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【摘要】
本文归纳了房价收入比的内涵及其计算研究的历史进程，在对国内外著名学者房价收入比的计算方式的研究基础上提出一个较为适合中国国情的计算方式。以浙江省杭州市的具体数据为依据，计算人均和不同阶层两种类型的房价收入比并展开分析，为政府决策、维持房地产市场稳定健康发展提供依据。
【关键词】
房价；房价收入比；计算方式；政府政策
“房价收入比”是指家庭收入和房价之比，演化和优化于“住房支出收入比”，是一个国家或一个城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比。我国的房价收入是20世纪90年代由世界银行首席经济师黑马·恩德先生引进的，之后诸多学者都对其进行了研究，其中较为经典的是1999包宗华首先将房价收入比的概念引入学术领域；2004年李伟按照收入阶层细分，将房价收入比按照各阶层的不同收入，分别计算不同阶层的房价收入比，并根据新旧房比例综合计算，是我国较早较为完善的房价收入比计算方式；2006年陈欣宏编比较系统地对现行计算方法的缺陷进行了深入的研究并对其提出了改进方法；2008年朱建君、贺亮对江苏省的实证分析引入了恩格尔系数的概念并从微观和宏观两方面制定了房价收入比的计算方法；2010年汤蒂莲、周海迎通过建立房价收入比测算模型，对抚州市房价收入比进行实证分析以及2012年程玉鸿等
（2）不同房价收入比的计算方法
根据诸多学者对房价收入比的概念和计算方法的研究，以房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值这一公式为基础，将房价收入比分为以下四类：第一，根据学者杨旭红指出的不同收入阶层的差异，引入阶层权重概念，得出不同收入阶层的房价收入比；第二，根据各地的经济和社会发展水平的差异，引入发展系数的概念，并把北京市的发展系数定为1，得出不同地区的房价收入比；第三，鉴于经济适用房在上的特殊性，将经济适用房单独考虑提出经济适用房的房价收入比；第四，考虑到是否用自己住房带来的差异，同样利用权重的方法，将拥有住房的家庭占所有家庭的比例作为权重，最后得出是否拥有自己住房的房价收入比。
就我国而言，房价收入比的一般公式如下：
（2）房价收入比测算模型的建立
目前我国居民购房还是以贷款为主，在等额分期付款的条件下，家庭的住宅的总价与可支付购写力有如下关系：
a为住房首付款比例；P为单位面积销售；S为城镇人均住宅建筑面积；I为城镇家庭年人均可支配收入；b为家庭可接受的用于偿还住房贷款占人均可支配收入的比例 ；i为商业贷款利率；n为贷款年限
经整理得出房价收入比计算的新型公式：
从新型的房价收入比公式可以看出两个层面：微观层面，家庭单位在等额还款条件下可以接受的房价收入比。从这个层面出发，房价收入比的取值范围受到家庭可接受还款比例、住房首付比例即最大贷款比例、商业贷款利率以及贷款年限的影响。宏观层面，某一特定研究区域内所有人群在等额还款条件下可以接受的房价收入比。
以下将通过计算杭州市2006—2010年人均房价收入比和不同收入水平阶层的房价收入比，结合房地产及金融等政策和杭州的特殊性，运用模型和房价收入比合理区间范围，对杭州市居民购房压力进行分析。
（1）杭州市2006-2010年人均房价收入比
根据房价收入比测算模型，计算得到杭州市房价收入比的合理区间为：
以下为浙江省杭州市2006—2010年房价和居民可支配收入的走势分布，如图1所示：
图 1杭州市2006—2010年房价、收入走势
由图1可知，杭州市2006—2010年平均每套商品住宅销售的增长速度明显快于杭州市城镇居民年平均可支配收入。根据公式：房价收入比=新建房单位面积销售×城镇人均住宅建筑面积/城镇人均可支配收入，计算出杭州2006-2010年房价收入比，如表1所示：
表 1杭州市2006—2010年人均房价收入比
根据计算结果，2006—2008年杭州市的房价收入比都是处于杭州市合理区间的范围之内，而2009年开始，房价收入比就超出了合理范围，购房压力与日俱增，这与当时刺激房地产市场的政策有极大的关系。此外，杭州作为浙江省的省会以及著名的旅游城市，在政治、经济和文化都具有很大的带头作用，这种作用同样表现在房地产市场的发展上。结合以上，房价收入比的增长即居民购房压力的增大很大程度上取决于快速增长的房价和缓慢增长的居民可支配收入的矛盾作用。
（2）杭州市2006-2010年不同阶层房价收入比
本文计算出杭州市2006-2010不同收入阶层房价收入比，如图2所示：
图 2杭州市2006—2010年不同阶层房价收入比
由图2 可知，2010年杭州市只有最高收入户有能力购写，其他不同阶层的收入户的房价收入比都超出了合理区间范围，最高竟达到29.46。可以看出，杭州市不同收入阶层的居民对房价的承受能力都是有限的，甚至较高收入阶层2010年的房价收入比也高出合理区间。而中间收入阶层在2006年以后就丧失了购写新建商品住宅的能力。低收入阶层和较低收入阶层的房价收入在2006—2010年均超出了合理区间，从未具备购写新建商品住宅的能力。“一个人越贫困，他必须花费在住房上的收入比重越高”，高房价无疑给居民带来了巨大的压力。
结论
本文根据中国国情建立了房价收入比测算模型以及计算合理区间，但由于数据收集有限因而对二手房、经济适用房等因素考虑不够全面，需要在此后的研究中进一步探讨。
就杭州市的实证分析而言，通过计算人均房价收入比和不同阶层的房价收入比可以得出杭州市的房价收入比是偏高的，绝大多数的居民承受着高房价的压力，需要市场和政府采取相应的措施来缓解居民的购房压力，同时其他城市也应该结合基本国情和城市的社会经济发展态势，采用科学的理论和模型来测算房价收入比，从而为政府决策和市场调控提供可靠的依据。
参考文献：
包宗华. 房价收入比计算问题引出的问题[J]. 中外房地产导报，1999，22：12-17
陈欣宏编. 我国房价收入比计算方法的缺陷及其改进研究[J]. 月刊，2006，10：19—21
[3]朱建君，贺亮. 房价收入比的计算及应用研究——基于江苏省的实证分析[J].房地经济，2008，8：46—49
[4]程玉鸿，黄顺魁. 收入差距、家庭可支配收入与商品房：基于广州市的实证研究[J].产经评论，2012，3：123—133
本文归纳了房价收入比的内涵及其计算研究的历史进程，在对国内外著名学者房价收入比的计算方式的研究基础上提出一个较为适合中国国情的计算方式。以浙江省杭州市的具体数据为依据，计算人均和不同阶层两种类型的房价收入比并展开分析，为政府决策、维持房地产市场稳定健康发展提供依据。
【关键词】
房价；房价收入比；计算方式；政府政策
一、房价收入比
（1）房价收入比的内涵“房价收入比”是指家庭收入和房价之比，演化和优化于“住房支出收入比”，是一个国家或一个城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比。我国的房价收入是20世纪90年代由世界银行首席经济师黑马·恩德先生引进的，之后诸多学者都对其进行了研究，其中较为经典的是1999包宗华首先将房价收入比的概念引入学术领域；2004年李伟按照收入阶层细分，将房价收入比按照各阶层的不同收入，分别计算不同阶层的房价收入比，并根据新旧房比例综合计算，是我国较早较为完善的房价收入比计算方式；2006年陈欣宏编比较系统地对现行计算方法的缺陷进行了深入的研究并对其提出了改进方法；2008年朱建君、贺亮对江苏省的实证分析引入了恩格尔系数的概念并从微观和宏观两方面制定了房价收入比的计算方法；2010年汤蒂莲、周海迎通过建立房价收入比测算模型，对抚州市房价收入比进行实证分析以及2012年程玉鸿等
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人通过收入差距、家庭可支配收入与商品对房价收入比的进一步研究。（2）不同房价收入比的计算方法
根据诸多学者对房价收入比的概念和计算方法的研究，以房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值这一公式为基础，将房价收入比分为以下四类：第一，根据学者杨旭红指出的不同收入阶层的差异，引入阶层权重概念，得出不同收入阶层的房价收入比；第二，根据各地的经济和社会发展水平的差异，引入发展系数的概念，并把北京市的发展系数定为1，得出不同地区的房价收入比；第三，鉴于经济适用房在上的特殊性，将经济适用房单独考虑提出经济适用房的房价收入比；第四，考虑到是否用自己住房带来的差异，同样利用权重的方法，将拥有住房的家庭占所有家庭的比例作为权重，最后得出是否拥有自己住房的房价收入比。
二、我国房价收入比的确定
（1）一般计算公式就我国而言，房价收入比的一般公式如下：
（2）房价收入比测算模型的建立
目前我国居民购房还是以贷款为主，在等额分期付款的条件下，家庭的住宅的总价与可支付购写力有如下关系：
a为住房首付款比例；P为单位面积销售；S为城镇人均住宅建筑面积；I为城镇家庭年人均可支配收入；b为家庭可接受的用于偿还住房贷款占人均可支配收入的比例 ；i为商业贷款利率；n为贷款年限
经整理得出房价收入比计算的新型公式：
从新型的房价收入比公式可以看出两个层面：微观层面，家庭单位在等额还款条件下可以接受的房价收入比。从这个层面出发，房价收入比的取值范围受到家庭可接受还款比例、住房首付比例即最大贷款比例、商业贷款利率以及贷款年限的影响。宏观层面，某一特定研究区域内所有人群在等额还款条件下可以接受的房价收入比。
三、杭州市房价收入比实证分析
杭州市作为著名的旅游城市，环境优美、气候宜人，吸引众多国内外游客前来旅游，甚至定居。那么，这么近乎人间天堂的杭州近五年的房价收入比和居民的购房压力又是怎么样的呢？以下将通过计算杭州市2006—2010年人均房价收入比和不同收入水平阶层的房价收入比，结合房地产及金融等政策和杭州的特殊性，运用模型和房价收入比合理区间范围，对杭州市居民购房压力进行分析。
（1）杭州市2006-2010年人均房价收入比
根据房价收入比测算模型，计算得到杭州市房价收入比的合理区间为：
2.668.89
如果综合考虑隐性收入以及利率优惠政策，b的上限可以增至0.55，则杭州市房价收入比最高合理上限可达到9.77。以下为浙江省杭州市2006—2010年房价和居民可支配收入的走势分布，如图1所示：
图 1杭州市2006—2010年房价、收入走势
由图1可知，杭州市2006—2010年平均每套商品住宅销售的增长速度明显快于杭州市城镇居民年平均可支配收入。根据公式：房价收入比=新建房单位面积销售×城镇人均住宅建筑面积/城镇人均可支配收入，计算出杭州2006-2010年房价收入比，如表1所示：
表 1杭州市2006—2010年人均房价收入比
根据计算结果，2006—2008年杭州市的房价收入比都是处于杭州市合理区间的范围之内，而2009年开始，房价收入比就超出了合理范围，购房压力与日俱增，这与当时刺激房地产市场的政策有极大的关系。此外，杭州作为浙江省的省会以及著名的旅游城市，在政治、经济和文化都具有很大的带头作用，这种作用同样表现在房地产市场的发展上。结合以上，房价收入比的增长即居民购房压力的增大很大程度上取决于快速增长的房价和缓慢增长的居民可支配收入的矛盾作用。
（2）杭州市2006-2010年不同阶层房价收入比
本文计算出杭州市2006-2010不同收入阶层房价收入比，如图2所示：
图 2杭州市2006—2010年不同阶层房价收入比
由图2 可知，2010年杭州市只有最高收入户有能力购写，其他不同阶层的收入户的房价收入比都超出了合理区间范围，最高竟达到29.46。可以看出，杭州市不同收入阶层的居民对房价的承受能力都是有限的，甚至较高收入阶层2010年的房价收入比也高出合理区间。而中间收入阶层在2006年以后就丧失了购写新建商品住宅的能力。低收入阶层和较低收入阶层的房价收入在2006—2010年均超出了合理区间，从未具备购写新建商品住宅的能力。“一个人越贫困，他必须花费在住房上的收入比重越高”，高房价无疑给居民带来了巨大的压力。
结论
本文根据中国国情建立了房价收入比测算模型以及计算合理区间，但由于数据收集有限因而对二手房、经济适用房等因素考虑不够全面，需要在此后的研究中进一步探讨。
就杭州市的实证分析而言，通过计算人均房价收入比和不同阶层的房价收入比可以得出杭州市的房价收入比是偏高的，绝大多数的居民承受着高房价的压力，需要市场和政府采取相应的措施来缓解居民的购房压力，同时其他城市也应该结合基本国情和城市的社会经济发展态势，采用科学的理论和模型来测算房价收入比，从而为政府决策和市场调控提供可靠的依据。
参考文献：
包宗华. 房价收入比计算问题引出的问题[J]. 中外房地产导报，1999，22：12-17
陈欣宏编. 我国房价收入比计算方法的缺陷及其改进研究[J]. 月刊，2006，10：19—21
[3]朱建君，贺亮. 房价收入比的计算及应用研究——基于江苏省的实证分析[J].房地经济，2008，8：46—49
[4]程玉鸿，黄顺魁. 收入差距、家庭可支配收入与商品房：基于广州市的实证研究[J].产经评论，2012，3：123—133