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随着我国社会经济的迅速发展，商业地产（BusinessRealEstate）是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，近年来正日益受到人们的关注。
商业地产之所以成为投资热点，除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外，更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应，由商圈来带动商业地产销售，已经成为商业地产的一大运作模式，想要让商业地产真正迎来"春天"，还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。
引言
房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会怎么写作所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
8.可促进城市功能提升，产生良好的社会效益
城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的怎么写作因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。
结语
商业地产目前还处于初级阶段，尚没有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许只是建筑本身。从长远看，商业地产会成为下一个亮点，这是地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。此外，商业房地产项目可以产生良好的社会效益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量的就业机会，促进所在地区充分就业。商业项目的正常运营，可以形成大量的消费，上缴一定的税金，为经济增长、财政收入等做出贡献。
商业地产之所以成为投资热点，除了楼市新政影响以及商业地产本身的升值潜力之外，更在于商圈的带动。商圈拥有巨大的人气集聚效应，由商圈来带动商业地产销售，已经成为商业地产的一大运作模式，想要让商业地产真正迎来"春天"，还有赖于各个商圈多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。
引言
房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会怎么写作所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：
1.只租不售
做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的流，不能搞短平快，不能简单以实现短期流平衡为目的。2.准确定位
（一）选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积45 万平方米，商业面积25 万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10 平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000 元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。 （二）购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10 万平方米的购物中心，每平方米月租50 元；20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40 元，那说明10 万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。（三）一个商业项目的成与败，可以说在业态定位的时候就已经决定了80%，剩下的20%，就取决于操作团队的实力了。业态定位就好比一个军团的作战计划，在总方针的指导下，迂回机动作战。业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的节约项目的建设成本。业态定位应该是以最合适的才是最好的为原则，不应过度的追求新、奇、特，有些商业项目的业态定位相当的新颖，可在招商过程中却举步维艰，从而极大的影响了项目的销售或经营。3.招商在前
一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：(一)确定主力
店主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL 里面，3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL 里有十个主力店，现在看没必要，浪费，并不会因为增加一两个主力店，人流就会增加。而且主力店一定要跟MALL 的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL 里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个MALL 里做了五个百货店，而且生意都好。(二)选择次主力店
万达的主力店已经有16 家，现在缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家，有30 万种商品可以选择，目前在中国，只有10 万种商品。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。4.规划设计
主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：(一)交通体系
规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。(二)高度、荷载
不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1 吨，图书要2 吨，建材要4 吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。5.成本控制
成本方面注重三点。一、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。6.经营方式的多样性
不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
7.物业管理
物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物理管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，摘自：学年论文格式www.udooo.com
并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。8.可促进城市功能提升，产生良好的社会效益
城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的怎么写作因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。
结语
商业地产目前还处于初级阶段，尚没有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许只是建筑本身。从长远看，商业地产会成为下一个亮点，这是地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。此外，商业房地产项目可以产生良好的社会效益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量的就业机会，促进所在地区充分就业。商业项目的正常运营，可以形成大量的消费，上缴一定的税金，为经济增长、财政收入等做出贡献。