探究制度改革我国房地产税收制度革新

【摘 要】当前我国正处于城镇化快速发展时期，为了加强房地产市场调控，运用税收手段实现公平和效率的统一，我国房地产税收体系改革势在必行。针对我国现行房地产税收制度存在的问题，通过借鉴国外房地产税收制度的经验，本文提出了调整税基和税率、优化税费结构、完善征管体系、加强监控力度等房地产税收改革的建议。
【关键词】房地产；税收制度；改革

一、现行房地产税收体系的构成

我国在1994年全面的结构性税制改革后，形成了现行房地产税收体系基本框架，涉及的税种主要有12种，包括直接以房地产为课税对象的6种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税；与房地产紧密相关的税种6种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税。按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。

二、房地产税收制度存在的问题

通常，税收制度应当遵循效率、公平、财政三个基本原则，但当前我国房地产税收制度并未在土地资源优化配置和调节社会贫富差异上起到相应作用，相反则暴露出税收负担不合理、税收流失严重等问题。房地产税收增长与地方经济增长表现出不协调的关系。我国房地产税收制度本身存在如下主要问题[1，2，3，4]：

(一)税种繁多，税费混乱

房地产各个环节的税种繁多：房地产开发环节主要有耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税等税种；房地产交易环节主要有契税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设税等税种；房地产保有环节主要有房产税、城镇土地使用税、房产税等税种；房地产出租环节有营业税、房产税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税等税种。税种繁多不但加大税收征管难度、增加征收成本，重复征收也加重纳税人负担。
税费混乱主要表现为：（1）以税代租，如城镇土地使用税带有明显的地租性质，采用定额税率，按实际占用土地面积进行征收，而不是按土地价值征收；（2）以费代税，如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号）规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。土地闲置费实为一种税，具有税收的强制性、无偿性和固定性特点。以费的形式出现，降低了税收征管的严肃性、规范性；（3）以费挤税，如城市维护建设税是以营业税、增值税、消费税为计税依据的一种附加税，其中包含的教育费附加、河道工程修建维护管理费是由地方建设摊派引起的以费挤税，严格上不与政府提供公共怎么写作相对应。

(二)城乡、内外资房地产企业税收制度仍存在差异

城乡差异显著，现行的土地使用税、城市维护建设税、房产税的征收范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区且按区域存在差别化税率或税额，这些范围以外的房产和土地无需纳税。
近几年国家统一了企业所得税法，取消了外资企业免征城市维护建设税、土地使用税、耕地占用税等税收优惠政策，逐步改变了内外两套税制并存的局面，向着内外资企业统一税制的方向发展，但在具体行业、具体涉税业务中存在暂时的差异性值得关注。如关于视同销售的具体规定：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，内资房地产开发企业将开发产品转为固定资产应视同销售；《国家税务总局关于外商投资企业内部处置资产有关所得税处理问题的通知》（国税函[2005]970号）规定，外商投资开发企业将自建商品房转为自用或经营不视同销售。

(三)税项设置不合理，存在重复课税

一是对房地产所有权转让收入既按全课征营业税，又按增值额课征土地增值税和所得税；二是纳税人房产座落地既要从量课征城镇土地使用税，又要从价计征房产税；三是对房地产产权发生转移所签订契约的双方均要课征印花税，对承受方还要课征契税；四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税；五是房屋租金收入，需同时计征营业税、房产税、所得税、城市维护建设税等，综合税负高；六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税，又要计征企业所得税。

(四)税收征收在房地产各环节分布不合理

现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，在房地产保有环节涉及的税种较少，且免税范围较广。房地产交易环节的税费过于集中，势必引起新建

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商品房的抬高；房地产保有环节的税费种类过少，土地保有税负过低，阻碍了土地有偿使用市场的建立健全。进入市场流通的土地要因交易流转承担过高的税负，不仅抑制土地的正常交易，助长隐性流动，而且直接阻碍划拨存量土地进入市场，土地资源无法充分利用，土地闲置和浪费现象日趋严重。

(五)计税依据不科学

一是现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量计征，因此税额不能随土地价值的上升而上升，造成了大量的税收流失。同时，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象起到应有的调节。二是现行房产税的计税依据分为按房产余值计征和按房产租金收入计征。折余价值依据的是历史成本，并不反映房产的市场价值。

(六)房地产税收实体法与程序法结合不紧密

房地产税收实体法的许多规定可操作性差，无法与税收程序法做到紧密结合，导致房地产税收征管难度大，税收流失比较严重。如以土地增值税为例，实体法的累进税率设置偏高、法定扣除项目繁杂，且房地产开发项目周期长，导致土地增值税计算复杂，人为调节土地增值额弹性大等问题[5]；实体法的不足导致税务部门在税收征管程序上阻碍重重，难以确保国家税收应收尽收。

三、国外房地产税制的启示

（一）按房地产的市场价值征收房地产税 按房地产的市场价值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。房地产税的计税依据有三种：土地面积、市场价值和账面价值。目前，绝大多数发达国家是以市场价值为计税依据，即以财产的资本价值或评估价值为计税依据。

(二)宽税基、少税种、低税率

“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动

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产实行免税外，其余的均要征税。“少税种”是指国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高征税效率，如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税；意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。“低税率”是指国外房地产税率一般都不高。如加拿大房地产存量税征收一般为三年内不动产平均值的0.5%，德国的房产税个人适用税率为0.5%，企业法人适用税率略高，但也仅为0.6%[6]。

(三)建立成熟的管理和配套制度

发达国家具备十分健全的房地产产权登记和公开查阅制度，并辅之以高水平的房地产勘查、高效率的信息管理、综合性的权利登记等手段和制度，大大减少了房地产的私下交易，增强了税收制度的有效性。
当前世界上很多国家都实行房地产估价制度，并形成了一整套房地产估价理论和评估方法，各国在实际征收过程中所采用的房地产估价方法主要有市场售价比较法、收入法和成本法，以及结合计算机辅助批量评价技术。与此相适应，许多国家的税务部门还专门设有财产评估机构，如英国的资本税收办公室，美国的财产管理处和财产评估办公室，新加坡的产业估价及核税处等。

四、我国房地产税收制度改革措施

(一)完善我国现行房地产税收制度

1.调整税基和税率，优化结构

房地产税的征税范围应当扩大到农村地区，即包含农村集体所有土地，按照房地产的评估值征收。房地产税的税率根据不同类型、地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如中小城市的房地产税率从低，大城市的房地产税率从高。房产税和带地租性质的土地使用税可合并；扩大营业税改征增值税的范围，对建筑、房地产行业征收增值税，以消除同时征收营业税而形成的双重流转税负担。

2.加强税收优惠政策力度和广度

国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等税收优惠力度应该持续加大；房地产税收优惠政策要发挥税收因地制宜的调节功能，并体现地区经济的特殊性；对存量房和增量房的税收优惠政策要保持一致，保障政策执行的可持续性。通过适当的减免税政策将低收入阶层和困难群体排除在征税范围内。

(二)改革的配套措施

完善我国现行房地产税收制度，除要建立一个科学合理的租、税、费体系外，还要提升房地产税收的立法层次，建立和完善房地产估价制度等税收改革的配套措施。

1.建立财产登记制度

建立财产登记制度，逐步推行财产实名登记制，增强房地产税课征的有效性。强化房地产产权登记制度，实行房屋和土地产权证书合一制度，避免房地产私下交易，打击房地产市场的违法交易行为，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。

2.完善房地产估价制度

完善房地产估价制度，是对从事房地产估价的人员和机构，就房地产估价的条件及行为给予法律约束，从而维护房地产估价的正常秩序及相关者权益。科学的房地产估价是加强土地、房地产资产管理，确保土地增值收益公有，促进房地产市场健康有序发展的重要依据。

3.加强相关部门配合

为保障房地产税收制度有效实施和税源稳定，必须加快房地产业信息化建设。房产局、国土局、城建、税务等相关职能部门应协调配合，建立部门间信息联网，实现房地产信息资源共享，优化税收管理手段，建立有效的税源监控体系，实现房地产税收专业化管理。
参考文献：
徐会军.中国转轨时期的房地产周期研究[M].北京：中国经济出版社，2012：122-125.
赵一婷.我国房地产税收制度改革的研究[Z].海南：海南大学应用科技学院，2011.
[3]杨大春.中国房地产税收法制的变迁与改革[M].江苏：江苏大学出版社，2007.
[4]钱凯.我国房地产税制改革问题研究综述[J].经济研究参考，2005（7）.
[5]杨培淑.房地产土地增值税税收征管的调查与建议[J].现代商贸工业，2011（22）.
[6]陈建滏，段晓力.国外房地产税制的借鉴和启示[J].集美大学学报（哲学社会科学版），
2006，9（1）.
作者简介：
俞永勤（1974-），男，上海人，中国人民银行上部国库处副处长。
陈倩（1982-），女，上海人，硕士，现供职于中国工商银行上海市长宁支行。