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简论民营企业经营用房产节税持有对策

收藏本文 2024-03-24 点赞:6538 浏览:22159 作者:网友投稿原创标记本站原创

摘 要 在民营企业经营用房需求增加的背景下,民营企业存在的一系列税收筹划不合理的现象。通过对不同案例、不同情形民营企业经营用房进行分析,指出民营企业经营用房节税的相应解决策略,着重提出个人投资者出租房产收取租金以降低综合税负的节税策略,对于当下众多民营企业选择经营用房产节税策略有极好的税收筹划启迪。
关键词 民营企业经营用房 节税 资产转移

一、民营企业经营用房产节税背景

中国经济的高速发展,成就了很多民营企业,在高通胀的背景下,民营企业在有了闲置资金后, 会考虑购写房产作为办公场地,一方面可以满足企业经营的需要,另一方面也可以抵抗通胀、保值增值。然而,多数企业在投资购写房产时,都是以公司的名义购写,产权登记在公司名下,这是非常可惜的,也与投资保值增值的初衷南辕北辙。而且,从很多实际案例来看,这种民营企业自有房产的持有策略未必是最优的选择。

二、民营企业经营用房产案例及理由分析

让我们通过以下几个案例,来大致了解部分企业经营用房产面对的瓶颈。

2.1 案例一:企业投资写房,资产跟经营规模不匹配

甲公司注册资本只有60万,由境内两个自然人投资,经营服装,每年会计报表反映的营业收入一百余万,盈利不足5民营企业经营用房产节税的持有对策相关论文由www.udooo.com收集万元。实际上,甲公司拥有知名的服装品牌,在各大都市繁华地段拥有自己的直营店,生意非常火爆。这些直营店是以个体工商户的形式存在,税款基本都是核定征收,税负比较低。所以,甲公司看起来生意红火,利润实际上都在老板个人口袋,公司没钱。甲公司打算以公司的名义投资购写房产,一方面便于向银行抵押贷款,另一方面,向客户展示自己的实力,扩大竞争力,但同时又遇到以下难题:
1、公司写写字楼,价值达五百多万,但公司每年才一百多万的营业额,资产规模跟经营业务很不匹配,在以下方面可能对公司不利:
(1)如果营业额不增长,企业将会出现亏损。在甲公司所在地的实际税收征管业务中,如果企业税务上出现亏损,企业需花大精力对税局做出情况说明。
(2)资产周转率、资产收益率较低,财务指标不正常,不利于第三方,包括银行、客户、税务机关等对公司的财务报表分析,影响了外界对公司的业绩评价和再融资过程,也阻碍了众多潜在投资者。
(3)资产规模长期明显高于经营规模,税务机关在进行纳税评估时,可能会质疑公司账外经营,从而长期耗费精力应对税务检查。

2、如果股东不增资、不借款,公司就没有足够的资金投资购写房产。

(1)如果增资,根据《公司法》的规定,公司以股东投入的资产对外承担有限责任,其股东不愿意投入太多资本。
(2)如果借款,由于是关联交易,根据《税收征收管理法》第三十六条等的规定,其股东担心税务机关会对个人股东核定利息收入征税(营业税及其附加税费、个人所得税)。
(3)甲公司的股东还有一个担忧,税务机关是否会质疑并调查股东财产的合法来源?
针对甲公司面对的难题,只有两种选择,要么将更多的业务装入甲公司,扩大营业规模,然后投资购写房产;要么以股东个人的名义投资购写房产,然后出租给公司使用。

2.2 案例二:企业必须注销,房产处置税负高

丙公司成立于2003年,由3个自然人投资,均以货币资金投资,注册资本3000万元。丙公司成立后购写土地建造了一栋办公楼,建造成本1200万元。2009年,受金融危机的影响,丙公司严重资不抵债,难以持续经营,被法院依法进行破产清算。此时,该房产已经升值到3400万元,丙公司转让房产缴纳了大量的营业税及其附加税费、土地增值税。其股东王某才意识到,当初要是个人投资建房租给公司,这时就会减少许多不必要的纳税环节,也会大大减轻企业负担。

三、民营企业经营用房产节税的持有策略

从以上案例可以看出,房产具有价值高、升值快、处置环节税负高的特点。针对这些特点,结合当前涉税法规,倡议企业投资房产时,其产权持有采用以下策略:
1、如果公司持有,应当由集团内运作规范、承担法律风险较小的企业持有,这类公司的寿命相对要长一些。
2、企业随着规模的扩大,业务、组织架构随时可能需要作出相应调整,应避开房产产权因为经营的调整而出现变动。一般是将房产放在个人名下,哪个公司需要使用,就出租给这家公司。这样,不管你投资的企业如何风云变换,房产产权始终不变,并且相对安全。
现在已经有部分民营企业在香港等境外地税负国家或地区成立企业进行国际资本运作,开拓国际业务,也有部分境内人士及其亲属移民到境外,因此,有部分企业咨询是否可以由境外企业或个人持有房产。根据我国目前的法律法规,境外企业或个人在境内持有房产是行不通的,主要是我国境内实行严格的房地产调控,防止境外热钱在境内炒房,根据建住房〔2006〕171号、建房〔2010〕186号等文件规定,境外机构和个人只能购写自用、自住商品房。如果境外企业或个人在境内购写房产用于出租,属于经营房地产业务,需要先在境内成立外商投资企业,以外商投资企业的名义购写房产经营。
建住房〔2006〕171号文第一条明确规定,境外机构和个人在境内投资购写非自用房地产,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业;经有关部门批准并有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。
建房[2010]186号文规定,境外个人在境内只能购写一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购写办公所需的非住宅房屋。
综上分析,对于民营企业经营所需房产,以公司的名义持有,或遇到法律限制,或面对税务风险,或面对高税负。如果换一种思路,房产由老板个人持有,出租给公司使用,收取租金,则会“柳暗花明”,不仅可以解决上述案例中公司持有房产所面对的困惑,还可以为个人股东节税。

四、个人投资者持有房产出租给公司策略的优势

个人投资者持有房产,将房产租给公司使用,在税务方面和经营方面具备以下优势:

1、可以减少房产过户转让的环节,避开房产过户面对的高税负。

目前公司转让房产,通过投资到另一家公司后再转让股权、合并、分立等方式,可以规避一部分税收,但并非所有的房产转让都可以这样操作,且操作起来也很复杂。
(1)利用房产投资,免征土地增值税有条件限制,根据财税字[1995]048号、财税字[1995]048号文规定,如果所投资的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资,不免征土地增值税。
(2)将房产投资到另一家公司后再转让股权,如果被投资企业仅有房产,没有其他资产、负债、劳动力等,避税的意图过于明显,容易被税局认定为转让“以股权形式表现的资产”,参照国税函[2000]687号文,税务局有可能要求股权转让缴纳土地增值税。
(3)合并、分立免征契税的政策有期限限制,根据财税【2012】4号文执行期间为2012年1月1日至2014年12月31日,到期后是否继续执行,存在不确定性。
(4)合并、分立须符合财税[2009]59号、国家税务总局公告2010年第4号规定的特殊重组条件,资产转移才不确定转让所得缴纳企业所得税。特殊重组的条件比较苛刻,比如:具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的;重组后的连续12个月内不转变重组资产原来的实质性经营活动等。这些条件企业在操作中往往难以得到税务局的认可。

2、房产在个人名下,更适合一些行业企业轻资产上市。

公司出资方式可以多样,但是根据《公司法》第二十七条规定:全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。房产在个人名下,合理解决了公司股东以房产投资带来的货币出资金额限制难题,扩大了公司的融资渠道。

3、房产在个人名下,可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标。

企业资产周转率、总资产收益率指标是分析企业运营情况的重要指标,极民营企业经营用房产节税的持有对策由专注毕业论文与职称论文的www.udooo.com提供,转载请保留.大的影响着第三方对企业的评价。当企业资产周转率、总资产收益率指标过低时,对于融资、投资、贷款都会产生不利影响。通过将房产持有在个人名下,可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标,利于企业进行发展、融资。

4、房产在个人名下,通过租赁,可以实现企业与个人股东之间资金的合法转移。

一些企业的往来科目余额很大,主要是个人股东需要资金投资,直接从被投资的企业借钱,在税务上,一方面往来科目余额是税局纳税评估的敏感地带,另一方面,根据财税[2003]158号文规定,如果个人股东在年度终了后既不归还,又未用于企业生产经营的,其未归还的借款要视为企业对个人投资者的红利分配,依照‘利息、股息、红利所得’项目计征个人所得税。
而个人将自己的房产租给公司使用,按月收取租金,则可以合法的将企业资金转移到个人投资者,不需承担税务风险。个人实现的收益,可以用于投资其他项目,资金周转更加灵活。

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