关于二次装修改造工程投资控制分析

【摘要】随着建筑装修产业的不断发展，二次装修改造工程所占建筑市场投资的比例日益增加，目前的二次装修改造工程超概算投资的现象较多，因此文章以二次装修改造工程全过程投资控制涉及的若干问题进行探讨，就二次装修的前期阶段、涉及阶段、招投标阶段、施工阶段、后期结算阶段的投资控制措施进行论述，实现合理降低工程成本、项目投资控制概算内的目标。
【关键词】二次装修改造；投资控制；造价管理
引言
近几年，随着经济的快速增长和文化生活水平的不断提高，许多写字楼、商铺、宾馆、商场、老厂房改造创意园区的改造装修逐渐增多，同期的市区新建房屋的工程量减少，二次装修改造工程在行业中的投资比重日益增大，在装修改造上的投入费用已经接近或超过工程土建费用，改造装修工程涉及到修缮加固、拆除、强弱电、消防、给排水等多项专业工程，所以对于工程投资控制有了更高的要求。

1 工程的装修设计方面的投资控制问题

多数装修工程的时间较紧，设计单位凭方案、效果图中标后，到工程施工招投标或开工时使用的是没有详细节点的粗略的施工图，大部分细化的图纸需要确定施工工艺、现场拆除后查看后才可出图。造成招标时的工程量描述都类似模拟招标，特征及工作内容描述较粗略，目标造价与实际无疑在项目前期时差距就加大了。有些工程的施工设计一体公司，设计能力较弱，设计图纸也十分简单，根本达不到施工的深度要求。概算编制较粗，造成施工的变更修改较多，建设单位脑中对工程的印象是设计提供的效果图，不同的人对效果图有不同的理解。当现场施工效果与效果方案图差异大时，修改量增加，给投资控制增加了难度。
建议设计选用资质好，进行设计多方案比选，选用有类似工程的设计经验的单位，设计图纸尽可能成熟后再进行下步的施工工作。按照初步设计概算造价限额设计，不能盲目的设计增加投资，合约中明确此项奖惩方式。工程设计前现场多勘探几次，减少原工程的拆除工作量和返工的工作量。
设计过程中及时沟通，多利用信息通讯的便利的沟通方式。并且提供原工程完整的竣工档案资料给设计，便于装修的荷载计算和数据查询。工程开工后要求设计单位派人参加工程例会，及时处理施工中的问题，避免因设计问题处理不及时造成施工单位索赔的理由。

2 工程的招投标工作及施工单位的优选

二次装修改造工程具有施工程序多、项目繁杂等特点，施工单位的资质能力大小不仅影响工程质量、工期，对造价的影响更不容小觑。施工单位的选取最好采用竞标的方式，容易选出适合本工程特点、有类似施工经验、报价合理的企业，现场项目经理要有类似工程的施工管理经验，这样对工程的管理预见性较强。采用清单报价模式对以后投资控制也是界定综合单价、措施费用取价范围比较清晰的方式。招标文件对以后可能发生的工程量变化的材料，变化调整方式约定明确，避免报价单位不平衡报价法，低价中标然后高价结算。
招标文件中中标单位的合同格式、条款、总包各专业的配合条款、临时设施、安全文明施工等约定清楚，工程量清单特征内容描述详细，如木地板的铺设，写明是否有木格栅，木格栅的规格间距、是否有防潮垫、防火防腐处理等，对投标的影响较大，一般木地板装修工程这项差异会从180元/m2～290元/ m2（同样的主材单价）。综合单价明确清楚也减少以后的索赔事项。再比如，墙面大理石，效果图是米，招标时要明确是莎安娜米黄、还是西班牙米黄、丁香米黄，石材的厚度、规格、产地以便施工单位报价。
对于工程中的拆除、垃圾清运、外立面施工围挡问题，建议施工单位投标报价前查看现场，实行自报闭口单价的方式，减少后因拆除，清理的人工签证。工程量较大的子目要附详细的人工材料分析，便于回标分析人材机的报价是否正常合理。

3 加强施工阶段管理、发挥监理的作用

装修改造工程的施工监理工作尤为重要，重视监理单位的技术标和监理方案。工程装修涉及的弱电、消防、配套等问题很多，需要较高水平的各专业知识、现场的安全管理知识。
工程现场的隐蔽工程要监理做好记录，如暗敷工程、隐蔽工程、套管敷设、基层处理是否防火防腐等，进场的材料品牌、型号投资人员核定后封样。查验合格证，尤其涉及环保的材料，生产厂家、批次、检验报告需要监理把关。例如最常用工程量较大的内外墙涂料，不同的品牌、系列，涂布率差异较大，不是建设单位看下材料每公斤就可以的，每平方米的材料消耗量不同影响着综合单价。
工程中做好每次会议协商、邮件传真来往、收发文记录，完善签字手续，。对于日常的工程发生变更或技术核定单，建议要求施工单位以报价单作为必要附件，方便造价人员及时核定，对投资进度及时了解动态掌握。

4 重视合约管理。

二次装修改造工程涉及的专业施工单位较多，合约管理中，总包单位适当给予总包配合费，在现场管理协调中可以减少很多重复的脚手架搭设、打洞、修补等费用开支，也适当减少建设单位与分包设备、专业分包的协调事项。
总承包公司的合同依据招投标文件签订，包括水、电费用，拆除、清理、围挡、安全文明施工。如医院的装修工程大多是不停业的逐层施工，来往人群较多，所以对每天施工作业时间段、扬尘、噪声控制要求、防护工作产生的费用、工期费用要在合同中明确。如商场施工不影响其他楼层或隔壁的正常营业，进行的措施费用，都写入合同，避免结算时施工单位以此为由的索赔现象。
二次装修工程的合同有监理、

源于：标准论文www.udooo.com

设计、总承包单位、专业分包单位、设备采购、材料采购、配套工程、投资控制单位等，合约管理的严肃认真至关重要。如工程款的支付，先期预付款的抵扣，都要在合约中明确，要求施工方按进度每月上报实际投资，投资控制人员核实后再签支付通知书，防止超付现象，否则，工程结算时建设单位陷入被动的局面或介入司法程序。甲供材料依据施工单位的备料计划单，减少因建设单位材料供应不及时产生索赔。

5 修缮加固工作及房屋的鉴定

目前上海市区的房屋二次装修工程房龄较老，装修中会有加固修缮的费用，一般的设计单位不一定具备房屋加固设计的能力，这需要设计前期对因装修会引起结构的问题，请专业房屋检测部门进行检测，出具专业意见。根据情况，请加固设计单位会同装修设计单位共同设计方案。若等到设计完成施工时发现问题再处理就造成时间和资金的很大浪费。施工单位通常会提出窝工索赔。曾参与过几个老厂房创意园区的改造工程，外墙需要GRC材料造型，增加部分钢支撑构件，需要房屋鉴定部门对房屋的现状，荷载，等情况进行计算分析，根据鉴定结论进行外墙支撑的设计较为合理。一般外墙改造工程会有门、窗的改造，非承重墙体有拆除情况，在设计时就要考察清楚，减少方案中迫不得已的修改。

6 配套工程的管理对投资控制的影响

二次装修改造工程的位置大多时成熟地段，涉及地下的管线、电缆较多，施工前应到规划或相关部门查阅图纸，如果有地下管线、电缆保护等，要征求相关单位的意见，确定合理的费用。
改造工程中最经常出现的是水、电的扩容，原工程的电的设计容量已不能满足，设计时就要计算充分，这在投资概算中必须要考虑到的。装修中的有线、网络、电话、给排水等再前期工程可行研究中费用都要考虑进去，防止工程结算时费用超支现象。
对于办公室以后是招租工程，要充分考虑以后租户的使用，有一写字楼案例，楼层净高3.8m，但考虑以后的业态，租户会重新装修，除公共部位外都未进行吊顶。但租户装修中进行吊顶，引起消防喷淋头、的高度调整，租户合约中不涉及修改时消防的费用，只有建设单位再来承担这项费用，如果前期考虑周全，采用灵活的措施，这项费用就可以节约。

7 新材料、特殊工艺测定

装修市场的新材料新工艺真是日新月异，装修工程的共性本来就不多。设计单位比较善于艺术性个性化设计，通常采用新材料、特殊工艺来增加设计的美感，效果；低碳环保材料的普及和使用，这些就需要施工单位的提供详细的清单报价分析。
如隐形魔幻壁画技术，是根据客户的需要做出不同的画面（如海底世界、热带风光、海市蜃楼等），因其施工周期短，而效果斐然被推广使用，所绘画面在光的映衬下细腻逼真、立体感强。休闲所、咖啡厅、影剧院、旅游景点比较常用。这个工艺的因其内容不同，因采用的颜料、图案、效果的差异不同而差异较大，就需要我们投资控制人员多观察、市场走访询价，同是也是创新知识在该行业的应用。
对于新工艺，可以实施前让施工企业提出合理的修改意见，既保证了装饰的艺

源于：论文开题报告www.udooo.com

术效果，又在材料费上节约开支。投资控制人员要多进行材料的询价、工艺工序的了解，以便合理确定综合单价。
8 索赔和结算管理
上述的几项原因，管理稍松就会造成施工单位流水一样的施工，流水一样的记录下索赔资料，结算时就索赔金额占整个工程概算投资比例较大。可以在合同中约定施工单位申请索赔的时间和工程师签署索赔令的时间，以便过程中对工程投资发现累计超投资一定比例起预警作用，便于事中阶段的投资控制。
为保证施工单位提交的结算造价的准确性，审价必须依据招投标文件、图纸、协议、会议纪要、变更、材料核定单、技术核定单、邮件传真收发文记录等审价，使没一项费用都有据可查。为避免在审价过程中造价核减较多，增加建设单位审计费用支出和审计时间，要在合同中约定施工单位竣工结算核减的比率，超过这一比率的审计费要从工程款中予以扣减，以保证竣工结算的准确性。
9 结语
以上几项造价控制措施的讨论，都是近年来在工程投资控制中深刻的体会，二次装修超投资现象，一直在是难点和重点，重视了合约管理、前期费用管理、招投标管理、结算管理等，这些都是在可控的范围内，装修市场也逐步规范和成熟。工作中运用价值工程原理，提倡合理的成本更高的价值。建筑业更需要用创新的观念来管理，探索好的管理方法推进行业管理的进步是我们每个工程管理人的责任。
参考文献
《建设工程工程造价管理理论与实务

(三)》中国建设工程造价管理协会编

《建设工程清单计价规范GB50500-2008》
[3]《建设工程投资咨询》奚耕读主编