房地产开发农村房地产开发中土地不足

【摘 要】随着城镇化的不断发展，城乡对土地的需求量越来越大，农业、住宅、企业以及公共设施用地之间存在着很大的矛盾，如土地的产权界定不清、住宅用地分布不合理、土地利用与产业调整没有明确的关系，这样就导致了土地利用率较低。
【关键词】城镇化 房地产开发 土地使用
1674-4810（2013）18-0201-01
随着我国经济的发展，对土地的需求不断增加，土地作为一种稀缺性资源，其经济价值得到不断提升，城市土地的上升，达到了集约利用土地的目的，但在农村土地利用方面还存在着很多问题，只有将土地利用与产业调整结合起来，才能提高土地的利用率，实现土地的经济价值。

一、农村土地产权与土地利用

产权制度是经济制度的核心，只有将产权的归属进行明确，才能保证经济的有效运行，资源也才能得到合理的配置。对于农村土地的产权归属，我国有法律明确规定是归集体所有，农民只享有使用权。但很多专家认为，法律对农民与土地之间的关系界定不明确，土地产权中有很多项权能没有明确的产权归属。在土地使用过程中的使用强度不足与不明晰等问题导致了使用权主体行为空间的狭小，这样就侵犯了农民的权利，也就影响了农民对土地投入的热情。土地征地补偿费用偏低也是一个很严重的问题，征地费用的分配不合理，农民只能得到征地费用的一小部分。在土地使用权的出让、转让过程中，也会侵害农民的权利，农民只能选择不出让以及转让土地使用权，这样就造成了土地市场的发展缓慢。由于对未来收益具有不确定性，为了规避风险，农民不愿过多对土地进行投资，甚至有的农民放弃耕种土地，选择进城务工，这样就严重浪费了土地资源。

二、农村房地产开发中的土地使用

随着经济的发展，农民的经济实力也不断增强，对住宅提出了更高的要求，但农村住宅在外观设计、结构构造以及材料使用方面的要求还是与城市住宅标准有一定差距的。由于农村土地的使用权是由政府掌控的，没有引入土地市场机制，农村房地产还存在着很多的问题。在空间上，农村住宅大多为独院式以及平房住宅，院落之间的距离不一样，出现了很多难以利用的边角空地；在时间上，农民没有对建房进行长期的规划，建房具有短期性，甚至有些土地的用途被擅自更改，住宅布局设计有很大的随意性。布局的分散，没有统一的规划，出现了耕地面积被住宅基地面积侵蚀的现象，人均耕地面积较大、容积率较低、生活设施较差，造成了土地资源的浪费。
对于农村房地产开发中的土地利用问题，必须要有严格的管理制度进行管理，比如，制定土地有偿出让制度，通过市场来调节土地。对土地的审批制度进行严格规范，制订出合理的土地利用规划，控制住宅区用地面积，通过市场运作模式来使农村土地的利用率得到有效提高。

三、提高农村房地产开发过程中的土地利用率的对策

1.改革旧的土地制度，杜绝浪费

随着农村土地的不断增长，在房屋写卖、租赁、出租等经营活动中土地的价值凸显。因此，在农村要实施土地有偿有限使用制度，推行土地交易的招标、拍卖制度。在对土地的利用进行合理规划后，统一进行征用、开发、管理以及出让，杜绝土地的浪费。严格按照国家的有关法律法规建设用地手续，用法律来规范农村土地的使用。

2.规范土地审批和管理制度

只有严格规范了土地的审批，才能杜绝违规建设等现象的发生，同时还要规范土地的管理工作，使农村房地产规划的科学性得到有效提高。农村房地产规划要与土地利用规划相衔接，农村房地产开发要做到合理用地、节约用地，应该进行集中建设，充分利用建设用地，房地产开发应尽量不占用耕地和林地。对于不符合规划的项目不得批给土地，没有经过规划设计的土地不能开发，严格规范乱占地、乱开发的项目。合理安排住宅、乡镇

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公共设施以及公益事业的布局，使农村各项事业能够协调发展。

3.完善农村房地产市场

政府应该结合农村房地产发展的实际，制定有关法律来限制投机炒卖房地产的行为，可以将房地产商品的交易进行登记，明确产权。政府还要采取各种措施来规范房地产市场，设置房地产行政管理机构，严格执行有关房地产的法律法规，还要加强对房地产企业的管理，制定出合理的发展战略，通过多种手段来引导和促进房地产市场更好地发展。

四、结束语

农村房地产开发在我国是一项新兴的项目，在近几年中发展迅速，但在发展过程中还存在着很多的问题，政府要加强对农村房地产开发的管理，明确产权制度，制定严格的农村房地产开发使用土地的管理制度，最大限度地提高农村土地的利用率，不断调整土地使用结构，促进产业结构的优化，最终带动农村经济的增长。
参考文献
任柏强.中国特色城镇化与我国的“三农”问题[J].人口与经济，2004（6）
徐萍等.产业结构优化与土地资源配置——以江苏省南京市为分析对象[J].中国土地，2004（Z1）
〔责任编辑：范可〕