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日照市市区城中村改造现状与对策学报

收藏本文 2024-03-22 点赞:5378 浏览:16249 作者:网友投稿原创标记本站原创

摘 要:目的解决困扰城中村改造的核心问题。方法选取日照市市区不同类别的村进行调查、分析。结论提出加快城中村改造的措施。
关键词:城中村改造 现状 对策
为加快城中村(城中村包括村、村改居、村改社区,下同)改造,选取日照市4个街道不同类别的12个村近3年的城中村改造情况进行调查,对这些城中村改造的基本情况和成功做法进行分析,提出对策。

1 日照市市区城中村改造的基本情况

据统计,市区范围内有城中村89个,人口约11.3万。城中村整体建筑混乱,建筑密度高,街道脏乱差,房屋出租杂乱,易诱发治安、消防、环保、卫生等诸多问题。2008年,市区启动改造的村12个,安置用地13.3万平方米,拆迁腾空土地34.2万平方米,建成安置楼16.5万平方米,回迁1610户,正开工建设安置楼23.9万平方米。2010年,列入改造的村有13个。城中村改造是城市发展的必然选择与结果,有利于改善居民居住环境,提高居民生活水平,能够优化土地资源配置、提高土地利用率,节约、集约、高效利用城市土地,对平抑城市房价有明显作用。

2 城中村改造的基本做法

2.1拆迁安置,村民利益优先。2007年,日照市政府38号文件《关于城中村改造的意见》出台后,启动了规模最大的一次成片区、大面积城中村改造。试点之初,在拆迁安置环节上陷入“持久战”。所以38号文件出台后,给予村在城市规划、土地出让中足够的优惠政策,使其在诸多利益关系中受益最大。在改造的村中,普遍采取“拆一补二”的补偿办法,四间宅基地的正房,可以置换二套共170至180平方米的安置楼,这一做法是日照市根据实际情况进行城中村改造的创新;同时还与村民签订回迁房交付时间,多层楼在一年内交房,高层楼在二年内交房,确保村民无后顾之忧。
2.2优选城中村改造模式。经过二年多的实践,日照市初步形成了二种模式:一是自行改造模式。最初改造的村全部采用这种模式。二是村企合作改造模式。这种模式在城市中心地带比较可行,新市区的房产高,合作企业有利润空间,可借助房地产开发企业的专业优势和资金优势,建设质量好和标准高的生活居住区。
2.3多渠道筹集城中村改造资金。日照市城中村改造,坚持政府组织、村实施、市场运作、政策扶持的原则。为解决改造资金,多渠道筹集资金:一是村经济积累;二是由各区政府借支,由街道财政担保,借给改造的村;三是安排建筑企业带资建设;四是个别村以划拨土地使用权抵押贷款;五是与企业合作,由企业垫付资金;六是村

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集体内部集资。

3 城中村改造面临的困难

3.1改造成本缺口大,资金不足。城中村改造“拆一补二”模式,解决了村民的利益,但大大增加了新建安置楼的成本。经济条件好、集体资产多、位置优越的村居,为便于拆迁,比其他村安置房屋面积和补偿额要高,而经济基础薄弱的村无法支付这笔启动资金,增加了这些村的拆迁难度。城中村改造,算总账会有盈余,但算眼前张,启动资金不足,拆迁时畏手畏脚,村压力很大。
3.2村民利益均衡难,影响拆迁。在日照城市规划区,已有十几年没有审批宅基地,拆迁时以现有房屋为基础进行安置,个别村在拆迁分户时,可以解决部分老年房,但对几代一家的家庭,不能解决分户问题,历史的、深层次的矛盾就暴露出来,补偿和分户的标准难以衡量。还有的居户依靠原来房屋的优势地段,索要过高的补偿,“钉子户”也不少见,影响整体拆迁。
3.3开发周期长,风险较大。自行改造的村,首先要投入资金搞拆迁,需要5至6个月的时间,腾空后的剩余土地进入市场出让,从开始规划到土地招拍挂出让完成,也需5至6个月,安置房建设时间需要1至2年,城中村改造项目开发的周期总体需要2至3年的时间,不可预见的因素给村拆迁带来风险。
3.4房屋供求失衡,潜在风险增高。日照市市区人口有33万,按户均2.7人计算,约12.3万户,预计有一半的家庭购房,需6.15万套。现有12个村已进行城中村改造,预计拆迁腾出土地面积75万平方米(1125亩),按1.5的容积率计算,在二年内建房110万平方米,以每套100平方米核算,约建1.1万套住宅;目前市直三区,东港区、开发区建房正在运作之中,据估算一年内约增加1.3万套住宅;每年市区房地产公司建房的数量也在1.5万套左右;2010年被列入城中村改造的新村,也会增加房屋1.3万套。这样二年内房屋增加数量会突破6.7万套。房产供大于求,物业供给量大于市场需求,将会导致大量物业空置,城中村改造投资回收期延长,甚至出现亏损。

4 优化城中村改造的措施和建议

4.1因地制宜,解决资颈。坚持政府引导,村实施,市场运作,制定优惠政策,积极引导鼓励社会力量参与城中村改造。村可根据集体积累和其他融资条件,因地制宜找到适合自己的改造模式。对集体积累多,又有开发经验的村可选择自拆自建的模式,滚动发展,解决资金。对集体积累少,又急需开发且无经验的村可选择村企合作模式。
4.2合理分层次推进城中村改造。城中村改造费用庞大,是一个长期的过程,要分清主次,有计划地逐步推进。在城市的中心地带首先推行,然后带动其他区域改造。在以村为主体的前提下,应根据自身的经济条件、区域位置选择时机进行改造。
4.3建议出台城中村改造实施细则。推进城中村改造是一项复杂而艰巨的系统工程,需政府的坚强领导,职能部门各司其责。村设专门机构,负责拆迁改造工作,企业参与投资的,要规范其融资方式和土地开发方式。对出现的新情况如村企合作、拆迁补偿标准等。政府应以规范性文件的方式,作出明确规定,便于在实际中执行。
参考文献:
〔1〕日照市人口年鉴2010
〔2〕日照市人民政府(2007)38号文件《关于城中村改造的意见》

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