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摘要：本文对我国房地产评估方法的发展及现状进行了简论，着重介绍了房地产评估的常用方法。在调查房地产评估业发展现状的基础上，深入分析了当前国内房地产评估业在评估机构产权、法制建设和人员素质三个方面存在的问题，并提出相应的对策与建议。
关键词：房地产评估方法 发展现状 问题探讨
Abstract: This paper on China's real estate appraisal method of the development and current situation undertook brief theory, focuses on the real estate appraisal methods. In the investigation of assesent of the real estate industry development on the basis of the status quo, in-depth analysis of the current domestic industry of real estate appraisal in appraisal institution property, legal construction and personnel quality three aspects of the existing problems, and put forward corresponding countermeasures and suggestions.
Key words: real estate appraisal method development problem is discussed
(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产相似度检测怎么写作管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相法律法规和规范性文件。
(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14500人，注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。
(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会相似度检测机构脱钩改制的要求开始，涉及相似度检测机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
(4)房地产估价怎么写作领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要怎么写作内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
(1)成本法
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。
(2)市场比较法
市场比较法是指在求取待评估房地产时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知进行调整修正，得出待估房地产合理的一种评估方法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价
①要有足够数量的比较案例。我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。
②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性。充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。
③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易、权属和实体状况、是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。
④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。
⑤交易资料的合法性。利用市场比较法评估房地产时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁相似度检测费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同而计算方法不同。
对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。
关键词：房地产评估方法 发展现状 问题探讨
Abstract: This paper on China's real estate appraisal method of the development and current situation undertook brief theory, focuses on the real estate appraisal methods. In the investigation of assesent of the real estate industry development on the basis of the status quo, in-depth analysis of the current domestic industry of real estate appraisal in appraisal institution property, legal construction and personnel quality three aspects of the existing problems, and put forward corresponding countermeasures and suggestions.
Key words: real estate appraisal method development problem is discussed
一、房地产评估行业发展现状
房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产相似度检测怎么写作管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相法律法规和规范性文件。
(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14500人，注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。
(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会相似度检测机构脱钩改制的要求开始，涉及相似度检测机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
(4)房地产估价怎么写作领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要怎么写作内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
二、房地产评估的常用方法
根据调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法。(1)成本法
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。
(2)市场比较法
市场比较法是指在求取待评估房地产时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知进行调整修正，得出待估房地产合理的一种评估方法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价
摘自：论文查重www.udooo.com
格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算，在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：①要有足够数量的比较案例。我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。
②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性。充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。
③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易、权属和实体状况、是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。
④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。
⑤交易资料的合法性。利用市场比较法评估房地产时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁相似度检测费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同而计算方法不同。
对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。