城市综合体开发要点

【摘要】城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。简言之，就是通过各个功能互谋其利，创造更高的价值。城市综合体的开发在资金、开发节奏、配套资源、整合能力、人才团队方面对开发商有较高的要求；同时，也是一项系统工程，需要对各业态、上下游产业链充分了解，在此基础上，进行各阶段的整体策划，统筹好各方面关系。
【关键词】城市综合体；开发商；必备条件；发展趋势；开发要点
1007-4309（2012）04-0070-3

一、 城市综合体的开发背景与开发类型

(一)开发背景

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。优越的地段和区域催生了城市综合体，经济发展和消费升级加快了城市综合体的发展。鉴于中国近年来超级大城市的规模化扩张，被国内公众熟知的已不仅仅是一些国外的城市综合体，如纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、日本六本木新城、香港太古广场，国内各大城市都出现了各具特色的综合体，如各地的万达广场、万象城、北京国瑞城、上海恒隆广场等等。

(二)开发类型

1．按性能分，城市综合体包括以下几种：
商务综合体——一般是CBD，酒店和写字楼为主导，唯有居住物业。
商业综合体——区域中心，以购物中心为主导。
生活综合体——郊区和新城，居住比例高于30%。
单一综合体——一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能。
综合体集群——一个以上的综合体复合体或商圈。
2．按地段分为以下几种：
城市中心综合体、副中心综合体、区域和新城综合体、社区综合体。

3、按档次分为：

高端奢侈型综合体——源于一线城市，五星酒店、5A写字楼、顶级品牌；中档生活型综合体——三星级酒店、大卖场主力店、小体量写字楼。
但事实上，一个综合体往往不是机械地呈现单一业态，而是以上多重类型的叠加。

二、 城市综合体的应用优势与发展趋势

(一)应用优势

1．高效的时空利用率
城市综合体较功能单一的建筑物在空间利用方面有着明显的优势。首先，由于城市综合体常常是将各种功能在垂直方向上重叠布置，因此，它对土地的利用是多层次的、重复的，并且还可利用裙房的屋顶作为室外活动空间，这是对城市用地空间的再开发。其次，综合体通过使空间多用途化来达到充分利用城市空间的目的，城市公共空间不再是各种不同活动的分割，而是多功能共生的空间构成，这使之充满活力。再者，缓解了交通拥挤的状况，节省了大量时间，同时又使城市空间效用的发挥更具连续性，从而提高了城市效益。
2．有效的自我调节机制
各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，并提供多门类、多层次的怎么写作，从而使建筑获得良好的经济效益。由于城市综合体的功能组成复杂，从而具备多层次的社会触点，能较好地把握社会需求变化的脉搏，当城市生活需求发生变化时，将进行自我调节以适应新的要求；当综合体运行良好，外部条件又提供可能的情况下，其各部分的发展潜力就会大大增强。

(二)发展趋势

1．复合的功能越来越多，建筑规模越来越大
常形成跨街区多体块组合方式，形成巨型城市综合体复合结构或称超级主体结构单一的复合结构。一般占用整个街区，把购物、办公、居住、停车等活动综合地组织到一个地上、地下相互关联的空间中，并与周围其他建筑连接成一体。
2．强调城市建筑、市政设施综合发展
将城市环境构架体系和基础设施相结合，使建筑向高空、地面、地下二向度空间发展，构成一个流动的连续的立体的城市空间体系。
3．空间、流线组织的立体化
立体化的城市道路系统常常穿越建筑内部，作为室内广场的建筑内部中庭、既是建筑内部立体交通的组织形式，同时又可能联系地下商业街或地铁出入口，其空间与流线组织呈现立体化、多向度的发展趋势。
4．建筑功能与空间的城市化
由以上可知建筑内部的中庭、广场成为城市交通与建筑内部一个转换枢纽，内部空间成为城市交通系统的一个环节。建筑内部的公共建筑（中庭、广场），不但怎么写作于建筑本身，而且成为整个城市的著名场所，怎么写作于整个城市。这些都使得城市综合体建筑室内空间兼有更多的城市职能。建筑室内、外空间、城市空间与建筑空间的界限变得模糊，建筑的功能与空间具有更多的城市属性。

三、 开发商开发城市综合体须必备的条件

(一)对开发商资金的要求

从建筑的规模上看，城市综合体小规模在20万至30万平方米，大规模在60万至80万平方米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓；从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字及公寓、住宅可以开发后快速变现，因此对开发商的资金实力要求较高。所以说，城市综合体项目比较适合实力雄厚的企业、财团或背后有资金支持的大公司。

(二)对开发商开发节奏的要求

城市综合体作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般

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要求开发商要有能力控制开发节奏。通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。如北京万达广场一期开发启动的是高档商务公寓，二期开发五星级酒店和5写字楼以及大型商业购物中心。

(三)对开发商配套资源的要求

城市综合体的开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都涵盖了大量的技术专业知识。例如，前期规划设计因为包括星级酒店的设计、写字间及公寓的设计、商业及广场设计能找到这样具有高端设计能力并满足多功能要求的设计院就寥寥无几，何况还要加上内部安装工程设计及装饰装修的设计。

(四)对开发商整合能力的要求

开发商是否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。比如是否具有大型商业中心的管理能力及大型品牌主力店、旗舰店招商源?是否具有五星级酒店管理能力或酒店管理战略合作伙伴?是否具有大型写字楼管理经验或大型物业管理战略伙伴?是否具备数十万平方米建筑群综合运营管理能力?上述各方面都是制约开发商的条件。要求开发商不仅能有大量资金开发项目，更重要的是要求开发商拥有能力去运营综合项目。

(五)对开发商人才团队的要求

城市综合体作为高投入、多功能、大体量建筑群项目，对开发商人才团队也有很高的要求。如，如何融资和做好财务规划、如何做好项目的方案规划设计、如何能在技术上保证支持、如何保证施工质量、如何做好营销策划与推广、如何招商与运营?这些方面都对开发团队各方面提出极高的标准要求。

四、 城市综合体开发要点

伴随城市综合体的开发热潮，出现了一些问题，一方面与城市的规划有关，如不根据当地经济水平和消费实力盲目扩张、新建城市综合体；另一方面与开发商的运作能力有关，如没有开发综合体经验的开发商进入后，用简单的建造房屋的观念去运作而产生的设计不合理、后期招商难的问题；开发商完全依赖于专业咨询公司，在项目定位时模板设计导致了同质化。
综合体开发的一波热潮，为当下的市场提供了成功与失败的宝贵经验。由于城市中心土地资源有限，加上综合体市场渐趋成熟、竞争加剧，这就要求不同的综合体项目具有明晰、差异化的定位，并在整个开发过程中，把控好每个环节，整合好各种资源。以下将从整个开发过程涉及到的各个环节对综合体的开发要点进行说明。

(一)选址标准

1．位于城市核心区或城乡结合的人口密集区，有人流和消费基础。
2．周边有相应的商业配套。
3．交通便利，即可达性好。
4．项目可视性好，方正的格局更利于规划设计。

(二)项目整体定位

1．充分的市场调研
包括相关的经济数据、产业、人口、消费研究，在此基础上进行商圈研究（分布、特点、关系、地位等）、消费群体研究（目标、特点、习惯、能力等）、地块条件研究（交通、可视性、可达性、指标等）、各业态供需竞争分析。
2．整体定位策划
包括整体开发策划（开发时序、业态分布等）、各业态发展定位（档次、主题、模式、入市时间、体量、产品配置、租售分析、布局等）、目标客群定位、功能定位、规划设计策划、硬件产品规划、租金/售价预估、财务分析。
这个过程需要发挥各物业品种的协同效应。以写字楼、公寓、酒店、零售的业态综合体为例，协同效应在下图得到了充分体现：

(三)项目规划设计

世界城市综合体在兴起之初，就因为体量不同、目的不同，而形成各自的特色，并且十分注重规划。项目规划设计直接影响着后期招商以及销售，因此这是综合体运作的重中之重。
项目规划设计包括这几部分：总平面概念规划、分业态功能规划、交通组织规划、建筑技术以及设备设施配套规范标准。
1．项目总平面概念规划
通过分析项目周边环境、地块特点、业态属性、业态价值，进行涵盖各业态的功能规划、体量规模规划、车流、人流、货流规划、出入口设计。
2．分业态功能规划
各类业态、业种、功能在各个建筑楼层平面的分布规划、楼层面积测定、相互交通联系及关联关系。
3．交通组织规划
首先是外部和内部交通的组织规划，如主入口、次入口、共享空间、客流导向、停车场交通、车道限高、转弯半径规划等；其次是水平交通和垂直交通的规划，水平交通包括主动线、次动线的规划，垂直交通包括扶梯、客梯、货梯、坡梯等的规划。
4．建筑技术以及设备设施配套规范标准
包括项目各类物业的层高标准、荷载标准、柱距标准、空调、新风配置标准、强弱电配置标准、给水排水配置、垃圾处理的标准、通风、排烟、煤气管道配置标准、电梯配置标准。

(四)开发节奏与时序、周期以及资金平衡问题

由于城市综合体资金投入多，涉及业态广，因此如何通过把握好开发节奏与时序，从而实现销售业态的流支撑持有物业的开发，对项目运作至关重要。
一般来说，各业态的市场供给量和吸纳量决定了其入市时间，通过住宅、公寓、写字楼等产品的先期开发和销售来维持酒店、零售等持有型物业的开发。这与开发商的定位、营销策划、租售比例的确定有关。

(五)商业业态招商管理与盈利测算

零售业态一般在竣工前1年-2年开始招商工作，对于大体量零售来说，多数都是采取“主力店+次主力店+一般零售”的模式，这考验开发商的寻找商业资源能力、洽商能力和营销推广能力。
商业业态投资回收期长，盈利测算一般是以下几个步骤：
1．测算运营费用，包括人员、设备、贷款利息等。
2．测算营业收入，包括租金、物业费、其他收入，通过费用和收入比较，确定目标盈余值。
3．商业一般是租金和流水倒扣两种形式，若总收入是A，流水品牌扣点是B，则其他品牌设定租金为A-B。
4．收入开始是亏损，每年呈递增趋势测算，可计算到哪年开始实现盈利。

(六)成本控制

1．城市综合体项目成本控制中必须综合考虑全生命周期中的运营成本
建设项目全生命周期包括整个项目的建造使用以及最终清理的全部过程，包括了建设项目生命周期和建设项目产品的生命周期两部分。城市综合体建设不是简单的建设一个产品，开发建设、招商、商业管理必须配套，城市综合体在整个项目的生命周期才能体现出价值和生命力。在一般的地产项目开发中通常控制建造成本，但在商业项目的开发中需要同时考虑对建造成本和运营成本两方面的控制，这两方面往往会出现矛盾，需要综合成本评估。
2．运用全要素集成计划管理方法管理城市综合体开发成本
在一个建设项目的实现过程中，项目的各种要素都会直接或间接地影响一个项目的其他要素，并最终影响项目的成败，建设项目的成本控制中必须对范围、工期、质量、成本四个要素进行集成管理。首先要建立严格的计划制度，编制相应的项目质量计划、工期计划、成本计划；其次根据各要素的优先序列进行综合平衡编制计划，最后按优先序列选择各优先指标对集成计划综合平衡调整。
3．运用价值工程管理方法管理城市综合体开发成本
工程前期加强对设计方案的技术经济优化工作，运用价值工程中的净现值法、投资回收期法、计算费用法、多因素评分优选等多种方法对各专业、各阶段的方案进行定量与定性分析相结合的综合评价。实行限额设计，对成本进行分解，并对工程量进行控制。优化设计的实行不仅获得了最佳方案，同时保证有效实现成本限额的控制。

(七)运营管理

运营管理包括物业管理、租务管理、合同管理、广告位管理、消费环境优化、营运预算等。对于持有型物业来说，开发商一般与专业管

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理公司合作，如商业业态是与商业管理合作，成立合资公司或聘请其单独管理；酒店业态一般是直接聘请酒店管理公司。
综上，城市综合体开发是一项系统工程，需要对各业态、上下游产业链充分了解，在此基础上，进行各阶段的整体策划，统筹好各方面关系。随着城市综合体开发行业日趋成熟，对开发商提出了更大挑战，也有更高的要求。
在商业地产成为下一阶段房地产发展主流的趋势下，运作好的综合体项目不仅会成为城市地标建筑、经典项目，对开发商来说也有很大的盈利空间，因此，成功的城市综合体开发商必须：认真研究世界城市综合体发展趋势，结合国内当地的消费特点和消费趋势，对项目进行周密策划定位、细致规划设计、充分调研确定持有/销售比例以及开发时序和周期、进行整体财务规划。
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【作者简介】潘玲霞（1972- ），女，山西人，天津泰丰工业园投资（集团）有限公司，投资总监。