建设项目住宅建设项目投资管理和制约结论

【摘要】本文从建设单位的角度出发，对住宅建设项目投资管理与控制进行探讨和分析。
【关键词】住宅建设；项目投资；管理；控制
一、前言
随着社会经济的不断进步，我国房地产市场开始持续升温，各地房价开始不断创新高，出现了城镇居民写房难的问题，并且这个问题显得越来越突出，甚至还引发了一系列的社会问题。因此在目前这样的社会经济环境之下，怎样采取有效的、合理的措施来控制投资，有效的降低住房开发的成本和，同时获得经济效益和社会效益，是房地产开发商应该重点关注的问题。

二、住宅项目投资构成及相关管理内容

1、住宅项目费用组成

(一)土地费用

土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。

(二)前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

(三)建筑安装工程费

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费
用等,又被称为房屋建筑安装造价。

(四)市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

(五)管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。

(六)贷款利息

房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
（七）税费
税费包含两部分:一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。
（八）其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用，它主要包括销售广告费,各种不可预见费等。

2、住宅项目投资管理内容

建设项目投资管理是对工程投资过程的全过程管理,按照全寿命周期理论,投资管理过程主要分为四个阶段,包括建设项目决策阶段、项目设计阶段、建设项目施工阶段和项目总结评价阶段。

三、住宅建设项目决策阶段的投资管理与控制

在住宅建设项目决策阶段，首先要做好市场分析，在市场调查的基础上，预测市场前景和走向，进行市场竞争策略研究以及市场定位和营销策略研究；经过市场分析后提出项目建设方案，进行项目投资估算，并做融资方案分析与财务分析；同时要在资源利用、环境影响、经济效益和社会效益等方面进行分析与评价，最后采取经济与技术相结合的手段进行多方案比选，确定最佳的投资方案。正确的投资决策不仅决定住宅项目建设的投资成本与收益，其估算值还是项目开发投资管理目标的最高限额，贯穿于项目开发建设全过程，控制着项目决策之后设计、招标和施工阶段的投资支出。
掌握科学的方法，做好项目决策阶段的工作，是避免投资决策失误、提高建设项目综合效益的有效途经。

四、住宅建设项目设计阶段的投资管理与控制

1、通过招标，实现设计方案的优选

实行设计招标，一是可从多方面择优选择设计方案，按照技术先进、功能齐全、安全适用、经济美观等原则并结合市场需求进行目标评比，选择最佳方案，并在此基础上进一步吸取未中标方案的优点，取长补短，使设计更加完美。二是通过设计招标，可以督促设计单位强化内部管理，提高设计人员整体素质，提高开发项目的设计质量，减少今后的设计变更，有利于控制工程的建设成本。三是设计招标前，开发商可以对设计方案提出限额设计要求，在招标公告中明确工程项目的建设费用。设计单位根据开发商造价控制的要求，对设计内容进行技术经济分析，在资金一定的情况下，尽可能提高住宅功能。

2、执行设计标准

设计标准是国家经济建设的重要技术规范，是进行工程建设勘察、设计、施工及验收的重要依据。正确应用设计标准规范，对于提高住宅建设项目设计阶段的投资控制水平是十分必要的。这就要求设计单位和建设单位充分沟通，了解工程设计项目的使用对象、建设规模和功能要求，选择相应的设计标准规范作为依据，合理确定住宅工程面积分配、功能分区以及材料、工艺、装修标准和单位面积造价控制指标，从而提高住宅工程的经济性和合理性。

3、严格设计合同条款

开发商可通过合同条款来约束设计单位，维护自身利益。在经济条款上，应增加设计变更修改的费用额度限制条款，如设计变更费用超出施工合同价的某一比例时，则扣发一定比例的设计质保金。

4、 推行限额设计

限额设计就是用确定的投资估算控制初步设计，用初步设计概算控制施工图设计。也就是将工程设计投资额和工程量分解到各专业或按单项、单位、分部分项工程进行细分，在确保实用功能的前提下，经过分解后的各部分（专业）设计不得超出相应的投资限额，使建设项目总投资在设计阶段得到有效的控制。

五、住宅建设项目施工阶段的投资管理与控制

1、严格控制工程变更

首先,施工前应对施工图进行会审,及时发现设计中的错误。其次,对设计及业主提出的每一项工程变更,都要进行经济核算,做出是否需要变更的决定。特别是变更价款很大时要从多方面通过分析论证决定"最后,严格审核变更价款,包括工程计量及审核,要坚持工程量属实、合理的原则。

2、搞好索赔管理,控制工程造价

建设单位应按合同要求,履行职责,防止索赔事件的发生。建设单位应主动搞好设计、材料、设备、土建、安装及其他外部协调与配合,不给施工单位造成索赔条件。凡涉及费用的各种签证均需手续完备。建设单位可依据合同,对施工单位的工期延误!施工缺陷等提出反索赔。

3、通过施工招标控制工程投资

通过招标投标，形成工程市场，使工程更加符合价值基础，降低工程成本。通过对施工组织设计的审定、优化，可使人、机、料及工期的安排更趋向合理，从而达到控制造价的目的。

4、合同外新增项目的投资控制

合同外新增工程项目是主体工程在功

摘自：毕业论文范文格式www.udooo.com

能上的一种补充,与合同内工程变更有
着本质区别,其计价方式不定,可以采用重新招标的方式,也可以委托主体工程承包商进行施工,其计价原则按照变更工程计价原则计价。该部分工程一般有附属工程、配套工程、造价有时较高,不可疏忽该部分的投资控制。

5、工程竣工结算

决算阶段的造价控制，主要指决算准确性，在工程内容上既不遗漏，也不重复计价。正确应用定额及有关规定是做好决算的关键。双方的预算、材料人员通过合作，保证量与价的准确合理，使工程投资的控制划上圆满句号。编制竣工结算对整个项目的建设工作进行总结分析，不仅对提高今后建设项目的管理水平有着重要的意义，而且也是整个项目资料进一步收集完善的过程，对今后住宅小区的使用管理也有着重要的参考作用。

六、结束语

总之，管理和控制住宅建设的投资是一个系统工程，而且要贯穿到项目建设的整个过程。因此在住宅建设的过程中，要进行科学设计，精心施工，同时进行严格管理，从很多方面采取措施来实行主动控制，比如项目组织、施工技术、经济、施工合同等。住宅建设质量有效的提高，住宅造价的有效降低，才能促使我国住宅建设健康发展，同时符合广大民众的愿望和需求。
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