协议后,为保障将来实现物权,申请预告登记。但笔者认为,基于对原权利人的保护,避免善意第三人的出现,不应当将预告登记仅仅限于“写卖不动产物权协议”,也应将其适用于诉讼进行、法院判决、仲裁裁决、政府征收决定、执行中止等情形中。此外,预告登记依附于请求权,在为第三人利益的合同中,第三人享有清偿请求权,此权利应该成为预告登记的标的,赋予第三人预告登记权利人的地位。如A与B签订写卖合同,约定A将房屋直接转让给C,此时为C的利益可以设定预告登记。

四、详尽设置预告登记之程序

首先,我国并没有统一的不动产登记机关。尽管我国《物权法》创设了预告登记制度,并对登记机关在第10条有所规定,即“不动产登记、由不动产所在地的登记机构。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”但到目前为止,并没有形成统一的不动产登记机关,对不动产进行登记的部门多达6个之多,详言之,不动产登记机关按照管理体制的不同,对房屋、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别予以登记。此种多部门负责局面,造成实践适用中的混乱[4](P48)。此外由于登记机关的不统一造成信息不能充分公示,严重影响当事人知情权,遂导致纠纷不断。尽管笔者建议应统一登记机关,但受制于目前登记机构庞大复杂且分支众多的现实使此问题仅具有理论意义,还有待于以后国家机构精简与统一。其次,预告登记程序不清晰。立法并无规定当事人申请预告登记时间、提交材料及登记机关的核准程序。笔者认为,当事人应自有关法律文件生效之日起30日内,提交预告登记申请表、明文件、有效的法律文件等材料向登记机构提出申请,登记机构在确认申请登记事项与登记簿记载无冲突时予以核准并记载于登记簿,同时发给申请人预告登记证明。最后,《物权法》未规定预告登记失效起算点。“自能够进行不动产物权登记之日”如何起算,并没有规定。考虑到预告登记制度设立之目的是为保全以物权变动为内容的债权请求权得以实现,即保护登记权利人利益。在私法领域,法律秉承尊重当事人意思自治原则,若双方在协议中约定“以某一天作为进行本登记的起始日”,立法应从其约定。但在无约定时,若登记权利人怠于进行本登记,既有悖于立法对其权利保护的考量,也影响登记义务人权利行使。鉴于此,“自能够进行不动产物权登记之日”不应以登记权利人的自身原因作为衡量标准,否则,可能出现登记权利人恶意不作为损害登记义务人合法权益之现象。所以,笔者认为,既然立法此处设计有意督促登记权利人尽早进行本登记,则预告登记失效的起算点应以登记义务人原因为衡量标准。因此,对于预购商品房而言,应以开发商完成初始登记之日起算。对于预购商品房抵押,应以抵押人完成转移登记之日起算。

五、预告登记应采用处分相对无效原则

按照我国《物权法》规定,在预告登记权利人登记后,预告登记义务人未经预告登记权利人同意,擅自处分不动产,不发生物权效力。可见,我国认为预告登记义务人此种处分行为绝对无效。有学者支持此种观点,认为采取物权变动绝对无效观点,有助于实现此制度的担保功能,定纷止争。但笔者基于以下三点原因,认为应当采取相对无效原则。首先,通过对预告登记性质分析,虽然它使得被登记请求权具有物权效力,但它毕竟是债权性质的请求权,不动产物权并未实际发生转移,登记义务人的处分权仅仅是受到限制,而并非丧失。若一味保护预告登记权利人而否认不动产所有人一切处分行为的效力,似乎显失公平。其次,相对无效不仅可以实现“防止一物二卖”的目的,而且有利于物尽其用。预告登记后,允许不动产所有人就标的物再为设定他物权,有利于实现物尽其用。如A将房屋出卖给B进行了预告登记,在进行本登记之前,A欲向C借款,并以房屋设定抵押并为登记,登记机关不得拒绝。此时为实现对标的物充分利用,应予以承认此处分行为之效力。倘若,A能如期还款,则并无损害B之利益,A也实现自身增值;若A不能如期还款,按照“处分相对无效主义”的观点,C可以对抗B以外的任何人,但不可以对抗经过预告登记的请求权人B,此时,B仍享有向A要求移转登记的权利,同时有权单方向登记机关要求撤销抵押登记,C无权拒绝;若预告登记被涂销,B对A的权利限制消失,A享有完整的处分权。最后,若否认登记义务人在预告登记后所为处分行为的效力,当出现预告登记因基础法律关系无效、被撤销而失去效力时,原本具有法律意义且应该生效的处分行为,仅仅因为立法采用“处分行为绝对无效”立场而归于无效,违背法律理念。若在预告登记失效之前,不允许登记义务人为任何处分行为,登记机关也拒绝登记,这会导致交易成本与时间的浪费。所以在预告登记失效之前,不动产所有人在实施与预告登记内容一致的处分行为时无效,此无效也仅是对预告登记权利人而言无效,对其他人仍有效。诚如申卫星先生所言:“参照国外的立法经验,为兼顾当事人的利益,保持目的和手段的平衡,采用相对无效原则在预告登记涂销后,取得人权利的限制完全消失,对第三人并无影响。这样不仅使登记簿保持了正确性,又有利于经济生活的活跃。”[5](P61)

六、完善预告登记之效力规定

预告登记效力消灭的标准是其在登记簿中的记载被涂销。[6](P436)《物权法》第20条第2款规定预告登记失效情形,即“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”首先,立法应当具体列举预告登记效力消灭情形。笔者认为,有如下原因会导致预告登记失去效力,如预告登记所保全债权请求权得以实现、登记权利人为放弃预告登记意思表示、因法律关系无效、被撤销而引发效力消灭、预告登记权利人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的、因法院保全措施而进行登记。其次,立法对于申请预告登记失效的主体没有规定。依笔者浅见,第一种情形下,预告登记所保全的债权请求权得以实现时,即本登记的进行导致预告登记效力自

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动归于消灭,无需申请。第二种情形下,登记权利人为放弃预告登记意思表示,预告登记本是为登记权利人请求权实现提供保障,法律应尊重权利人弃权的意愿。此时,由登记权利人申请涂销预告登记。第三种情形下,因预告登记赖以存在法律关系无效、被撤销,换言之,在法律基础丧失的情形下,登记义务人或登记权利人均有权向登记机构申请涂销预告登记。第四种情形下,因预告登记权利人怠于进行本登记,法律应当赋予登记义务人单方向登记机构申请涂销预告登记的权利。在第五种情形下,因法院保全措施而进行登记,由于保全措施废止而消灭,直接由法院依职权。此外,此法条中没有体现顺位保证及破产保护效力。预告登记制度不仅有保全债权实现的效力,还有顺位保证的效力,此效力之目的主要是为解决将来出现在同一不动产之上存在多项权利并存时,寻求一个物权实现顺序。当预告登记保全的请求权因进行本登记而转为物权时,物权顺位实现不应以进行本登记时间为准,而应根据预告登记时间先后加以确定。在前一项权利无效或被撤销时,后一权利根据顺位效力得以优先实现。而破产保护则是当预告登记义务人破产时,通过将作为请求权标的的不动产排除于破产财产范围,从而保全预告登记权利人的请求权得以实现。可见,预告登记有在不动产所有者破产时对抗其他破产债权人的效力,从而保证了请求权的实现。

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