论江苏省江苏省房地产业进展

摘要：文章从产业结构角度入手，核算了整个房地产产业链对GDP的重要发展贡献，随后利用投入产出分析、产业关联度分析方法研究了房地产业对整体产业结构的影响机制，得出目前江苏省房地产业主要对其他产业产生物质资本型和原材料消耗型影响。针对目前产业结构调整的要求和以房地产业为核心的产业结构可能存在的问题，文章根据“十二五”期间中长期核心产业问题研究动向，提出发展多需求拉动型先进制造业的观点。最后是对江苏房地产业的政策建议。
关键词：房地产；产业结构
产业结构调整升级是我国经济发展的重要课题。房地产业因其具有较高的关联效应和扩散效应、产业链跨度大、产业附加值高，而倍受重视。改革开放30多年来，江苏房地产业得到了较快的发展，并初步形成了较完善的市场体系，为全省居民住房奔小康，促进居民消费、就业作出了一定的贡献。

一、 房地产及产业链对江苏经济影响

考虑到从怎么写作业口径上统计的房地产业影响力明显偏低，并且从属于制造业的建筑业与房地产业密切相关，因此为更好地衡量房地产产业链的影响，本文试图将这两个不同的统计口径都囊括在内。即房地产产业链既包括负责地产经营、管理和怎么写作的房地产业，也包括负责开发建造的建筑业。借助2007年的江苏省投入产出表得到房地产业和建筑业的完全消耗系数的基础上，整个影响的核算分为建筑业中有关地产投资的影响和房地产业影响两个部分，各自产业增加值乘以完全消耗系数即为其产业影响，其中当年房地产开发投资额减去税费和地价款即为建筑业中跟房地产有关部分，具体公式为：
其中，α表示房地产及其产业链对国民经济的总贡献比例，acc表示建筑业的影响力系数，inv表示房地产开发投资，tax表示税费，pri表示地价款，rcc表示房地产业的影响力系数，δres表示房地产增加值，GDP表示国民生产总值。
从表1核算结果看到，在江苏经济迅猛发展的近三年里，房地产及其产业链对整个GDP的贡献率都达到近1/3，并有上涨趋势，突显了其核心产业地位。如果房地产业及其产业链的发展受到了抑制，经济发展的疲态难免显现。日前国家接二连三出台了一系列房产调控政策，无不是在给作为经济发展支柱的房地产业敲响警钟。因此，我们面临的任务一是要保证房价的合理定位，剔除房价中的泡沫成分；二是怎样在房地产业之外，谋求新的经济增长点。

二、 房地产业对其它产业影响机制分析

1. 房地产业对国民经济产值的带动效应。

投入产出分析是研究宏观经济活动、进行经济分析的工具。为了得到房地产业对国民生产总值的带动比例，我们依然用完全消耗系数来衡量房地产业对其他行业的带动程度。得到如下公式：
其中，β表示房地产业对江苏产值的带动比例，δelse表示房地产业带动其他产业产值的变化，δres表示房地产业自身增加值，δoutput表示总产值的变化，rcc表示房地产业的完全消耗系数。
表2可以看出，房地产业对整个国民经济产值的带动效应平均处于10%的水平。在“十五”期间房地产业的经济影响要明显高于“十一五”，说明近年江苏房地产业有进入发展瓶颈期，应该是在一定程度上受到金融危机影响。但就发展走势判断，房地产业对国民经济产值的带动效应仍处于上升趋势。
2. 房地产业与其它产业关联度

摘自：学术论文网www.udooo.com

分析。
产业关联，指的是国民经济产业间以各种投入品和产出品为连接纽带的技术经济联系。关联度是对关联关系的量化，指一个产业投入产出关系的变动对其他产业投入产出水平的波及程度和影响程度。
房地产业产业链较长，产业波及范围较大，从产业间供给与需求的角度看房地产业的产业关联主要表现为：一是后向关联效应，即房地产业对那些直接或间接地向本产业供应生产要素的产业的影响；二是前向关联，即房地产业对直接或间接地需求本产业产品或怎么写作的产业产生的影响。我们用房地产业完全消耗系数列表示后向拉动效应，完全消耗系数越大，说明其对另一个产业的需求拉动作用越大；用完全分配系数行表示前向推动效应，完全分配系数越大，说明其对另一个产业的推动作用越大。房地产业对同一产业的后向拉动效应与前向推动效应之和为房地产业与该产业的关联效应。
表3中可以看出：第一，产业特性方面，房地产业的产业链长、波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，关联密切的产业包括建筑业、租赁和商务怎么写作业、金融业、化学工业和金属冶炼及压延加工业。第二，关联产业类型方面，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同，对化学工业、金属冶炼及压延加工业、石油加工、炼焦及核燃料加工业等基础的原材料消耗型产业主要是后向拉动作用；对文化、体育和娱乐业等生活消费型、怎么写作型产业主要是前向推动作用；对金融业、租赁和商务怎么写作业、住宿和餐饮业等与房地产紧密联系的产业既有后向拉动，也有前向推动。
综上，江苏省房地产业依然处于物质资本消耗的数量扩张阶段，对经济主要产生物质资本型、原材料消耗型效应，与房地产业相关的怎么写作性产业类型较少，急需进一步产业结构升级。

三、 以房地产业为核心的产业结构可能存在的问题

1. 投资推动型通胀。

由于看到房地产业变现快、利润高，大量资金蜂拥而至，投资冲动和房价一样高热难退。虽然政府接二连三出台调控政策，但效果甚微。从理论上来说高投资下的高房价与眼下一轮轮通货膨胀存在着因果联系。因为住房消费是劳动力成本的重要组成部分，房价上涨会导致工资上涨，而工人工资的增加就意味着务农的机会成本的增加，农业劳动力的成本增加自然会刺激农产品上涨。农产品的上涨会引起更广泛的工业产品的上涨，导致CPI新一轮的上扬和货币贬值。因此，在这种房价推动型通胀下，居民生活水平受到严重威胁。

2. 不利于产业结构升级。

企业争相进入房地产领域，易形成畸形的经济产业结构。在房地产成为高利润、低风险的产业后，越来越多的资金、人力资本等社会资源被吸纳其中。社会资源短时期内快速地集中于单一行业，必然减少在其他行业的投资，压抑其他方面的供应。如图3，我们选取高新技术制造业中的计算机及办公设备制造业为例，来和房地产业进行产值增长速度的对比，两大产业增速除2007年比较接近外，其余差距明显。2009年房地产业产值增速快于计算机及办公设备制造业竟达到22.94个百分点。巨大的增速差距背后隐藏的是悬殊的行业投资：千军万马挤房地产这个独木桥，不但造成行业资源浪费，还使得产业结构畸形，失去了发展其它产业的大好机会。就国外经验来看，在实体经济领域的高新技术制造业才是一个创造财富、提供就业机会、促进创新的重要生产部门。

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