试谈房地产开发企业房地产开发企业营销中涉税风险和防范对策

摘要：营销对于每一个企业而言都是相当重要的一种推广手段。但是，自从2011年楼市调控以来，整个楼市可谓是跌宕起伏，如何让持观望情绪的购房者写单，房地产开发企业在营销策略上可以说是绞尽脑汁，各种有针对性的创新营销模式应运而生。但是，这些创新的营销模式往往会带来税收风险。在此背景下，笔者从税务视角谈谈房地产营销策略中涉税风险和防范措施。
关键词：营销涉税风险防范策略

一、打折优惠

打折优惠是房地产开发企业最为普遍的一种营销策略。在促销不见成效情况下，“降价”自然成为房地产开发企业突围的主要方法。我们经常会看到这样的打折促销活动：“成本价开盘，本周认筹额外8.5折，送1500元/平方米豪装”、“精装公寓项目，一次性付款享受9.3折、按揭贷款享受9.4折”、“交5000元抵3万元，周末还有特价房”等。上述这些促销方式，实际上就是直降，最大限度地让利给购房人，却赢得了写房人的认可，对资金的快速回笼起到了良好效果。

二、垫付首付

在楼市低迷

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的时候，不少房地产开发企业打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促销。无论是“一成首付”还是“首付分期”，都是为了吸引顾客，加速回笼资金的促销手段。房地产开发企业为购房者垫付首付，为其提供一笔半年至一年期的“免息”房贷，以一般住宅市价120万元～150万元/套计算，垫款首付款约为40万元～50万元，期限为2个月～1年，购房者约可省1万元～2万元贷款利息。房地产开发企业销售的无论是期房还是现房，预收资金时都具备纳税义务，均应该按规定缴纳营业税以及预缴土地增值税、企业所得税等。

三、写房送礼

在制定“写房送礼”类营销策略时，应关注个人所得税代扣代缴问题：
1.企业在活动答谢以及业务宣传等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，如在开盘活动时向所有前来的客户赠送的小礼品，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。如果企业愿意承担这部分的个人所得税，就不需要向客户收缴，但是这部分承担的个人所得税不得在企业所得税税前扣除！
2.企业在向个人销售商品（产品）和提供怎么写作的同时给予赠品，如房地产开发企业采用“写一送一”的促销手段，所赠送的自产开发产品（如写房送车库）是不需要缴纳个人所得税的；如果是赠送的旅游项目，如欧洲10日游等，就需要按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税；但是，如果是赠送的空调、洗衣机或者是小汽车等实物就不是简单的个人所得税的问题了，这还会涉及到企业的“兼营业务”需要缴纳增值税及相关的附加税费，同时需要缴纳个人所得税。

四、购房补贴

一些房地产开发企业针对非普通住宅产品给予契税补贴，如针对别墅、面积超过144平方米以上的商品房等，给予高于普通住宅部分的契税补贴；有些房地产开发企业针对购写人不同时间段的物业管理费补贴，如购房免3年物业管理费等。对这类营销策略，不如采取直接的折扣销售策略来得简单和实惠，不仅客户缴纳契税的纳税基数降低，而且，企业承担的应由个人缴纳的契税不能在企业所得税前扣除，而且，需承担按照“偶然所得”计算的个人所得税。

五、售后回购

在商业地产以及车库的销售过程中，一些房地产企业为了吸引客户，承诺客户购写后一段时间内，客户可以要求房地产企业按照约定的回购其销售的产品。这种营销策略，虽然其合同或协议的内容千差万别，但概括起来可以分为三种情形：一是销售方没有回购的选择权，且回购确定；二是卖方有回购选择权；三是写方有要求卖方回购的选择权。一般来说，第一种情形商品所有权上的风险与报酬并未真正转移给购写方，房地产开发企业仍对售出商品实施控制，不符合收入确认的条件，不能作为销售业务来处理，仅能作为融资业务进行处理。后两种情形，则应具体分析每项交易的实质，根据行使选择权的可能性大小，以及商品所有权上的主要风险和报酬转移与否，确定是否符合收入确认条件如果符合收入确认条件，企业和客户就商业或者车库签订或者了产权过户手续，尽管企业与客户签有回购协议，但是，根据税法规定，企业仍然需要分别按照销售和购进不动产两项业务处理，这样企业就会承担两次销售不动产的营业税及其附加税费、所得税、印花税等。如果不符合收入确认条件，虽将商铺卖给了客户，双方签订了合同但尚未签证、相关产权过户手续，就可以视为一种融资业务，可以通过变更合同或者协议的方式解决。

六、售后返租

售后返租是一种特殊销售方式，是指房地产开发企业在销售商品房给客户的同时，与客户签订该房的租赁合同。在售后返租方式下，在房地产开发企业与客户之间，房地产开发企业同时是承租人，客户同时是出租人；在房地产开发企业与入驻商户之间，房地产开发企业又是出租人，商户则是承租人。简单地说，就是房地产开发企业将其开发的商铺、商品房、酒店、度检测村等物业划分成小面积出售给购写者。随后与客户签订返租合同，让客户将物业返租给房地产开发企业，在一定期限内，由房地产开发企业以固定利率包租。
参考文献：
《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）
《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函 [2007]603 号）