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摘要：随着我国房地产经济的快速发展，目前已成为我国的支柱产业，其经济地位大大提高了，并且正在不断的发展壮大。但是，在不断发展壮大的过程中，出现的“非理性行为”，如国家没出台制度制止其行为，房地产市场上还会出现“非理性繁荣”。本文根据多年的工作经验，对房地产经济政策进行论述，思考我国房地产经济的未来发展走向。
关键词：房地产经济；非理性；影响分析
我们知道，商品的是商品价值的体现，其信息往往是价值判断的主要依据。现阶段房地产的远远超出了其商品本身的均衡，它的形成固然有一部分特定因素推动，但还是存在着一些虚拟因素推动着的上涨。比如由于统计口径的不同，导致同一时期不同统计部门得出的统计数据差异很大，进而误导了大众，同时也扰乱了房地产的形成；再如一些媒体、网络等通过舆论的力量，干扰消费者的判断力，进而虚抬房价，使房价远超均衡。
（2）在土地出让制度方面 ，以供给创造需求。违背市场经济发展规律
在市场经济条件下，脱离市场实际需求的政府盲目出让土地，是违背市场经济发展规律的。在我国一些地方政府在不同性质的土地 出让方面，事先规划实施好，然后以优惠条件来吸引投资者和居民来投资或居住，它其实 就类 似于产品经济 当中“以产定销”。 因此 ，在社会主义市场经济条件下，政府出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模和时机，应该由市场的需求来决定，需求创造供给，这样才能使房地产市场可持续性发展，使房地产供需维持一种良性状态。
（3）房地产开发企业的快速扩张、高资产负债率与房产高空置率并存
近年来，我国房 地产业给人一派“繁荣”景象 ，其繁荣给人以利好的诱惑。由于受此行业丰厚的回报诱惑，加之资本的逐利性以及国内投资渠道的单一性，使得民间资本纷纷涌 向房地产领域。而政府在投机性资本的市场准入方面过于宽松，无形中助长了房地产开发企业的过快增长，导致房地产企业形成鱼龙混杂的局面。大多数房地产企业普遍存在着规模小、自有资金不足，其资金大部分通过银行间接融资而来，其资产负债率非常高。据海通证券2011年提供的数据，2011年1～12月，全国房地产资金来源达8．32万亿元，较 同期增长 14％，国内贷款占房地产资金来源的 15％，利用外资占 1％，自筹资金占4l％，其他资金占43％。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金，企业的资产负债率实际超过 6O％。同时，房地产投资增长幅度高出社会固定资产投资增长率，导致部分地区房地产供给与房地产有效需求形成巨大差距，致使房产空置率逐年上升。
（4）房地产泡沫过大与房地产金融风险并存
由于房地产业的高速扩张及投资、投机性虚拟需求的过度膨胀，使得房地产水平远脱离均衡水平，继而相对于理论水平非平稳性上涨，形成房地产泡沫。房地产泡沫过大，作为一种非理性行为，它会给整个国民经济带来大而长期的负面影响。
同时，房地产开发企业的过度扩张，其自有资金严重不足，规模较小，而且其绝大部分资金来源，是向银行贷款间接融资而来，一旦房地产泡沫破裂，它会产生金融危机或经济危机。现阶段宏观调控政策挤掉了一部分泡沫，但泡沫还比较严重。因此，房地产金融风险不仅影响着房地产业和金融业的稳定发展，而且还对整个金融业及国民经济的稳定和发展至关重要。
（1）不利于实体经济。影响整个 国民经济的稳步发展
房地产业作为我国的支柱产业 ，它涉及我国60多个相关产业，它在国民经济中的地位举足轻重。如果房价严重偏离其均衡的水平，势必会对宏观经济造成严重的负面影响，首先，制约房地产业对GDP的贡献。房价与居民收入比过高，房价扭曲，势必会抑制居民的多样化需求，交易量下降，导致存量房积压，降低房地产商继续投资的意愿，影响GDP的稳步增长。其次，挤压其他行业的发展。房地产业投资收益率高，使得大量资金及国际资本，纷纷涌入到房地产领域，使得 流向其它产业的资金量出现不足，对其他行业的复苏造成很大的挤出效应，制约国民经济的整体发展。最后，过高的房价，会严重透支居民的消费能力 ，使居民过早的成为“房奴”。如果购房者每个月扣除房贷后，可支配收所剩无几，更何谈其它消费陛需求。
（2）危及国家金融安全
如前面所述，房地产的资产负债率高达60％以上，且资金大部分是通过银行间接融资获取而来，由于房地产的融资方式没有
（3）加剧贫富分化。不利于社会和谐稳定随着我国人口数量的增加 ，城市化的进一步加深，人们为了安居乐业，寻求归属感，使得这种刚性需求不断增长。如果房地产超出本身的自住性属性，而更多的倾向于资本资产属性的话，那么房价的大涨大落，势必会直接影响社会的和谐稳定。同时，房价的扭曲上升，并不是增加了社会财富，它只是使财富从老百姓手中，转移到地产开发商等强势集团当中，加剧了贫富分化。贫富差距的过大，定会增加维护社会管理的行政成本，导致很多的社会问题。
（1）加强制度建设，从根本上解决土地财政问题
中国房价 的这种偏离均衡的非理性现象，其实从源头上就存在。土地降不下来，房价也一定降不下来。因此，政府有关职能部门，首先应该对于土地问题采取灵活的政策，进一步采取宏观调控措施，切实把过高的水泥、钢材等原材料降下来以及减免税费，给予开发商优惠政策。其次，在土地出让方面，国家应加强制度建设，重新调整个人、集体、地方政府及政府之间的利益分配机制，将土地出让资金纳入地方政府预算，进行有效预算管理，实行“收支两条线”管理。这样不仅可以增加对土地出让金使用的约束，而且还可以增加支出的透明度，降低地方政府出让土地的冲动，同时，还可以提高拍卖土地的利用效率，增加土地供给。
（2）设计开发房地产金融衍生品。拓展地产企业融资渠道 ，规避金融风险
设计开发房地产金融产品及衍生 品融资工具，防止因房地产金融风险过度而转嫁到金融系统；设立专业型的房地产运作机构，管理房地产其它类融资工具，如产业私募基金、房地产信托基金等。这样不仅有利于分摊银行金融风险，防止金融危机的发生，而且还能拓展地产企业融资渠道，改变房地产企业自身的资产负债率。同时，在房地产信贷方面，积极推进客户结构调整，拓展优质客户，建立地产信贷客户资信及风险分析体系，为客户建立档案。
（3）继续强化政府宏观调控，采取有效措施抑制房地产的不合理需求
由前面所述，现行的房地产泡沫较大，其已失去其真实性。抑制投机性需求 ，除继续落实国家限购政策外，还有其它几种方式可供选择。一是提高二手房转让税收。目前二手房转让的营业税是 5．5％ ，国外一些国家远远高于中国，比如新加坡转让当年购写商 品房的税率是16％，两年之后是14％。二是实行差别化信贷管理，比如购写第三套房银行不放贷，或者大幅提高贷款利率。三是征收土地财产税及存量房物业税。对于开发商闲置土地的，要征收不动产税，增加开发商闲置、囤积土地的成本，防止开发商炒土地。对存量房方面，政府可以保护必要的住房面积，比如第一套房不交税。名下拥有的房产越多 ，交的税就越多。这样，对于失真的“非理性现象”，采取更有针对性的措施 ，双管齐下，更有效的防止居民的投资、投机性需求，调节房地产供求关系，使房价回归到均衡、理性的水平。
（4）在房地产行业方面，对有限资源进行整合。使房地产市场步入理性发展轨道
由前面所述，现阶段房地产开发企业过度扩张，鱼龙混杂，因此对一些资质低、自身资金不足的中小房企进行兼并重组，使有限资源得以整合，从而使房地产市场步入理性轨道。同时，开放房地产二级、市场，加快商品房的流通，降低商品房空置率，保证房地产市场产销畅通。
关键词：房地产经济；非理性；影响分析
一、房地产经济中的非理性行为
（1）房地产的并不能真实的反映房地产的价值我们知道，商品的是商品价值的体现，其信息往往是价值判断的主要依据。现阶段房地产的远远超出了其商品本身的均衡，它的形成固然有一部分特定因素推动，但还是存在着一些虚拟因素推动着的上涨。比如由于统计口径的不同，导致同一时期不同统计部门得出的统计数据差异很大，进而误导了大众，同时也扰乱了房地产的形成；再如一些媒体、网络等通过舆论的力量，干扰消费者的判断力，进而虚抬房价，使房价远超均衡。
（2）在土地出让制度方面 ，以供给创造需求。违背市场经济发展规律
在市场经济条件下，脱离市场实际需求的政府盲目出让土地，是违背市场经济发展规律的。在我国一些地方政府在不同性质的土地 出让方面，事先规划实施好，然后以优惠条件来吸引投资者和居民来投资或居住，它其实 就类 似于产品经济 当中“以产定销”。 因此 ，在社会主义市场经济条件下，政府出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模和时机，应该由市场的需求来决定，需求创造供给，这样才能使房地产市场可持续性发展，使房地产供需维持一种良性状态。
（3）房地产开发企业的快速扩张、高资产负债率与房产高空置率并存
近年来，我国房 地产业给人一派“繁荣”景象 ，其繁荣给人以利好的诱惑。由于受此行业丰厚的回报诱惑，加之资本的逐利性以及国内投资渠道的单一性，使得民间资本纷纷涌 向房地产领域。而政府在投机性资本的市场准入方面过于宽松，无形中助长了房地产开发企业的过快增长，导致房地产企业形成鱼龙混杂的局面。大多数房地产企业普遍存在着规模小、自有资金不足，其资金大部分通过银行间接融资而来，其资产负债率非常高。据海通证券2011年提供的数据，2011年1～12月，全国房地产资金来源达8．32万亿元，较 同期增长 14％，国内贷款占房地产资金来源的 15％，利用外资占 1％，自筹资金占4l％，其他资金占43％。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金，企业的资产负债率实际超过 6O％。同时，房地产投资增长幅度高出社会固定资产投资增长率，导致部分地区房地产供给与房地产有效需求形成巨大差距，致使房产空置率逐年上升。
（4）房地产泡沫过大与房地产金融风险并存
由于房地产业的高速扩张及投资、投机性虚拟需求的过度膨胀，使得房地产水平远脱离均衡水平，继而相对于理论水平非平稳性上涨，形成房地产泡沫。房地产泡沫过大，作为一种非理性行为，它会给整个国民经济带来大而长期的负面影响。
同时，房地产开发企业的过度扩张，其自有资金严重不足，规模较小，而且其绝大部分资金来源，是向银行贷款间接融资而来，一旦房地产泡沫破裂，它会产生金融危机或经济危机。现阶段宏观调控政策挤掉了一部分泡沫，但泡沫还比较严重。因此，房地产金融风险不仅影响着房地产业和金融业的稳定发展，而且还对整个金融业及国民经济的稳定和发展至关重要。
二、房地产非理性行为产生的影响
如果不从根本上或制度上进行改革，防止非理性行为的进一步存在 ，它产生的影响危及最大的还是房地产市场的可持续性发展，同时还对实体经济及我国社会的和谐稳定产生重大影响，具体表现在以下几方面：（1）不利于实体经济。影响整个 国民经济的稳步发展
房地产业作为我国的支柱产业 ，它涉及我国60多个相关产业，它在国民经济中的地位举足轻重。如果房价严重偏离其均衡的水平，势必会对宏观经济造成严重的负面影响，首先，制约房地产业对GDP的贡献。房价与居民收入比过高，房价扭曲，势必会抑制居民的多样化需求，交易量下降，导致存量房积压，降低房地产商继续投资的意愿，影响GDP的稳步增长。其次，挤压其他行业的发展。房地产业投资收益率高，使得大量资金及国际资本，纷纷涌入到房地产领域，使得 流向其它产业的资金量出现不足，对其他行业的复苏造成很大的挤出效应，制约国民经济的整体发展。最后，过高的房价，会严重透支居民的消费能力 ，使居民过早的成为“房奴”。如果购房者每个月扣除房贷后，可支配收所剩无几，更何谈其它消费陛需求。
（2）危及国家金融安全
如前面所述，房地产的资产负债率高达60％以上，且资金大部分是通过银行间接融资获取而来，由于房地产的融资方式没有
源于：论文网站www.udooo.com
形成风险分担机制，因此，一旦出现市场风险，势必会对银行系统带来 巨大损失，很有可能发生金融危机，进而拖累整个国民经济的发展。（3）加剧贫富分化。不利于社会和谐稳定随着我国人口数量的增加 ，城市化的进一步加深，人们为了安居乐业，寻求归属感，使得这种刚性需求不断增长。如果房地产超出本身的自住性属性，而更多的倾向于资本资产属性的话，那么房价的大涨大落，势必会直接影响社会的和谐稳定。同时，房价的扭曲上升，并不是增加了社会财富，它只是使财富从老百姓手中，转移到地产开发商等强势集团当中，加剧了贫富分化。贫富差距的过大，定会增加维护社会管理的行政成本，导致很多的社会问题。
三、对策分析
诚然，现阶段随着“国八条”及“国四条”等宏观调控政策 的实施，使得房地产市场冷淡了些，房价及交易量下滑，但如果不加强制度建设，纵容非理性行为的存在，不从根本上对土地制度进行改革，势必越打压，房价越高，治标不治本。因此，我们必须理性分析市场中的“非理性行为”，采取有针对性的措施，认清本质，对某些方面予以约束，对市场予以规范，继而实现房地产市场的可持续性发展。（1）加强制度建设，从根本上解决土地财政问题
中国房价 的这种偏离均衡的非理性现象，其实从源头上就存在。土地降不下来，房价也一定降不下来。因此，政府有关职能部门，首先应该对于土地问题采取灵活的政策，进一步采取宏观调控措施，切实把过高的水泥、钢材等原材料降下来以及减免税费，给予开发商优惠政策。其次，在土地出让方面，国家应加强制度建设，重新调整个人、集体、地方政府及政府之间的利益分配机制，将土地出让资金纳入地方政府预算，进行有效预算管理，实行“收支两条线”管理。这样不仅可以增加对土地出让金使用的约束，而且还可以增加支出的透明度，降低地方政府出让土地的冲动，同时，还可以提高拍卖土地的利用效率，增加土地供给。
（2）设计开发房地产金融衍生品。拓展地产企业融资渠道 ，规避金融风险
设计开发房地产金融产品及衍生 品融资工具，防止因房地产金融风险过度而转嫁到金融系统；设立专业型的房地产运作机构，管理房地产其它类融资工具，如产业私募基金、房地产信托基金等。这样不仅有利于分摊银行金融风险，防止金融危机的发生，而且还能拓展地产企业融资渠道，改变房地产企业自身的资产负债率。同时，在房地产信贷方面，积极推进客户结构调整，拓展优质客户，建立地产信贷客户资信及风险分析体系，为客户建立档案。
（3）继续强化政府宏观调控，采取有效措施抑制房地产的不合理需求
由前面所述，现行的房地产泡沫较大，其已失去其真实性。抑制投机性需求 ，除继续落实国家限购政策外，还有其它几种方式可供选择。一是提高二手房转让税收。目前二手房转让的营业税是 5．5％ ，国外一些国家远远高于中国，比如新加坡转让当年购写商 品房的税率是16％，两年之后是14％。二是实行差别化信贷管理，比如购写第三套房银行不放贷，或者大幅提高贷款利率。三是征收土地财产税及存量房物业税。对于开发商闲置土地的，要征收不动产税，增加开发商闲置、囤积土地的成本，防止开发商炒土地。对存量房方面，政府可以保护必要的住房面积，比如第一套房不交税。名下拥有的房产越多 ，交的税就越多。这样，对于失真的“非理性现象”，采取更有针对性的措施 ，双管齐下，更有效的防止居民的投资、投机性需求，调节房地产供求关系，使房价回归到均衡、理性的水平。
（4）在房地产行业方面，对有限资源进行整合。使房地产市场步入理性发展轨道
由前面所述，现阶段房地产开发企业过度扩张，鱼龙混杂，因此对一些资质低、自身资金不足的中小房企进行兼并重组，使有限资源得以整合，从而使房地产市场步入理性轨道。同时，开放房地产二级、市场，加快商品房的流通，降低商品房空置率，保证房地产市场产销畅通。