论房地产企业内部控制存在问题和改进策略中心

摘 要：社会经济水平的提高为房地产行业的发展带来了良好的发展机遇。房地产行业在短时间内一度成为我国国民经济发展的支柱性产业，推动了社会经济的进步和国民经济的增长。为了适应市场竞争的激烈，企业只有在降低成本的同时加强内部管理才能更好的立于不败之地。就目前来看，房地产企业的内部控制在经营中仍然存在诸多问题，这些问题将会阻碍房地产企业的发展，因此，解决房地产企业内部控制存在的问题势在必行，本文以此进行分析和讨论，为房地产企业的可持续发展提出改进策略和可行性措施。
关键词：房地产企业；市场竞争；内部控制；改进策略

一、什么是房地产企业内部控制

现如今，房地产企业的发展受到多方的制约，主要体现在内部和外部两方面，内部主要指控制、管理、策略等方面的阻滞，外部则主要指国家政策等利用经济杠杆进行的宏观调控上的阻滞，这给企业发展制造了一定的困难。因此，为了提高企业经营管理的水平，加强企业对风险的防范能力，实现企业价值，就需要分工明确、各负其责的内部调控机制，通过各权力部门、决策、监督、管理机构的相互协调配合，实现企业经济效益的提高，保证房地产企业的持续稳定发展。《内部控制———整体框架》（InternalControl－IntegratedFramework）中指出，内部控制是由企业董事会、经理阶层和其他员工实施的，为营运的效率效果、财务报告的可靠性、相关法令的遵循性等目标的达成而提供合理保证的过程；内部控制的构成要素应该来源于管理阶层经营企业的方式，并与管理的过程相结合。

二、房地产企业内部控制现状

1.企业对内部控制认识不足

内部控制作为管理制度不能直接产生经济效益，它对企业的经济价值只有通过对各部门的调控，在具体执行过程中才能显现出来，许多房地产企业把主要精力放在设置人员岗位和制定规章制度上，忽视了内部控制对企业的重要性，认为企业内部控制会增加办事具体环节，耗费大量精力，而没有以发展的眼光从长远的角度考虑企业的内部控制能保证正常工作的顺利进行和资产的流通顺畅，还能确保各项活动资料的真实性和完整性。
其次，大部分房地产企业对内部控制的执行力不够，通常用一些表面文章应付相关部门，在实际工作中也是刻板没有灵活性。相关负责人员通常左右兼顾而不能很好的进行监督，使内部控制得不到有效执行。

2.缺乏风险意识

一些房地产企业在风险的预警和处理上能力还不够，主要是机构设置不完善，
没有专业的风险管理人员，因此在一些实际工作中无法提前发现潜在危机，而一旦发生风险又无法给出应对策略，致使企业发展受滞。企业发展不可能没有风险，但是把风险降低到最小，使企业有承担应对的能力，实现企业的经济效益和可持续发展才是风险控制的目的。其次，提高企业对外部环境的适应能力，在多变的经济格局中更稳定的发展也需要风险导向机构的保驾护航。

三、存在的问题

1.核算问题

房地产企业的收入形势比较复杂，其中的自行开发由于周期长耗资大，使其具有较高的价值性，而按合同要求开发则应按标准进行收入的确认。房地产商品的销售方式通常为分期付款或预售等多种方式，因此造成了具体收入核算过程中的许多细节问题，增加了收入确认的难度。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交写方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。

3.投入产出比例不合理

项目建设中投入资金量大，在开发产品预售完毕而预售款项却无法确认为收入时，无法正常应用配比原则。

四、改进策略

1.完善房地产企业内部控制制度

企业内部控制制度的完善关系到企业内部决策的贯彻和执行，并直接影响企业整体经济效益的实现。为确保各项业务和环节的顺利进行，建立一套完善的房地产企业内部控制制度是非常必要的。在大力发展董事会建设，行使其监督、领导权力的同时，加强企业文化的建设，对员工的基本思想道德进行培训，提高其思想道德素质，制定员工准则，要合法、公正的处理企业和利益的关系。
其次，对有关人员业务必须细分好处理权限和责任的承担，要在个部门，各项业务中建立起相互制约的关系，实行双签制，严谨一个人全程处理。还要建立监督机制，在常规核算的基础上对会计部门内各项工作岗位和业务进行核查，最好是周期性进行，设立专

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人负责此项目，以增强项目的可行性和有效性。

2.交流信息

管理者应在掌握房地产企业运营状况的基础上及时掌握当今市场的信息情况
，使企业的内外信息保持通畅、一致，提高房地产企业内部控制的有效性。房地产企业应当具备完善的信息搜集、存储、加工、输出的信息系统，给企业提供及时准确的信息，以满足外部多变环境和市场经济竞争的需求。好的信息系统不仅可以提供完整及时准确的经济信息，还有助于员工责任的履行，同时也有利于降低市场经济带来的风险。

3.提高企业经营者的观念

要深刻认识到国家政策的宏观调控作用，房地产企业的发展不仅受经济形势
多变性的影响，还受到政治多变性的制约，由于房地产开发的投入资金多，周期长，资金周转慢等特点，其投资风险也是随之不断加大的，企业资金能不能按时收回，市场情况是不是乐观，以及价值规律的杠杆作用政府想达到供需平衡等，都将影响着企业的生存和发展。
因此要求我们经营者要有市场经济宏观观念，市场经营观念，根据市场的不断变化作出适销对路的决策，要以怎么写作消费者的思想为重，满足市场需求。市场经济的优胜劣汰要求经营者要懂得竞争、善于竞争，提高自己的竞争观念，通过灵活变通的方式和渠道完善企业自身，通过怎么写作、管理、技术、等方面取信于消费者，生产出优质的商品房。企业的不断壮大和发展要求经营者还要有创新精神，根据不同的地理位置和环境设计不同的风格、布局，根据不同的投入资金和消费群体给出不同的规划。

4.完善风险预警机制

完善风险预警机制是提高房地产企业内部控制效果的关键，社会经济的风云变化使得企业经营风险不断增加的同时竞争也越发激烈。企业内部控制的执行力深受企业风险的影响，企业内部控制的研究要基于企业本身的环境状况和内外各种风险之上。企业应该重视风险的评估和管理，战略管理中常用风险分析的一种即“SWOT”分析法来分析自身的势态长短及外部的机会和威胁，以达到将风险控制在最小的目的。

5.掌握企业内控的基本方式

应当建立不相容职权相分离的制度，避免企业员工弄虚作检测、舞弊的行为发
生，细分活动步骤，将授权、签发、核准、执行、记录等步骤分给独立人员实施，保证职权分离和内控的有效性。并且在具体处理经济业务时，无论部门或个体职员都应经授权批准才可进行，这样就有效控制了滥用职权现象的发生。
其次，在预算上也应注意在筹资、融资、采购、销售等经营过程中编制具体详细的预算和计划，在有关部门的控制下，通过授权实现预算或计划的执行，并及时反馈执行情况，可以经授权和审批后根据客观现实，对预算做出合理正确的调整。最后还应注意限制接近控制和定期清查控制，以保证资产的安全和实物资产的真实性，达到帐实统一。

6.CSA自我评估

CSA的基本特征是：关注业务的过程和控制的成效；由管理部门和职员共同进行；用结构化的方法开展评估活动。国外一些企业已经引用了CSA自我评估实行内部控制，房地产企业也可通过试行CSA自我评估了解企业自身发展中的缺陷以便及时改进，来提高劳动生产率、加强企业管理、改进内部程序，还可以控制风险，实现企业的稳定可持续发展。
总结：
加强房地产企业内部控制有利于房地产行业的健康发展，从而促进整个社会经济的发展和国民经济水平提高。建立完善的内控制度可以提高房地产企业的经济管理水平和经济效益，有效防范风险从而维护社会主义

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市场经济秩序。房地产企业的经营者应根据自身的实际情况如人力、财力、物力、信息等多方面资源的基础上，制定适合企业发展，适合市场经济需要的内控制度，在国际经济状况不容乐观的大环境中抓住机遇，迎接挑战，提高企业的风险预警能力，减少经济形势对房地产企业的冲击，使房地产企业在金融危机中依然能为自己的生存发展拓展广阔的空间。（作者单位：吉林市大江房地产开发有限责任公司）
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