综合体城市综合体项目市场营销对策科技

【摘 要】本文通过对综合体项目建筑特点进行分析，着重地谈论了其市场经销工作实施的几点策略。
【关键词】综合体项目；建筑特点；市场营销；策略

一、综合体项目的建筑特点分析

城市中的综合体项目，是商务写字楼、时尚休闲购物中心、城市小花园、主题酒店、高档住宅区、图书馆、娱乐会所等各项功能的统一体建筑群，同时具备其中三种功能的建筑便可称为综合体。这种综合体项目作为建筑统一体，其各项功能之间相互独立，又协调配合，各功能区之间可以相互补充、相互联动、依托发展，以写字楼为例，高档写字楼的客户会为图书馆、娱乐会所、时尚休闲娱乐等功能区，带来众多的消费者，从而使整个综合体的生命力被激活。就建筑群的选址而言，综合体项目多位于城市的CBD分区，或者是高新区、副中心区，又或者是交通枢纽地区，这些地区一般都具备适合商业圈繁荣发展的条件。以苏州的圆融时代广场这一综合体项目为例，它处于苏州工业园区的金鸡湖东岸，具备6个地铁出口以及4000多个停车位，是兼具休闲娱乐、时尚购物、餐饮住宿、旅游文化、商务办公等功能为一体的现代化、大规模、高品质的综合商业体，目前已经成为苏州市的一道亮丽景观。城市综合体项目作为兼各种功能为一身的大型建筑群，具有复合性、高密度、高效能、地标性等特征，且多具立体化的交通，对周围的功能项目楼群以及交通组织工作具有极其明显的影响，可以充分汇集商业及消费人群，带动周围经济的高速发展。同时，商业综合体作为一处大型的建筑楼群，它需要耗费大量的自然资源以及能源建成，且在使用过程中，还容易由于高流量的消费群，使周围环境受到不良影响，因此，该项目在开发、设计、布局、建设、销售以及应用等各个环节，都必须要综合考虑对于环境的影响，努力践行绿色生态环保的理念。

二、综合体项目的市场营销策略

对于综合体项目的市场营销策略，有如下几点，如图1所示：
（1）努力做好市场定位。第一，综合体项目的市场营销人员在进行营销之前，必须努力做好对于本项目的建筑优势、发展机遇、劣势等方面的分析，然后立足于这些特点，编订出关于本项目的完善的产品策划案，以在营销过程中将其作为客户具体了解本项目的主要途径。第二，营销人员就要依据本产品的具体状况，认真做好对于项目的整体定位、形象定位、商业定位以及其他的住宅区、酒店区等不同分区的功能定位，在各项定位中突出本项目的优

摘自：毕业论文任务书www.udooo.com

势。第三，营销人员要从本项目的消费群体、现有商业功能区、政策、市场现行租售等外部环境因素，以及本项目从立项开发到开放销售这一时段的各项内部因素，做好对于产品销售的整体规划，保证本产品始终处于社会公众的关注视野中。第四，根据以上各项分析，切实做好对于目标客户的定位，一般来讲，综合体项目的目标销售客户主要包括现有经营业主、周围高收入群体、周边经营客户、外地投资商以及自主经营业主等几个方面，营销人员要根据各目标客户的经济实力、投资心理等，针对性的列出该项目的亮点，以打动这些客户。（2）完善项目定价工作。第一，以规范的定价程序，完成定价工作，即财务与合约部制定成本概算，销售部、财务部以总体运营指标及当前各分区的市场均价为依据，计算商业压力值，并结合市场各项变化因素，制定全过程均价，由领导进行审核批复。第二，在确定全程均价之后，为具体分区中的各个商铺制定独立的销售，并对进行汇总，以查看其与全程均价是否相符。第三，销售人员还必须依据低开高走的原则，对全程均价进行控制，并分阶段实施适当的涨价，以保证目标客户的接受能力，尽快将劣势商铺以较低出售。（3）妥善组织营销工作。市场销售人员在做好以上工作之后，就要立足于与本项目相关的所有外部与内部因素，采取品牌营销、怎么写作营销以及活动营销等方式，组织开展具体的营销活动。同时，在采用具体的营销方式进行有针对性的营销时，还必须有针对性地突出项目的亮点，以吸引客户的视线。
我国的建筑综合体项目，在当前城市商业经济快速发展的环境中，逐渐发展起来，全面地占据了广大消费群体的视野。然而，此项目不仅开发建设难度大，其在面向公众进行销售时，更是面临着市场调研、包装销售、招商等各种复杂的工作。因此，综合体项目的相关开发群体必须以综合体项目的建筑特点为切入点，努力探索科学合理的营销策略，以推动其市场营销工作的顺利开展。
参 考 文 献
张雅琴.总部经济发展背景下商业综合体项目开发研究[D].西南财经大学.2009
金秀霞.城市综合体设计的挑战与策略[J].设计家.2012（57）