关于保障性住房信托产品状况和法律结构

摘 要：在信托这个领域，保障性住房信托在我国属于新兴的产业，并在近些年来尤为火热。同时，中国作为发展中的国家，人口众多，贫富差距较大等社会理由导致保障房建设越来越受到重视，同时也存在着风险，因此对于保障性住房信托这种融资方式的法律制度也亟待完善。
关键字：保障房 信托 法律结构 风险制约
保障房信托项目属于房地产信托项目的一种，最近两年来，我国保障性住房信托的发展趋势尤为火热，收益率更是水涨船高，成为了融资的新宠。本文将对保障性住房这一信托产品的目前状况及法律结构进行分析。

一、保障性住房及保障性住房信托的概念

保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，政府专门针对中低收入水平的家庭，实行分类保障而提供的一种特殊类型住宅，其特点包括对供应对象、销售、建设标准或租金标准做出规定，由政府负责规划和筹建。
保障性住房项目信托是指信托公司作为受托人，开展的以保障性住房为主要项目进行的信托业务，主要解决保障性住房的融资理由，同时为投资者提供理财产品的业务。其中包括廉租房信托、经济适用房信托、两限房信托、公租房信托、安置房信托等。

二、保障性住房信托的目前状况

1.我国保障性住房信托产品的参与方式

我国的保障房大致分为五类：经济适用房、廉租房、公租房、两限房及其他类型。它们是以收入水平作为划分依据的，由低到高依次为保障性住房信托产品的目前状况和法律结构相关论文由www.udooo.com收集：廉租房、公租房、经济适用房、两限房。
根据保障房的类别不同，信托产品参与的方式也不尽相同：
经济适用房土地由国家划拨，没有土地证，意味着信托公司不能将土地作为抵押物，按照传统的房地产开发贷款要求，信托公司很难兑付其融资，因此，信托介入经济适用房需要另外的信用保证。显然，政府信用或政府背景信用是信托公司介入经济适用房的重要保障，这需要政策的配套支持。另外，信托资金介入经济适用房还会遇到建设周期、退出安排等因素的影响。
两限房建设基本采取了商品房开发模式，但受到限制，导致这类保障房开发商利润空间很小，甚至亏损。因此，两限房的开发量一直不大，信托资金对两限房鲜有涉足。如果将两限房建设与真正的商品房捆绑开发，可以提高开发商的利润空间，或为信托资金介入创造条件。
廉租房、公租房的建设可采用多种信托融资模式。其中最受关注的是房地产信托组合运用模式或房地产投资信托基金模式。目前，各方对该模式下参与保障房建设都报以厚望。对于资质较好的地方融资平台或贷款抵押充足的房企，融资规模不大，可采用信托贷款方式。
大多数棚户区改造项目都与商业开发捆绑实施，因此，这类项目也是目前信托资金进入最多的领域。棚户区改造项目与一般的房地产信托项目融资模式基本一致，主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、权益型信托四种模式，而尤以权益型和股权型居多。

2.保障房信托产品的发行状况

2011年的保障房信托全年共发行85款，募集资金238.18亿元，仅占房地产信托产品资金规模比例为9.63%。其中，棚户区改造规模最大，为129.68亿元，其次是安居工程，规模为102.16亿元。2012年上半年共发行41款保障房信托产品，总发行规模达到79.59亿元，平均融资规模1.94亿元。保障住房类信托产品目前市场平均收益9.23%， 平均期限22个月。与商品房、商业地产开发捆绑的棚户区改造和安居工程受到追捧，占比近90%，而公租房和廉租房则备受冷落。
按照国家规划，"十二五"时期，我国要建设3600万套保障房，其中，2011年建设任务为1000万套，2012年1000万套，剩余的三年1600万套。从发行量方面来看，由于2012年全国计划新开工建设1000万套以上保障房，而实际在建工程量至少1700多万套，资金筹集压力使得信托公司参与保障房建设的活跃度在逐渐增加。预计保障房类项目会成为近段时间信托产品的主要投资标的之一。
虽然保障房市场空间很大，但是适合信托公司的项目并不多，理由在于目前保障房建设主要存在两种模式，一是政府直接划地，这并不是市场化的模式，信托公司不好参与；二是大型房企帮助政府承建会首选融资成本较低的银行贷款，信托公司的机会较少。

三、保障性住房信托的法律结构分析

1.国家相关政策

国务院在2012年7月11日发布的《关于印发国家基本公共怎么写作体系"十二五"规划的通知》中指出："支持保险资金、信托资金、房地产信托投资基金等投资保障性安居工程建设和运营。"从国务院文件可以看出，鼓励地方政府扩大保障房项目融资渠道。《通知》提到，支持符合条件的地方政府融资平台公司和其他企业发行企业（公司）债券、上市公司债券，多渠道筹集建设资金。鼓励商业银行按照风险可控的原则，发放公共租赁住房等保障性住房中长期贷款。支持符合条件的省级政府以及计划单列市、省会城市、地级市政府融资平台公司进行廉租住房、公共租赁住房和棚户区改造融资。
但是对于其具体的结构，并没有法律法规对其进行详细的规范。

2.保障房信托的特点

保障房类信托产品的定位一般介于房地产类信托与市政项目信托之间，即该类产品拥有房地产类产品的某些属性，同时还拥有市政类项目的特点。其房地产类属性是指部分保障房类信托项目是由项目建成后的住宅或配套商业楼盘销售产生的销售收入返还信托计划本息要求，因此部分保障房类信托产品也应从宏观房地产市场的综合情况去评估项目的风险；由于保障房建设得到了政府的大力支持，也是政府规划的主要纲要之

一、因此保障房类信托项目的另一特点是交易对手均有国有企业背景。

从收益和风险的角度来看，保障房类信托产品的平均收益比纯商业住宅或商业楼盘的房地产信托产品年化收益率低2到3 个百分点，由于其交易对手普遍有国有企业背景，相对风险也较传统的房地产类信托产品稍低。

3.保障房信托的法律结构设计

首先，地方政府委托房地产公司开发保障性住房项目；其次，信托公司制定和管理一个信托计划，吸引投资者进行投资；信托公司将信托计划吸收的投资者的资金投入到房地产项目开发中去；此时，可以有第三方提供担保，同时地方政府也会提供财政资金承诺偿付；最后，保障房开发项目完成，开发商将其移交给政府，同时分配投资计划取得的收益，从而投资者从中获得了收益，信托公司也取得了管理费用和收益。

四、保障性住房信托产品的风险及其制约

1.该种信托产品面对的风险

保障性住房房地产投资信托基金的出现为房地产企业提供了一条新的融资渠道，但由于其在我国发展的时间短，模式不规范，使得该信托基金面对较高的风险威胁。
（1）收益风险
保障房中的经济适用房和两限房可以出售给个人，与之配套的商业设施也能贡献收益，开发商建设积极性较高；棚户区改造房有和地方政府专项资金的支持，再借助发债和国家开发银行的贷款，加之最终也要出售或租赁给原住户，这三类保障房建设资金的筹集基本都能得到妥善解决。融资压力最大的是只租不售的廉租房和公租房，按照现行政策规定的租金水平，即使不考虑利息，最快也要30年才能收回本金。更加可能进一步恶化形势的还有我国近年来日趋失衡的租金房价比。
（2）法律风险
无论是我国的《证券法》《信托法》还是《房地产法》，都没有对房地产类的信托产品做出一个详细的规定。使得保障房信托的实施没有一个具体的法律规定所遵循，制度设计并不完善。如果没有明确的配套细则，信托资金大规模进入保障房比较困难，因为保障房项目难以承受信托资金的高成本，从现有情况来看，旧城改造类项目中往往含有商业地产项目。如果达不到一定收益，信托产品将不会被投资者"青睐"，所以信托公司不会考虑进入纯粹的经济适用房、廉租房、公租房等项目。
（3）产品设计风险
产品推介和成立风险、兑付风险以及项目团队风险会对整个项目的运转产生重要影响，直接关系项目能否成立、能否安全兑付以及操作流程能否完全合规，而这几点在保障房信托项目中占据十分重保障性住房信托产品的目前状况和法律结构由优秀论文网站www.udooo.com提供,助您写好论文.要的地位，可能直接关乎到项目的成败。产品推介和成立中如果募集资金没达到最低要求标准，信托计划不成立；或者募集成立则成本增加，营销成本和沟通成本增加；如果不能正常兑付，影响信托公司品牌，投资者重新选择产品供应商，整个项目失败；项目团队对保障房信托的法律法规以及操作流程的熟知程度也将直接决定项目的成败。
（4）监管风险
目前，国内房地产业的发展仍处于粗放型的起步阶段，信息不对称现象仍然存在，我国现有的信托计划发售时对计划涉及项目的披露要求没有作出严格的规定。此外，保障房项目属于政府主导下的民生工程，应防范政府管理缺位，杜绝寻租行为。

2.保障房信托的风险制约

（1）建立和完善相关的法律法规
在较高的立法层次上制定关于保障房类房地产信托的制度，从创设条件、组织结构、运营管理、收入分配、税收优惠等方面着手进行细致规定，采取更符合我国国情和更有利于保护投资者利益的信托类型；严格规范资金运作，限定该类型的房产信托方向只能针对特定的公共租赁住房项目；规定负债比率的上限，降低风险；明确规定分配政策，除了必要的管理费之外，收益应主要用于对投资者的分配，以使投资者的回报维持在一个持久、稳定的高水平上。
（2）强化监督管理
资本市场信息的透明程度和资本市场的发达程度是成正比的。因此，我国应当出台明确的判断标准和惩戒机制来强化房地产投资信托市场的信息披露。除此之外，在监管层级上我国可以考虑成立针对房地产投资信托基金的专门监管机构，并建立房地产投资信托基金协会等自律组织，和资本市场上的公众监督相结合，从而建立起立体的多元化多层次的监管体系。
（3）设计风险分担方案
我国保障房投资信托的风险分担主体包括政府、房地产公司、广大投资者和以信托公司、商业银行和保险公司为代表的金融机构，它们应根据各自的性质、角色、目的及对风险的承担能力等进行协商，制定方案，来分担相应的风险，从而明确各自责任和义务，树立全员风控的意识，在保障房投资信托运转的各环节建立起前后衔接，完整严密的制约体系，通过合作减少风险发生的可能性。
（4）行业自律和社会信用体系建设
设立房地产投资信托的行业组织，加强行业自律，推动社会信用体系建设，是确保信托财产安全的基本保证，也是保障房信托成功与否的根本要求。为确保基金的独立安全和稳定收益，就必须将保障房信托资产的特殊性和增值预期都纳入考虑范围，选择房地产专业能力突出和资产管理经验丰富并具有执业资格的机构作为保障房信托的受托人。此外，由于保障房信托的运作涉及多个行业，有必要统筹建立多元化投资主体有机构成的体系，完善行业建设，从而推动整个社会信用体系的构筑。

五、保障性住房信托产品的前景展望

由于保障房建设自身的特点，导致其开展信托业务也具有不少的困难，比如在保障房信托项目的资金风险上，一是难以获得可期规模的资金，二是资金用途可能存在一定的风险。因此可以借鉴引入社保基金加入保障房信托项目，全国首个社保基金投资保障房计划已经在南京成立，投资规模为30亿，可见信托公司在操作保障房信托项目时，引入社保基金对于信托产品推介和成立风险是个很好的化解措施。
同时，由于保障房信托产品的流动性差，客户在购写时由于其收益率的理由，可能会更加担心其产品转让和回购的理由。而这一理由又和信托登记制度密切相关。关于信托登记制度，上海信托登记中心已经在做积极而有作用的尝试，因此，可以看出对于销售方面的风险也是一定程度的化解，但这个理由已经在信托业存在了近十年仍未得到良好解决，主要是监管层未采取有效的措施。
在中国这样人口众多、贫富差距较大的国家，我们越来越重视保障房的建设，同时对于吸收投资的方式，保障房信托会得到越来越多的关注和发展。我相信，通过对制度体系运转方式等各方面的完善，我们会建立起一个比较完备的保障房房地产信托制度，使低收入人群、投资者、信托公司、政府都能从中获益。
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[4]陈杰.我国保障性住房的供给与融资：回顾与展望.现代城市研究.2010.25（9）
作者简介：杨帆 ，性别：女， 学校：中国政法大学， 年级：201， 学院：法律硕士学院 ，学历：硕士在读 ，专业：法律硕士专业 ，研究方向：刑法、财税金融。